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Steuern sparen mit anschaffungsnahem Aufwand

Wenn Sie innerhalb der letzten drei Jahre eine Bestandsimmobilie gekauft und daran größere Reparaturen ausgeführt haben, könnte bei Ihrer nächsten Einkommensteuererklärung Ärger mit dem Finanzamt programmiert sein.

Der Grund: Innerhalb eines dreijährigen Zeitraums ab dem Kauf einer Immobilie prüfen die Beamten seit dem 1. Januar 2004 penibel jede Handwerkerrechnung, die Sie im Rahmen Ihrer Vermieteinkünfte neuerdings absetzen wollen, ermitteln die aufgelaufenen Gesamtkosten und erlassen Steuerbescheide nur noch vorläufig.

Hintergrund: Übersteigen die summierten Reparaturkosten 15% des Kaufpreises der Immobilie (ohne Grundstücksanteil), ist Schluss mit der sofortigen Absetzbarkeit der Kosten.

Diese Ausgaben werden rückwirkend zu so genanntem anschaffungsnahem Aufwand, den Sie jedoch nicht sofort, sondern nur im Rahmen der Abschreibung, also zumeist über 50 Jahre verteilt, mit mickrigen 2% pro Jahr geltend machen dürfen.

Mit der unangenehmen Folge: Der Finanzbeamter nimmt sich Ihre Steuererklärungen der letzten 3 Jahre erneut vor, streicht die darin abgesetzten Sanierungskosten und lässt nur noch 2% davon steuermindernd zu. Wie sich dies für Sie auswirkt, zeigt das folgende Beispiel:

Wie sich anschaffungsnaher Aufwand steuerlich für Sie auswirken kann

Beispiel: Sie haben im Jahr 2003 eine Mietimmobilie für 300.000 Euro (ohne Grundstücksanteil) erworben und folgende Renovierungsarbeiten durchführen lassen:

Durchgeführte Reparaturen

KostenSteuervorteil
2004 Austausch der Fenster 18 000 €7 976 €
2005 Sanierung des Treppenhauses 12 000 €5 317 €
Gesamtkosten der Reparaturen30 000 €13 293 €

Ergebnis: Zunächst erkennt das Finanzamt die durchgeführten Reparaturen jedes Jahr als Erhaltungsaufwand an.

Die Kosten können Sie als Werbungskosten in einer Summe im Jahr der Durchführung absetzen.

2. März 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.