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Mietvertragsabschluss – nur mit dem richtigen Mieter stimmt die Rendite

Wie rentabel die vermietete Immobilie ist, bestimmt sich vor allem nach dem Mietvertrag. Und da müssen Vermieter wachsam sein. Vermieter haben unter Umständen bei der Neuvermietung die „Mietpreisbremse“ zu beachten oder sie können ggf. von den gesetzlichen Ausnahmen profitieren.

Ist der Mieter von seiner Renovierungsverpflichtung frei geworden, weil er die Mietwohnung selbst unrenoviert erhalten hat? Dies ist nach neuer BGH-Rechtsprechung nämlich möglich – die hiervon betroffenen Vermieter büßen so dank der Karlsruher Richter mal eben Tausende Euro an Renovierungskosten ein.

Die Auswahl des richtigen Mieters

Schon bei der Mieterauswahl haben Vermieter ein Gesetz zu beachten: das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Danach dürfen Vermieter niemanden aus Gründen seiner „Rasse“, wegen seiner ethnischen Herkunft, seines Geschlechts, seiner Religion, einer Behinderung, seines Alters oder seiner sexuellen Identität diskriminieren – wenn sie mehr als 50 Wohnungen vermieten.

In diesem Fall sind also Fragen nach dem Alter oder danach, ob ein Mieter mit seinem gleichgeschlechtlichen Lebenspartner einziehen möchte tabu. Falls Sie 50 Wohnungen oder weniger Wohnungen vermieten, werden allein Benachteiligungen wegen der „Rasse“ oder der ethnischen Herkunft als unzulässige Diskriminierung gewertet.

In diesen Fällen brauchen Sie das AGG gar nicht zu beachten:

Bei räumlicher Nähe

Das ist der Fall, wenn ein Vermieter eine Wohnung vermietet, wobei sich auf dem gleichen Grundstück die eigene Wohnung bzw. die seiner Angehörigen befindet.

Beispiel: Herr Schmitz vermietet eine Einliegerwohnung in seinem Einfamilienhaus bzw. eine Wohnung in seinem Mehrfamilienhaus. Oder er vermietet eines von zwei Häusern auf demselben Grundstück. Wichtig ist also, dass der vom Vermieter bzw. von seinen Angehörigen sowie der von dem Mieter genutzte Wohnraum innerhalb eines Gebäudes oder auf einem Grundstück liegen.

Bei persönlicher Nähe

Zum anderen brauchen Vermieter das Gesetz nicht zu beachten, wenn ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Mietvertragsparteien oder der Angehörigen begründet wird.


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Beispiel: Herr Schmitz vermietet seine Wohnung an seine Schwiegermutter oder sonst eine Person aus dem Verwandtenkreis. Ein chinesischer oder schwarzafrikanischer Bewerber könnte als Mieter also abgelehnt werden. Freilich wird dieser Fall nur dann von Bedeutung sein, wenn Herr Schmitz die Wohnung zunächst der Allgemeinheit angeboten hat und sich erst dann entschließt, sie an einen Angehörigen zu vermieten.

Das Gespräch zwischen dem Vermieter und dem potenziellen Mieter

Am besten lässt man den Mieter reden und hört ihm einfach zu. Man sollte dabei aber versuchen, etwas über den beruflichen Werdegang und die Bonität des Mieters herauszufinden. Zulässige Fragen an den Mieter:

  • Gehen Sie einer regelmäßigen Beschäftigung nach?
  • Sind Sie in der Lage, die geforderte Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen zu zahlen?
  • Zahlen Sie die Miete selbst oder zahlt ein Dritter für Sie die Miete?
  • Haben Sie schon einmal die eidesstattliche Versicherung abgelegt oder früher einen Offenbarungseid geleistet?
  • Haben oder durchlaufen Sie ein Verbraucher- oder ein Regelinsolvenzverfahren (bei ehemals Selbstständigen) oder ein Konkursverfahren?

Bei einer Falschbeantwortung der Fragen kann sich der Mieter unter Umständen sogar strafbar machen. Aber auch die Person des Mieters im Übrigen ist für den Vermieter sehr interessant. Man sollte versuchen den Mieter kennenzulernen. Weitere zulässige und interessante Fragen an den Mieter:

  • Warum möchten Sie umziehen?
  • Welche Personen ziehen in die Wohnung mit ein?
  • Warum haben Sie sich diese Wohnung ausgesucht?
  • Für wie lange möchten Sie die Wohnung nach Ihrem heutigen Kenntnisstand mieten?
  • Hatten Sie viel Ärger mit Ihrem bisherigen Vermieter?

Tipp: Den Mietinteressenten kann man auch um eine Bescheinigung des Vormieters bitten, dass bei ihm keine Mietschulden aufgelaufen sind. Vermieter sind hierzu regemäßig bereit, obschon sie zur Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht verpflichtet sind (BGH, Urteil v. 30.09.09, Az. VIII ZR 238/08).

Vorteil: Erweist sich diese Bescheinigung später als gefälscht, dürfen Vermieter dem Mieter fristlos kündigen bzw. auch den Mietvertrag wegen Täuschung anfechten (BGH, Urteil v. 09.04.14, Az. VIII ZR 107/13).

14. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.