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Mietvertrag und Kaution: So beugen Vermieter vor

Vermieter müssen beim Abschluss eines Mietvertrages und bei der Festlegung der Höhe der Mietkaution einiges beachten. Aber nicht nur die eigenen Wünsche und Ängste sollten hierbei eine Rolle spielen, sondern auch die rechtlichen Regelungen.

Denn: Es gibt bestimmte Gesetze, die zum Beispiel den Höchstbetrag einer Mietkaution regeln. Außerdem gibt es Möglichkeiten für Vermieter sich ganz konkret vor Haftungsrisiken zu schützen:

Optimale Mietverträge: So beugen Vermieter Haftungsrisiken vor

In der letzten Beratungsstunde erkundigte sich ein Vermieter, ob er seine Mieter im Mietvertrag zum Abschluss einer Hausrats- und einer Haftpflichtversicherung verpflichten kann.

Dies wäre natürlich sinnvoll: Eine Hausratversicherung schützt den Versicherungsnehmer, also den Mieter vor Schäden aus Einbruchs-Diebstahl, einem Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasserschäden und einem Sturm. Versichert ist der gesamte Hausrat. Für Vermieter entfaltet eine Hausratsversicherung des Mieters auch keine Schutzwirkung.


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Eine private Haftpflichtversicherung dagegen, deckt durch Mieter verursachte Schäden ab, die zum Beispiel an Fußböden, Decken, dem Mauerwerk oder am Hausrat anderer Mieter entstehen können, beispielsweise durch von Mietern verursachte Wasserschäden.

Jedoch: Als Vermieter kann man nicht ohne weiteres fordern, dass die Mieter eine Haftpflichtversicherung abschließen. Steht eine derartige Klausel in einem Formularmietvertrag, ist sie leider unwirksam. Eine individuelle Aushandlung dieser Verpflichtung mit einem einsichtigen Mieter ist dagegen möglich und auch sinnvoll.

Übrigens: Die Hausratversicherung des Vermieters müssen Mieter nicht zahlen, auch nicht über die Betriebskostenabrechnung. Lediglich die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Mietshaus sind Betriebskosten, die von Vermietern in die jährliche Betriebskostenabrechnung eingestellt werden können.

Recht für Vermieter: Beim Ausbau der Mietwohnung eine zusätzliche Kaution verlangen

Ein Fall aus der nahen Vergangenheit hat gezeigt, dass bezüglich der Kaution bei einigen Vermietern noch Beratungsbedarf besteht. Die Höhe der Mietkaution müssen Vermieter aushandeln oder besser in dem Mietvertrag festlegen. Es gibt jedoch eine absolute Obergrenze: Mehr als drei Monatsmieten – ohne Nebenkostenvorauszahlung – darf man als Vermieter nicht verlangen.

Eine Ausnahme gibt es: Will der Mieter seine Wohnung behindertengerecht ausbauen, können Vermieter für die späteren Rückbaukosten eine zusätzliche Sicherheit fordern. Der Mieter darf die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Eine abweichende Vereinbarung wäre unwirksam.

Die Praxis vieler Vermieter, bei Vertragsabschluss oder bei Schlüsselübergabe die Mietkaution insgesamt zu verlangen, ist somit unrechtmäßig. Und Vermieter sollten auch eines nicht vergessen! Eine Barkaution müssen Vermieter von ihrem übrigen Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto anlegen.

Vermieter können ihren Mieter wegen Zahlungsverzugs auch dann fristlos kündigen, wenn er die Mietkaution nicht zahlt. Das neue Mietrecht macht es möglich.

9. Juni 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.