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Mietvertrag – Vorzeitige Kündigung nicht immer möglich

Zu den unausrottbaren Irrtümern vieler Mieter gehört immer noch, dass sie aus einem Mietverhältnis vorzeitig aussteigen können, wenn sie Ihnen als Vermieter nur drei Nachmieter benennen.

Zwar brauchen Sie sich hierauf im Regelfall nicht einzulassen, doch gibt es Fälle, in denen Ihr Mieter von Ihnen tatsächlich schon vor Ablauf der Kündigungsfrist bzw. vor Ablauf eines Zeitmietvertrages die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages verlangen kann.

„Pacta sunt servanda“

Dies bedeutet auf lateinisch, dass Verträge einzuhalten sind, wobei dieser Rechtsgrundsatz auch für Mietverträge gilt.

Haben Sie mit Ihrem Mieter zum Beispiel einen Zeitmietvertrag geschlossen oder einen Verzicht der ordentlichen Kündigung vereinbart, kann das Mietverhältnis von Ihnen oder Ihrem Mieter daher grundsätzlich nur durch fristlose Kündigung vorzeitig beendet werden.


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Anders ist es jedoch dann, wenn Sie mit Ihrem Mieter eine so genannte echte Nachmieterklausel vereinbart haben.

Diese kann etwa lauten: „Der Mieter ist berechtigt/ermächtigt, das Mietverhältnis auf einen Nachfolger zu übertragen“. Haben Sie eine solche Abrede mit Ihrem Mieter getroffen, darf er seine Entlassung aus dem Mietvertrag und die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit einem Nachmieter von Ihnen fordern.

Keine vorzeitige Beendigung

Zieht Ihr Mieter in einem solchen Fall dennoch aus, so haftet er Ihnen in vollem Umfang für alle Pflichten aus dem Mietvertrag.

Vor allem muss er Ihnen auch weiterhin die Miete und die Nebenkosten zahlen. Das Gleiche gilt, wenn das Mietverhältnis gekündigt ist und Ihr Mieter noch vor Ablauf der Kündigungsfrist auszieht und Ihnen alle Schlüssel zur Wohnung zurückgibt.

Tipp: Prüfen Sie deshalb immer sehr genau, ob Ihr Mieter nach dem Mietvertrag wirklich berechtigt sein soll, von Ihnen die Zustimmung zu einem Mieterwechsel verlangen zu dürfen.

Eine echte Nachmieterklausel sollte in Ihrer Vermietungspraxis jedoch eher die Ausnahme bleiben. Denn um zu wissen, mit wem Sie es zu tun haben, sollten Sie sich Ihren Mieter doch am Besten immer selbst auswählen.

Schadensersatz

Dies gilt umso mehr, als Sie sich bei entsprechender Weigerung Ihrem Mieter gegenüber sogar schadensersatzpflichtig machen können. Dann etwa, wenn Ihr Gewerbemieter seinen Betrieb, zum Beispiel eine Zahnarztpraxis, an einen Nachfolger deshalb nicht verkaufen kann, weil Sie als Vermieter nicht bereit sind, mit eben diesem Nachfolger einen Folgemietvertrag zu schließen.

Ihr Ablehnungsrecht

Anderenfalls muss sich Ihr Mieter gedulden: Um Ihre Prüfung sorgfältig durchführen zu können (Vorlage von Einkommensnachweisen, Schufa- Selbstauskunft etc.), billigen Ihnen die Gerichte eine „angemessene Überlegungsfrist“ zu: Erst nach ungefähr zwei Wochen kann Ihr Mieter von Ihnen deshalb Mitteilung verlangen, ob Sie von Ihrem Ablehnungsrecht Gebrauch machen.

Allerdings müssen Sie auch bei einer echten Nachmieterklausel nicht jede Person als Nachmieter akzeptieren, sondern können diesen ablehnen, wenn in seiner Person ein wichtiger Ablehnungsgrund besteht.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.