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Mischmietverträge: Umlage der Betriebskosten

Besonders wichtig für Sie ist auch bei Mischmietverträgen eine Vereinbarung zur Zahlung der Betriebskosten, auch Nebenkosten genannt.

Falls Sie diesen Punkt nicht regeln, sind sämtliche Nebenkosten in der Grundmiete bereits enthalten.

Das Gesetz sieht nämlich vor, dass Sie als Vermieter die Betriebskosten zu zahlen haben.

Etwas anderes gilt nur, wenn Sie diese Verpflichtung auf Ihre Mieter durch eine Vereinbarung übertragen.

Umlage gemäß Betriebskostenverordnung

Am 1. Januar 2004 ist die neue Betriebskostenverordnung in Kraft getreten. Sie hat den bisherigen Betriebskostenkatalog um einige Positionen erweitert. Alle Kosten, die Sie im Wohnraummietrecht umlegen können, dürfen Sie erst recht auf Ihre Gewerbemieter verteilen. Danach sind im Wohnbereich umlagefähig:

  1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
  2. die Kosten der Wasserversorgung
  3. die Kosten der Entwässerung
  4. die Kosten der Heizung
  5. die Kosten der Warmwasserversorgung
  6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
  8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. die Kosten der Gartenpflege
  11. die Kosten der Beleuchtung

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  13. die Kosten der Schornsteinreinigung
  14. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  15. die Kosten für den Hauswart
  16. die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
  17. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
  18. die „sonstigen Betriebskosten“:

Kosten für Pförtnerdienst, Müllschlucker, Feuerlöscher, Blitzableiter, die Reinigung von Dachrinnen, Kosten für Dachrinnenheizungen, die Wartung von Abflussrohren und Gullys, die Wartung der Elektroanlagen und der Lüftungsanlagen sowie die Betriebskosten für Gemeinschaftseinrichtungen wie Schwimmbad und Hobbyräume

Hinweis: Diese Kosten sollten Sie ausdrücklich erwähnen, da sie andernfalls nicht umlagefähig sind.

Bei Gewerberäumen weitere Kosten umlagefähig

Bei Mischnutzungen, die dem Gewerbemietrecht unterliegen, können Sie sogar noch weitergehende Regelungen treffen. So können Sie z. B. auch die

  • Verwaltungskosten,
  • Instandhaltungskosten,
  • Kapitalkosten,
  • Kosten für Abschreibungen,
  • Erbbauzinsen oder
  • Kosten für ein Bewachungsunternehmen

umlegen.

Vorauszahlungen vereinbaren

Vereinbaren Sie zudem stets eine monatliche Vorauszahlung für diese Betriebskosten, über die Sie dann jährlich abrechnen.

Sie sollten im Mietvertrag nur den Begriff „Betriebskosten“ verwenden. Eine Verweisung auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung ist auch formularmäßig zulässig.

Schönheitsreparaturen

Entsprechendes beachten Sie bei der Übernahme von Schönheitsreparaturen. Auch hier sieht das Gesetz vor, dass Sie als Vermieter sämtliche Schönheitsreparaturen, also insbesondere das Streichen und Tapezieren der Wände und Decken, auch während des Mietverhältnisses übernehmen müssen.

Nur durch eine Vereinbarung können Sie diese Verpflichtung auf Ihre Mieter übertragen.

Achtung: Seien Sie vorsichtig bei der Veränderung von Klauseln in vorformulierten Verträgen. Das führt nämlich in aller Regel dazu, dass die veränderte Formulierung rechtswidrig ist und damit die gesamte Klausel unwirksam wird.

Falls Ihr Mischmietvertrag dem Gewerberaummietrecht unterfällt, können Sie die Schönheitsreparaturen mit folgendem Satz komplett auf Ihren Mieter abwälzen:

Beispielformulierung:

Die erforderlichen Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.

Instandsetzungen und Bagatellschäden

Wollen Sie nicht jede Glühbirne auf Ihre Kosten auswechseln? Dann denken Sie daran, dass Sie Kosten für Instandsetzungen und die Behebung von Bagatellschäden auch auf Ihre Mieter übertragen können.

Das gilt jedenfalls dann, wenn auf Ihren Mischmietvertrag das Gewerberaumrecht Anwendung findet. Die Reparaturverpflichtungen müssen sich auf Schäden beziehen, die dem Risikobereich des Mieters zuzuordnen sind.

Bei Wohnräumen Kostenübertragung nur begrenzt möglich

Im Wohnraummietrecht haben Sie demgegenüber gewisse Grenzen einzuhalten. Zunächst einmal darf sich die sogenannte Kleinreparaturenklausel nur auf die Teile der Wohnung beschränken, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Darunter fällt die Behebung kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlusseinrichtungen der Fensterläden.

Weiterhin muss Ihre Klausel nicht nur die Belastung des Mieters pro Einzelfall begrenzen, sondern auch eine Höchstgrenze für die jährliche Gesamtbelastung nennen.

Die Grenze kann also von Ihnen beispielsweise auf bis zu 85 € im Einzelfall, maximal jedoch pro Mietjahr auf 8% der Jahresnettokaltmiete festgelegt werden. Statt eines Prozentsatzes kann aber auch eine jährliche Betragsgrenze in Euro angegeben werden.

Tipp: Vergessen Sie bitte auch nicht die zusätzliche Möglichkeit der Übertragung der Kosten für die Wartung von Thermen.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.