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Mietvertragsabschluss mit mehreren Mietern ist vorteilhaft

Als Vermieter ist es vorteilhaft, wenn Sie Ihren Mietvertrag mit mehreren Mietern abschließen, da diese gesamtschuldnerisch haften.

Damit können Sie Ihre offenen Forderungen nach Belieben von einem der Mieter allein oder von allen Mietern gemeinsam verlangen.

Dieses Wahlrecht hat der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr bestätigt (BGH, Urteil v. 16.12.09, XII ZR 146/07).

Im konkreten Fall vermietete eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Büroräume an 2 Mieter. Es wurde eine hälftige Zahlung der Miete vereinbart. Während Mieter 1 regelmäßig seinen Anteil der Miete leistete, zahlte Mieter 2 nur unregelmäßig und wurde später zahlungsunfähig.

Die Vermieterin verklagte beide Mieter gesamtschuldnerisch zur Zahlung der Mietrückstände in Höhe von 26.261,98 €. Nach dem BGH konnte sich Mieter 1 der gesamtschuldnerischen Haftung nicht entziehen, obwohl er seine Hälfte der Miete immer gezahlt hatte.

Vermieter hat ein Wahlrecht

Der BGH begründete seine Entscheidung mit der gesamtschuldnerischen Haftung der Mieter. Diese ist geregelt in § 421 BGB, wonach der Gläubiger frei wählen kann, welchen der Gesamtschuldner er in Anspruch nimmt. Der Gesamtschuldner hat dies hinzunehmen, denn er trägt das Risiko dafür, dass der andere Gesamtschuldner seine Leistungen nicht vollständig erbringt.


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Der Gläubiger, also der Vermieter, hat dieses Risiko dagegen nicht zu tragen. Er kann die offenen Forderungen auch von dem Gesamtschuldner verlangen, der seinen Teil der Forderung ordnungsgemäß beglichen hat.

Aus diesem Grund durfte die vermietende GbR frei wählen, ob Mieter 1 oder Mieter 2 die offenen Mietforderungen begleichen sollte. Mieter 1 konnte dagegen nicht einwenden, er habe seinen Anteil immer vollständig und pünktlich gezahlt. Er musste die offene Forderung begleichen.

Grenze des Wahlrechts: Rechtsmissbrauch

Etwas anderes gilt nur bei rechtsmissbräuchlichem Verhalten. Also etwa dann, wenn sich der Gläubiger nur an einen von mehreren Gesamtschuldnern hält, um gerade diesem aus Rache einen Schaden zuzufügen.

Sie müssen nicht auf ausbleibende Zahlung hinweisen

Als Vermieter sind Sie nach Ansicht der Karlsruher Richter grundsätzlich auch nicht dazu verpflichtet, den pünktlich zahlenden Mieter darauf hinzuweisen, dass die Zahlung des anderen Mieters ausbleibt.

Sie verlieren dadurch weder Ihren Zahlungsanspruch noch Ihr Recht, den zahlenden Mieter frei zu wählen. Vielmehr müssen sich Ihre Mieter selbst darum kümmern, ob die Mitmieter ihren Zahlungsverpflichtungen ordnungsgemäß nachkommen.

Die Betriebskostenabrechnung können Sie auch nur an eine Mietpartei schicken

In einem ebenfalls aktuellen Urteil hat der BGH einen weiteren vermieterfreundlichen Aspekt der gesamtschuldnerischen Haftung der Mieter hervorgehoben:

Bei mehreren Mietern haben Sie durchaus die Möglichkeit, die Betriebskostenabrechnung nur an einen Mieter zu schicken. Sie verlieren Ihr Recht auf Begleichung der Nachforderung hierdurch nicht (BGH, Urteil v. 28.04.10, Az. VIII ZR 263/09).

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter seine Wohnung an ein Ehepaar vermietet. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005, aus der sich eine Nachzahlung von 255 € auf nicht näher definierte Heizkosten ergab, hatte der Vermieter an beide Mieter gesandt. Die separate Heizkostenabrechnung hatte dagegen lediglich die Ehefrau erhalten.

Die Mieterin weigerte sich, die Nachzahlung zu leisten, da nur sie, nicht aber ihr Ehemann die Heizkostenabrechnung erhalten habe.

Vermieter darf Nebenkosten auch nur von einem Mieter fordern

Die Karlsruher Richter sahen das anders und begründeten ihre Rechtsauffassung wiederum mit der gesamtschuldnerischen Haftung der Mieter. Aufgrund dieser sei der Vermieter berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen.

Dementsprechend könne er die Nebenkostenabrechnung auch nur einem Mieter zustellen und von diesem die Begleichung der Nachforderung verlangen.

Allerdings können Sie die Nachforderung auch nur von dem Mieter verlangen, der die Abrechnung tatsächlich erhalten hat. Daher senden Sie die Abrechnung am besten allen Mietern zu.

Dennoch: Um Ihre Forderungen im Zweifelsfall besser realisieren zu können, lassen Sie den Mietvertrag am besten von allen erwachsenen Personen unterschreiben, die die Wohnung bewohnen. So werden diese nämlich zu Gesamtschuldnern.

1. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.