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Mietvertrag: Schutz vor bösen Überraschungen

Sie als Vermieter müssen beim Aufsetzen des Mietvertrags sehr sorgfältig vorgehen.

Fehler im Mietvertrag können schnell dazu führen, das Kosten unnötigerweise an Ihnen hängen bleiben.

Vermeiden Sie daher unvollständige und unwirksame Verträge.

Im Folgenden werden Ihnen einige Fehler vor Augen geführt, die es zu vermeiden gilt:

1. Fehler: Sie vergessen eine Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag

Besonders wichtig für Sie ist eine Vereinbarung zur Zahlung der Betriebskosten, auch Nebenkosten genannt.

Falls Sie diesen Punkt nicht regeln, sind sämtliche Nebenkosten in der Grundmiete bereits enthalten.

Das Gesetz sieht vor, dass Sie als Vermieter die Betriebskosten zu zahlen haben.

Etwas anderes gilt nur, wenn Sie diese Verpflichtung auf Ihre Mieter durch eine Vereinbarung im Mietvertrag übertragen. Das dürfen Sie aber in keinem Fall vergessen. Füllen Sie diese Stellen im Vertragsformular besonders sorgfältig aus.

Sie vereinbaren lediglich, dass der Mieter eine Miete in Höhe von 400 € zu zahlen hat. Darin sind dann sämtliche Nebenkosten enthalten, also auch Wärmekosten, Wasserkosten, öffentliche Lasten des Grundstücks, Kosten für Müllabfuhr, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Versicherungen und anderes.


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Achtung: Einen Rechtsanspruch auf eine nachträgliche Änderung des Mietvertrags haben Sie grundsätzlich nicht.

2. Fehler: Sie vereinbaren eine Bruttowarmmiete

Das Gesetz sieht also vor, dass zunächst Sie als Vermieter die Betriebskosten zu zahlen haben. Wie soeben gezeigt, können Sie diese Kosten im Mietvertrag auf Ihren Mieter übertragen. Gerade Heizkostenabrechnungen sind für Vermieter aber ausgesprochen schwer zu erstellen.

Deshalb vereinbaren viele Vermieter, dass die Heizkosten in der Miete mit enthalten sein sollen.

Vereinbarung von Warmmieten unwirksam

Der BGH hat im Jahr 2006 entschieden, dass die Vereinbarung solcher Bruttowarmmieten unwirksam ist (Urteil v. 19.07.06, Az. VIII ZR 212/05). Sie widerspricht der Heizkostenverordnung (HeizkV), nach der Sie unter Zugrundelegung des Verbrauchs abrechnen müssen.

Haben Sie eine solche Bruttowarmmiete vereinbart, rechnen Sie also die bisherigen pauschalen Wärmekosten aus der Grundmiete heraus und dann über die Heiz- und Warmwasserkosten ab.

Dies ist sicherlich kein leichtes Vorhaben, da Sie den einzelnen individuellen Verbrauch Ihrer Mieter nicht kennen werden. Daher bleibt Ihnen dann nichts anderes, als nach Quadratmetern abzurechnen. In diesem Fall hat Ihr Mieter aber ein pauschales Kürzungsrecht um 15%.

3. Fehler: Sie verwenden eine unwirksame Renovierungsklausel

Entsprechendes beachten Sie bei der Übernahme von Schönheitsreparaturen. Auch hier sieht das Gesetz vor, dass Sie als Vermieter sämtliche Schönheitsreparaturen, also insbesondere das Streichen und Tapezieren der Wände und Decken, auch während des Mietverhältnisses übernehmen müssen.

Nur durch eine Vereinbarung können Sie diese Verpflichtung auf Ihren Mieter übertragen. Diese Vereinbarung muss jedoch allen rechtlichen Vorgaben des BGH entsprechen.

Wichtig: Verändern Sie an dieser Stelle niemals aktuelle Mietvertragsvordrucke.

Rechtlich zulässig ist die Formulierung: „Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter.“ Nun fügen Sie noch hinzu: „Die Schönheitsreparaturen müssen vom Mieter spätestens alle 7 Jahre durchgeführt werden.“

Ihr Zusatz wäre nach der Rechtsprechung des BGH rechtswidrig und die Klausel damit insgesamt unwirksam. Jetzt hätten Sie bei Bedarf und auf Verlangen des Mieters die Schönheitsreparaturen auf Ihre Kosten durchzuführen.

4. Fehler: Sie haben eine unwirksame Kautionsvereinbarung geschlossen

Sie sollten bei Abschluss Ihres Mietvertrags stets eine Kaution vereinbaren. Diese gibt Ihnen eine finanzielle Sicherheit. Anspruch auf eine Kautionszahlung haben Sie aber nur, wenn Sie das auch vertraglich vereinbart haben. Die Kaution darf die 3-fache Monatsmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlungen) nicht übersteigen (§ 551 BGB).

Folgende drei Punkte gelten für eine Kaution:

3 Raten möglich

Eine Kaution in bar darf Ihr Mieter in 3 Monatsraten leisten. Die 1. Rate wird erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die Mietsicherheit müssen Sie zudem bei einem Kreditinstitut mit einem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Zinsen stehen grundsätzlich Ihrem Mieter zu. Gleichzeitig erhöhen sie aber auch Ihre Sicherheit.

Tipp: Legen Sie für jeden Mieter ein eigenes Sparkonto als Treuhandkonto an. Es sollte auf Ihren Namen lauten, jedoch mit dem Vermerk „Kaution“ und dem Namen des Mieters versehen sein. Das Konto bezeichnen Sie.

5. Fehler: Sie lassen sich als Erwerber die Kaution nicht geben

Passen Sie auf, wenn Sie eine Immobilie erwerben. Hat ein Mieter eine Kaution gezahlt, so treten Sie als Erwerber in sämtliche Rechte und Pflichten ein. Sie haben also auch am Ende des Mietverhältnisses die Kaution dem Mieter zurückzuzahlen, auch dann, wenn Sie sie möglicherweise nicht vom Verkäufer Ihrer Immobilie erhalten haben.

Also sollten Sie sich von diesem die Kaution übertragen lassen.

13. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.