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Mischmietverträge: Beachten Sie folgende Besonderheiten

Jeden Tag schließen Sie gemischte Verträge.

Gehen Sie in ein Restaurant zum Essen, „kaufen“ Sie die bestellten Gerichte, lassen sich durch das Personal „bedienen“ und „mieten“ Geschirr, Gläser und Besteck.

Ähnliches kann Ihnen auch im Immobilien-Mietrecht widerfahren.

Bei Mischmietverträgen vermieten Sie verschiedene Räumlichkeiten oder Sachen.

Sie vermieten:

  • Räume, die Ihr Mieter zum Teil selbst bewohnt und zum Teil gewerblich nutzt,
  • eine Wohnung mit einer Garage,
  • eine Wohnung mit einem Garten,
  • eine Lagerhalle mit Gabelstapler und Regalen,
  • eine Wohnung mit einem Atelier oder

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  • ein Haus mit einem Laden und einer darüber liegenden Wohnung.

Mischmietverträge auch bei räumlicher Trennung möglich

Von einem Mischmietvertrag spricht man aber auch, wenn Sie in einem einheitlichen Vertrag Wohn- und Geschäftsräume vermieten, obwohl sie räumlich voneinander getrennt sind.

Da ein solcher Mischmietvertrag weder gesetzlich definiert noch besonderen gesetzlichen Regelungen unterworfen ist, muss das Mietverhältnis entweder als Wohnraum- oder als Geschäftsraummietverhältnis behandelt werden.

Es ist in den meisten Fällen rechtlich nicht möglich, eine getrennte Bewertung vorzunehmen.

Ausnahme: Sie haben 2 Mietverträge abgeschlossen. Die Einstufung, ob Sie Wohnraum- oder Geschäftsraummietrecht anwenden, ist natürlich von entscheidender praktischer Bedeutung. Denken Sie nur an die Mieterschutzvorschriften, die auf Geschäftsräume keine Anwendung finden. So ist ein Geschäftsraummietvertrag für Sie wesentlich günstiger bei

  • der Kündigung des Mietverhältnisses,
  • der Umlage der Betriebskosten,
  • der Vereinbarung einer Kaution,
  • der Übernahme von Instandsetzungskosten oder
  • der Beschränkung von Mietminderungsrechten.

Sie haben eine Gaststätte mit einer darüber liegenden Wohnung vermietet. Nun haben Sie Differenzen mit dem Mieter und möchten eine Kündigung aussprechen. Falls das Gewerberaummietrecht anzuwenden ist, kündigen Sie ohne Vorliegen eines Grundes zum nächstmöglichen Termin.

Falls Sie das Wohnraummietrecht anwenden, benötigen Sie einen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf oder Zahlungsverzug.

Vertragswille ist entscheidend

Entscheidend dafür, welches Recht Sie anwenden, ist zunächst, was Sie und Ihr Mieter tatsächlich gewollt haben und worauf der Schwerpunkt der Vermietung liegt. Will Ihr Mieter aus der Nutzung der Räume seinen Lebensunterhalt erwirtschaften, liegt in der Regel ein Geschäftsraummietverhältnis vor.

Beispiel: Sie haben ein Einzelhandelsgeschäft zum Erwerb des Lebensunterhalts zusammen mit Wohnräumen vermietet.

Flächenanteile als Indizien

Weitere Indizien können die einzelnen Flächenanteile und die darauf entfallende Miete sein. Ist Ihre vermietete Gewerbefläche und die auf diesen Teil entfallende

Miete ein Vielfaches größer als die entsprechenden Wohnräume, spricht viel für einen Gewerbemietvertrag.

Entscheidend ist aber auch hierbei immer der tatsächliche Wille der Vertragsparteien. Diesen Willen zu bestimmen ist nicht immer einfach. In der Regel schauen Sie zunächst in den Mietvertrag, ob dort ein bestimmter Vertragszweck eingetragen ist.

Haben Sie einen „Gewerbemietvertrag“ geschlossen, spricht viel dafür, dass der Parteiwille auch darauf gerichtet war.

Mieterschutz beachten

Lassen sich kein Parteiwille und kein Schwerpunkt feststellen, werden Sie aus Mieterschutzgesichtspunkten Wohnraummietrecht anzuwenden haben.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.