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Mietwohnungen: Mietminderung bei Kleinigkeiten wenig aussichtsreich

Bei nur geringfügigen Beeinträchtigungen dürfen Mieter nicht die Miete kürzen

Es kann immer einmal vorkommen, dass in einer Mietwohnung Mängel auftreten. Dass die betreffenden Mieter dann unter Umständen berechtigt sein können, bis zur Beseitigung der Mängel die Miete zu mindern, wird kein erfahrener Vermieter bestreiten.

Genauso selbstverständlich sollte es sein, dass Mieter nicht gleich jede geringfügige Beeinträchtigung zum Anlass für eine Mietkürzung nehmen.

Dass eben auch nicht jeder Versuch der Mieter Erfolg hat, zeigen die unteren Beispiele. In allen drei Fällen wurden die Mieter verurteilt, die von ihnen einbehaltene Miete nachzuzahlen.

Abnutzung einer 20 Jahre alten Badewanne

Die Vermietungspraxis sieht jedoch anders aus. Selbst wenn es sich nur um völlig unbedeutende Beeinträchtigungen handelt, sehen sich Vermieter zunehmend mit Mietminderungen konfrontiert.

Dass selbst der gutmütigste Vermieter in solchen Situationen die Geduld verlieren kann, ist nur allzu verständlich. Und es ist auch kein Wunder, dass Vermieter zunehmend die vom Mieter einbehaltene Miete einklagen, weil sie nicht Spielball willkürlich handelnder Mieter sein wollen.

Bei Beginn des Mietverhältnisses befand sich in der Wohnung eine 20 Jahre alte Badewanne. Einige Jahre später machte der Mieter eine Mietminderung geltend und verlangte außerdem eine neue Badewanne, weil die im Badezimmer vorhandene Wanne aufgrund ihres Abnutzungsgrads nicht mehr zumutbar sei.

Das Amtsgerichts Coesfeld machte hier nicht mit und schrieb dem Mieter ins Stammbuch:

Dass Sie als Vermieter in solchen Situationen trotz des ausgeprägten Miet(erschutz)rechts nicht rechtlos gestellt sind, zeigen die Urteile von drei Amtsgerichten. Die Mieter haben die altersbedingten Abnutzungserscheinungen und die damit verbundenen Beeinträchtigungen bei der Pflege der Badewanne grundsätzlich hinzunehmen.

Erst wenn die Verschleißerscheinungen so groß seien, dass die Wanne nicht mehr benutzt werden könne, komme ein Mangel und unter Umständen ein Anspruch auf Austausch der Wanne in Betracht. Einen derart fortgeschrittenen Verschleiß konnte das Gericht jedoch nicht erkennen.

Die Behauptung der Mieter, dass die „stark aufgeraute Oberfläche nicht mehr ordnungsgemäß gereinigt werden kann“, hielt das Gericht für nicht nachvollziehbar. Und der vorhandene Rostansatz kann, so stellte das Gericht klar, durch geeignete Reinigungsmaßnahmen beseitigt werden.

seine Befürchtung jedoch in keiner Weise untermauern und weigerte sich auch, die einbehaltene Miete nachzuzahlen. Schließlich kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und klagte die rückständige Miete ein. Mit Erfolg.


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Und auch darauf weist das Gericht hin: Eine Badewanne, die nach dem Gebrauch ordnungsgemäß ausgespült und getrocknet werde, weise keine übermäßigen Verschmutzungen auf.

Sie könne ohne weiteres regelmäßig durch geeignete Mittel, wie etwa Scheuermilch, gepflegt werden. Eine Beeinträchtigung des hygienischen Zustandes sei bei einer solchen Behandlung nicht zu befürchten. (AG Coesfeld, 4 C 525/02)

Das Gericht beauftragte einen Sachverständigen. Der fertigte ein ausführliches Gutachten an und schloss darin eine Gesundheitsgefährdung ausdrücklich aus. (LG Osnabrück, 12 S 286/00)

Glasfaserdämm-Matten in einer Warmluftstromheizung

Fälle wie diese kommen in der Vermietungspraxis immer wieder vor. Die oftmals sehr vehement behaupteten Gesundheitsgefahren erweisen sich dann später immer wieder als strategischer Vorwand, um vorzeitig aus einem Mietverhältnis aussteigen zu können.

