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Mischmietvertrag: Diese Vertragsgestaltungen sind möglich

Vermieten Sie mehrere Dinge auf einmal, wie beispielsweise eine Wohnung samt Garage, sind Mischmietverträge möglich.

Besonders interessant für Sie ist es natürlich, zu erfahren, wie Sie die Verträge gestalten können.

Getrennte Verträge sind stets möglich, aber vermutlich selten von Ihnen gewollt:

Beispiel: Sie vermieten ein Wohnhaus mit Gewerbeeinheit.

Falls Sie 2 getrennte Verträge abschließen, kann es Ihnen passieren, dass Ihr Mieter den Gewerbemietvertrag kündigt, den Wohnraummietvertrag jedoch nicht.

Andersherum können Sie den Gewerbevertrag unter Beachtung der Kündigungsfrist ohne Vorliegen eines Grundes kündigen, den Wohnraumvertrag jedoch nicht.

Ein gemeinsamer Vertrag

Also liegt es häufig auch in Ihrem Interesse, einen gemeinsamen Vertrag abzuschließen. Da die Gewerbemietvorschriften für Sie wesentlich günstiger sind, sollten Sie also alles daran setzen, einen Gewerbemietvertrag zu vereinbaren. Nur bei der Vermietung sonstiger Räume oder Sachen wie Garagen, Gärten und Gegenstände können getrennte Verträge sinnvoll sein.

Achtung: Entscheidend ist der wahre Vertragszweck und nicht das, was im Mietvertrag steht. Schließen Sie mit Ihrem Mieter nur zur Umgehung der Mieterschutzgesetze einen gewerblichen Mietvertrag ab, obwohl Wohnräume vermietet werden, wird trotzdem Wohnraummietrecht angewandt. Die entsprechende Erklärung der Mischnutzung ist dann nämlich unwirksam.

Wichtig: Eine Umgehung wird auch vorliegen, wenn Sie eine 150-qm-Wohnung mit einem 30-qm-Maler – Atelier gewerblich vermieten. Hier wird aufgrund der Flächengrößen von einer Wohnnutzung auszugehen sein.


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Entscheidend ist stets, welcher Zweck überwiegt.

Nehmen Sie folgende Formulierungen in Ihren Mietvertrag auf:

„Es handelt sich um einen gewerblichen Mietvertrag. Bei der Mischnutzung des Objekts überwiegt der gewerbliche Teil eindeutig, da

  • die gewerblichen Flächen wesentlich größer als die Wohnraumflächen sind

und/oder

  • die Miete für die gewerblichen Flächen wesentlich höher als für die Wohnraumflächen ist

und/oder

  • der Mieter mit der Gewerbefläche seinen Lebensunterhalt erwirtschaften will.“

Wichtig: Es kommt für die Auslegung des Mietvertrags immer auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an. Nicht entscheidend ist, ob Ihr Mieter sich später tatsächlich an die Absprache hält.

Schriftlicher Mietvertrag günstiger

Schließen Sie auf jeden Fall einen schriftlichen Mietvertrag. Nehmen Sie in den Vertrag den genauen Namen und die bisherige Anschrift Ihres Mieters auf. Mietet also ein Ehepaar Ihre Immobilie, sollten Sie auch beide Eheleute als Mieter im Vertrag nennen.

Für den Fall, dass Sie an eine Wohngemeinschaft vermieten, sollten Sie ebenfalls sämtliche Mitglieder der Wohngemeinschaft im Mietvertrag aufführen. Nur in diesem Fall werden die Bewohner auch Ihre Vertragspartner. Wenn Sie im Fall der Mischnutzung mehrere Verträge abschließen wollen, gilt dies natürlich für jeden Vertrag.

Entsprechendes gilt natürlich auch, wenn eine sogenannte juristische Person Räume mietet. Hier ist es für Sie ein erheblicher Unterschied, ob Sie als Mieter die XY-GmbH oder die XY-GmbH & Co. KG aufnehmen. Das sind nämlich völlig verschiedene Gesellschaften und damit unterschiedliche Mieter.

Einzelne Verträge für bewegliche Sachen, Garagen oder Gärten abschließen

Für die Mitvermietung von Gegenständen gilt das Gleiche entsprechend. Schließen Sie einzelne, gesonderte Verträge ab, wenn Sie die Sachen unabhängig vom Hauptmietverhältnis herausverlangen wollen. Haben Sie nämlich in nur einem Vertrag eine Garage mitvermietet, ist nur der gesamte Vertrag kündbar.

Beispiel: Sie haben für eine Büroetage einen Mieter gefunden. In der Etage befindet sich auch eine komplette EDV-Verkabelung. Sie wollen dem Mieter die Benutzung des Netzwerkes kostenlos gestatten, für etwaige Reparaturen daran jedoch nicht aufkommen.

Entweder stellen Sie dies im Mietvertrag klar oder schließen einen gesonderten Leihvertrag mit dem Mieter ab. Sie haften dann nur für Mängel, wenn Sie diese arglistig verschwiegen haben. Wenn die Dauer der Leihgabe nicht bestimmt ist, können Sie die Verkabelung oder Teile davon jederzeit herausverlangen.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.