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Mietzuschlag und Ablehnungsrecht: Vermieterrechte bei Untervermietung

Früher oder später sieht sich jeder Vermieter und Mietverwalter mit einer Untervermietung konfrontiert. Dies ist eine schwerwiegende Änderung im Mietverhältnis, denn die Mieträume werden dann nicht mehr von der Person bewohnt, die man selbst ausgesucht hat, sondern die der Mieter bestimmt hat.

Die Gründe für den Wunsch nach einer Untervermietung sind vielfältig. Manch ein Mieter möchte sich seine Mietwohnung für die Dauer einer berufsbedingten Abwesenheit erhalten, oder ein Mieter möchte nach der Trennung von seinem Partner zwar in der Wohnung bleiben, aus Kostengründen aber einen Raum vermieten.

Dementsprechend unterscheidet auch das Gesetz zwischen der Untervermietung der ganzen Wohnung (§ 540 BGB) und der Untervermietung nur einzelner Räume der Wohnung (§ 553 BGB).

Teilweise Untervermietung – meist müssen Vermieter diese erlauben

Die Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung benötigt der Mieter nur, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

  • Jemand anders als der Mieter bewohnt die Mietwohnung seit mindestens 4 Wochen.
  • Die Person ist nicht der Ehe- oder Lebenspartner des Mieters.
  • Zwischen dieser Person und dem Mieter besteht keine besonders enge familiäre Bindung.
  • Die Person zahlt dem Mieter Geld für die Nutzung der Wohnung.
  • Die von dieser Person genutzten Räume darf der Mieter nicht ohne deren Willen betreten.

Treffen diese Voraussetzungen zu, benötigt der Mieter die Erlaubnis des Vermieters für die Untervermietung. Er kann sie verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.

Hierzu gehören nach Meinung der Gerichte vor allem 4 Gründe:

  • gesunkenes Einkommen
  • Arbeitslosigkeit
  • eine Reduzierung der Anzahl der Wohnungsbewohner durch Trennung oder Tod
  • die zeitlich begrenzte Abwesenheit des Mieters aus beruflichen Gründen

Die Gerichte verlangen zudem 3 weitere Voraussetzungen:

  1. Das berechtigte Interesse des Mieters an der Untervermietung muss nach Abschluss seines eigenen Mietvertrags entstanden sein. Wusste er etwa beim Abschluss des Mietvertrags schon, dass er demnächst aus beruflichen Gründen erneut umziehen muss, brauchen Vermieter ihm die Untervermietung nicht zu erlauben.
  2. Die Wohnung wird trotz Untervermietung weiterhin vom Mieter genutzt. Auch wenn sich der Mieter selbst nur selten in seiner Wohnung aufhält, müssen Vermieter ihm die Erlaubnis erteilen (BGH, Urteil v. 23.11.05, Az. VIII ZR 4/05).
  3. Schließlich muss der Mieter einen ganz konkreten Untermieter benennen; eine personenunabhängige Erlaubnis darf der Mieter vom Vermieter nicht verlangen.

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Vorteil: Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne zuvor die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, kann der Vermieter ihm kündigen. Dies gilt sogar dann, wenn Vermieter die Erlaubnis hätten erteilen müssen (BGH, Urteil v. 02.02.11, Az. VIII ZR 74/10). Die erhaltene „Untermiete“ dürfen Vermiete von ihrem Mieter aber nicht fordern (BGH, Urteil v. 13.12.95, Az. XII ZR 194/93).

Bei berechtigtem Grund dürfen Vermieter die Erlaubnis verweigern

Sind die vorstehenden Voraussetzungen erfüllt, darf der Mieter grundsätzlich untervermieten. Jedoch haben Vermieter ein „Veto-Recht“ und können die Untervermietung untersagen, wenn ein berechtigter Grund hierfür vorliegt. Dies ist der Fall, wenn…

  • … gegen den Untermieter, der nicht zugleich der Lebenspartner des Mieters ist, ein wichtiger Grund spricht, etwa wenn er bereits als Ruhestörer bekannt ist.
  • … der Untermieter die Wohnung zu Geschäftszwecken nutzen möchte.
  • … die Mietwohnung überbelegt würde, also wenn auf einen Erwachsenen weniger als 12 m² entfallen würden (bei Kindern die Hälfte).