Ein vom Landgericht Osnabrück entschiedener Fall drehte sich um eine Warmluftstromheizung. Zur Auskleidung der Schächte dienten kaschierte Glasfaserdämm-Matten.

Für Sie als Vermieter kommt es dann darauf an, das Mietverhältnis kaufmännisch sinnvoll zu beenden. Erfahrungsgemäß gelingt dies am ehesten dies noch durch einen Mietaufhebungsvertrag.

Der Mieter behauptete, dass bei Inbetriebnahme der Heizung gesundheitliche Beeinträchtigungen entstanden, weil aus den Glasfaserdämm-Matten Krebs erregende Mineralfasern austreten.

Offene Restarbeiten in einem Neubau

Aus diesem Grund minderte der Mieter die Miete ganz erheblich, konnte Wie überzogen die Anspruchshaltung von Mietern sein kann und wie schnell Mietminderungsforderungen daraus werden, zeigt ein Fall, der vor dem Amtsgericht Saarburg verhandelt wurde.

Der Fall betrifft eine Neubauwohnung. Wegen folgender Beeinträchtigungen kürzte der Mieter die Miete um 10%:

  • die Leisten der Fußböden mussten zum Teil noch verfugt werden,
  • an den Türen mussten die Ränder noch abgedichtet und verfugt werden,

Auch mit der weiteren Forderung, die Außenanlage sei noch nicht fertiggestellt, Rasen müsse angelegt und die Anlage gepflegt werden, kam der Mieter vor Gericht nicht durch. Der Grund: Es handelte sich um eine Wohnung im Obergeschoss, und der Mieter hatte auch keinen Gartenanteil angemietet.

  • die Decken mussten noch überarbeitet werden,
  • der Flur musste noch tapeziert werden,
  • die Wäscheleine im Trockenraum musste noch aufgehängt werden,
  • die Außenanlage war noch nicht fertig gestellt, der Rasen musste noch angelegt werden.

Zusätzlich verwies das Gericht darauf, dass ein Mieter beim Einzug in einen Neubau damit rechnen müsse, dass bis zur endgültigen Fertigstellung der Wohnung noch fehlende Arbeiten nachgeholt werden müssten. Lediglich geringfügige Beeinträchtigungen, wie im entschiedenen Fall, berechtigten grundsätzlich nicht zu einer Mietminderung. (AG Saarburg, 5 C 473/01)

Die „Mängel“ betrafen nicht die Wohnung

„Immobilien-Berater“-Tipp

Das Amtsgericht Saarburg hatte für die Mietminderung kein Verständnis. Begründung: Die angezeigten Mängel sind zum Teil geringfügig, zum Teil beziehen sie sich nicht einmal auf die Mietwohnung.

Dass die Fußbodenleisten und Türenränder zum Teil nicht verfugt seien, die Decken überarbeitet werden müssten, der Flur gestrichen und tapeziert werden müsste und Wäscheleinen im Trockenraum fehlten, stelle lediglich geringfügige Beeinträchtigungen dar.

Sofern die vom Mieter behaupteten Wohnungsmängel nicht ersichtlich unerheblich sind, gehen Sie den Beschwerden am besten zügig nach. Klären Sie den Sachverhalt, veranlassen Sie – soweit erforderlich – die notwendigen Maßnahmen und informieren Sie Ihren Mieter über die eingeleiteten Schritte. So erreichen Sie noch am ehesten, dass Ihr Mieter eine übertriebene Mietminderung auf ein angemessenes Maß reduziert oder von der Mietminderung ganz absieht.

25. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.