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Mietwohnung: Farbdiktat zu Anstrich von Wänden und Türen unzulässig

Nachdem sich der Bundesgerichtshof (BGH) bereits mit der Frage der Farbwahl im Rahmen der Schönheitsreparaturklauseln auseinandergesetzt hat, ist er nun erneut zu diesem Thema gekommen und hat Folgendes entschieden:

Vermieter dürfen ihren Mietern nicht vorschreiben, in welcher Farbe sie ihre Wände und Türen streichen (Urteil des BGH v. 18.02.09, Az. VIII ZR 166/08).

Im verhandelten Fall bestand zwischen den Parteien ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Im Mietvertrag war zu der Frage der Schönheitsreparaturen geregelt:

Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter.

Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen.

Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen. Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen.


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Nach Ende des Mietverhältnisses ließ der Vermieter verschiedene Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchführen und verlangte deren Bezahlung durch den Mieter.

Sie dürfen den persönlichen Lebensbereich Ihres Mieters nicht grundlos beschränken

Nach Ansicht des BGH konnte der Vermieter die Kosten der Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten nicht vom Mieter ersetzt verlangen, da die Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam war.

Den Grund für die Unwirksamkeit sahen die Karlsruher Richter darin, dass der Mieter während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichtet war. Hierdurch war er in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestand.

Mit anderen Worten: Es ist allein Sache des Mieters, mit welchen Farben und Tapeten er die Wohnung während der Mietzeit ausstattet.

Farbvorschrift macht Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam

Der BGH konnte offen lassen, ob die Klausel auch wegen eines starren Fristenplans unwirksam war, oder ob die Formulierung „bei normaler Nutzung“ als flexibler Zeitraum und damit als zulässig zu verstehen war.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist nämlich bei einer teilweise unzulässigen Klausel die gesamte Vorschrift über die Schönheitsreparaturen unwirksam, so dass die hier in Rede stehende Schönheitsreparaturklausel bereits an der Farbvorschrift scheiterte.

Wichtig: Seien Sie daher besonders sorgfältig und vorsichtig bei der Formulierung Ihrer Schönheitsreparaturklausel. Ein einziger kleiner Fehler führt im Zweifel dazu, dass die gesamte Klausel nichtig ist und Ihr Mieter überhaupt nicht renovieren muss.

Schreiben Sie Farbwahl nur zum Ende des Mietverhältnisses vor

Betrachtet man die bisherige Rechtsprechung des BGH, ist diese Entscheidung keine Überraschung. Bereits in früheren Urteilen hatte der BGH entschieden, dass Vertrags klauseln, wonach Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben auszuführen sind, unwirksam sind (BGH, Urteil v. 18.06.08, Az. VIII ZR 224/07).

Auch Regelungen, wonach Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart nur mit Zustimmung des Vermieters wirksam sein sollten, hat er als unwirksam angesehen(BGH, Urteil v. 28.03.06, Az. VIII ZR 199/06).

Allerdings hat der BGH auch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Sie als Vermieter bei Rückgabe der Wohnung verlangen können, dass Wände und Türen in hellen, neutralen Farben gestrichen werden. Sie erreichen dies, indem Sie die folgende Klausel in Ihrem Mietvertrag verwenden:

Musterformulierung

Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten zurückzugeben.

Wählen Sie alternativ eine Individualvereinbarung

Sofern Sie erreichen möchten, dass Ihr Mieter die Wohnung auch während des Mietverhältnisses nicht in schwarz, blau oder lila streicht, können Sie dies nur im Wege einer Individualvereinbarung versuchen.

Das heißt, Sie müssen die Frage der Einschränkung der farblichen Gestaltung mit Ihrem Mieter aushandeln und separat schriftlich festlegen.

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.