Bitte beachten: Schlechte wirtschaftliche Verhältnisse des Untermieters berechtigen nicht zu dessen Ablehnung, denn der Vermieter geht mit ihm keine vertragliche Beziehung ein: Die Miete muss allein der Mieter zahlen. Die Bonität des Untermieters ist für den Vermieter also unerheblich. Deshalb muss der Mieter zu dessen Einkommenssituation auch keine Angaben machen.

Vorsicht: Verweigern Sie dem Mieter unberechtigterweise die Untervermietung, darf er von Ihnen Schadenersatz in Höhe des ihm entgangenen (Unter-) Mietzinses verlangen (BGH, Urteil v. 11.06.04, Az. VIII ZR 349/13).

Vorteil: Haben Vermieter dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, umfasst diese Erlaubnis nicht die zeitweise Untervermietung an Touristen. In einem solchen Fall darf dem Mieter wegen unberechtigter Untervermietung gekündigt werden (BGH, Urteil v. 08.01.14, Az. VIII ZR 210/13).

Vollständige Untervermietung – bei Ablehnung darf der Mieter kündigen

Möchte der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten, braucht er ebenso eine Erlaubnis. Anders als bei der nur teilweisen Untervermietung hat der Mieter hier aber ein Sonderkündigungsrecht, wenn ihm unberechtigterweise die Erlaubnis verweigert wird.

Damit der Mieter das Sonderkündigungsrecht beanspruchen kann, müssen die folgenden 3 Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. Der Mieter hat die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung an eine namentlich bestimmte Person erbeten.
  2. Der Vermieter hat die Erlaubnis hierzu verweigert.
  3. Es bestand kein wichtiger Grund zur Ablehnung des Untermieters.

Vorteil: Die Erlaubnis dürfen Vermieter widerrufen, wenn sich ein Ablehnungsgrund erst später herausstellt, etwa wenn sich der Untermieter also notorisch störend erweist oder Straftaten begeht (er beispielsweise im Hausflur mit Drogen handelt).

Wenn Vermieter ihrem Mieter die Erlaubnis zur vollständigen Untervermietung ohne einen berechtigten Grund verweigern, hat er, wie gesagt, ein Sonderkündigungsrecht. Eine Frist zur Kündigung sieht das Gesetz nicht vor, jedoch darf der Mieter damit nicht allzu lange warten, weil sonst das Recht verwirkt sein kann. Kündigt der Mieter bis zum dritten Werktag eines Monats, endet das Mietverhältnis dann mit Ablauf des übernächsten Monats.

Wichtig: Wenn dem Mieter bekannt ist, dass der Untermieter kein echtes Interesse daran hat, die Räume zu beziehen, entfällt sein Sonderkündigungsrecht (BGH, Urteil v. 11.11.09, Az. VIII ZR 294/08).

Unberechtigte Untervermietung – fristlose Kündigung möglich

Respektiert der Mieter nicht, dass der Vermieter der Untervermietung die Erlaubnis berechtigterweise versagt, gilt Folgendes:

  • Rechte gegenüber dem Untermieter haben Vermieter nicht, denn mit ihm haben sie keinen Vertrag.
  • Der Mieter verhält sich vertragswidrig, weshalb der Vermieter ihm nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen kann. Die unbefugte Überlassung der Wohnung durch den Mieter ist nämlich ein vom Gesetz ausdrücklich anerkannter Grund für eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Das ändert sich durch die Untervermietung

  • Zur Zahlung der Miete ist allein der Mieter verpflichtet, auch bei Mieterhöhungen.
  • Endet das Mietverhältnis mit dem Mieter, endet nicht auch das Untermietverhältnis.
  • Beschädigt der Untermieter die Wohnung, haftet der Mieter für den Schaden.
  • Stört der Untermieter den Hausfrieden, haftet auch hierfür allein der Mieter, denn er muss sich das Verhalten seines Untermieters voll zurechnen lassen. In einem solchen Fall müssen Vermieter unverzüglich den Mieter wegen vertragswidrigen Verhaltens abmahnen.

Mietende – auch an den Untermieter denken

Bei Mietende muss der Mieter dem Vermieter die Wohnung und sämtliche Schlüssel zurückgeben. Dies können Vermieter zusätzlich auch von seinem Mieter (also dem Untermieter) verlangen, wenn die folgenden Voraussetzungen gegeben sind:

  1. Es bestand ein wirksamer Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter.
  2. Ein Untermieter hat die Wohnung später ganz oder teilweise in Besitz genommen.
  3. Das Mietverhältnis mit dem Mieter ist wirksam beendet worden.

Liegen die Voraussetzungen vor, können – und müssen – Vermieter den Untermieter auf Räumung verklagen, wenn dieser nicht auszieht (BGH, Beschluss v. 14.08.08, Az. I ZB 39/08).

Wichtig: Wenn bei Mietende zwar der Mieter, nicht aber der Untermieter auszieht, hat der Mieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete zu zahlen (§ 546a BGB). Denn er hat die Wohnung pflichtwidrig nicht ordnungsgemäß geräumt. Das gilt auch, wenn der Untermieter noch Wohnungsschlüssel besitzt, die der Vermieter dem Mieter überlassen hat.

Vorteil: Ist das Mietverhältnis mit dem Mieter beendet und vermietet dieser danach an einen Untermieter weiter, darf der Vermieter einen etwaigen Mehrerlös von ihm herausverlangen – auch ohne vorherige Vereinbarung. Der Grund dafür: Der Mieter soll sich nicht an der Wohnung bereichern, die er rechtswidrig nicht räumt (BGH, Urteil v. 12.08.09, Az. XII ZR 76/08).

Einen Untermietzuschlag verlangen

Das Gesetz billigt Vermietern zu, ihre Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung davon abhängig zu machen, dass der Mieter einen Untermietzuschlag zahlt (§ 553 Abs. 2 BGB). Diesen dürfen Vermieter verlangen, wenn anderenfalls die Untervermietung nicht zumutbar ist. Dies bejahen viele Gerichte, wenn die Untervermietung zu einer stärkeren Abnutzung der Wohnung führen wird.

Bitte beachten: Vermieter haben keinen Anspruch auf Zustimmung zu einem Mietzuschlag für die Dauer der Untervermietung, sondern dürfen dann lediglich ihre Erlaubnis zur Untervermietung verweigern. Und dies gilt auch nur für den Fall, dass ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll und nicht die ganze Wohnung.

Umso wichtiger ist es, dass Vermieter mit dem Mieter eine einvernehmliche Lösung herbeiführen. Ist durch die teilweise Untervermietung ein höherer Verschleiß der Wohnung zu erwarten, wird sich der Mieter einem hierdurch begründeten Mietzuschlag kaum verschließen können. Falls doch, können Vermieter mit Recht die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern.

Vorteil: Mit dem Mieter kann auch eine Vereinbarung getroffen werden, wonach von ihm ein Mietzinszuschlag aufgrund von Untervermietung zu zahlen ist. So brauchen Vermieter diesen Mietzuschlag bei weiteren Mieterhöhungen nicht auf die Kappungsgrenze anzurechnen. Die Kappungsgrenze bemisst sich dann von der Miethöhe inklusive des Untervermietungszuschlags.

Beispiel: Wegen einer zu erwartenden erhöhten Abnutzung der Wohnung vereinbart der Vermieter mit dem Mieter einen Zuschlag von 10%, also eine Erhöhung der Miete von 500 auf 550 €. In diesem Fall berechnen sich die 20% gesetzliche Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf die erhöhte Miete von 550 €. So ist dem Vermieter eine spätere Mieterhöhung um weitere 110 € im Rahmen der Kappungsgrenze möglich.

18. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.