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Immobilienrendite: Die richtige Finanzstrategie finden

Für den wirtschaftlichen Erfolg Ihres Immobilienbesitzes ist es unerlässlich, eine Qualitätsimmobilie und solide Mieter zu haben.

Aber nicht minder wichtig ist die richtige Finanzierungsstrategie. Denn wenn Sie zu teuer finanziert haben, haben Sie unterm Strich keinen akzeptablen wirtschaftlichen Erfolg mit Ihrer Investition.

Nicht nur auf Ihre eigentliche Rendite, sondern auch auf die Risikostruktur wirkt sich die Finanzierungsstrategie aus.

Wenn Sie mit der falschen Strategie hohe Zinsänderungsrisiken oder Ertragsschwankungen bei riskanten Tilgungsmodellen hereinholen, steigt damit die Gefahr, dass aus einem ursprünglich sicherheitsorientierten Immobilieninvestment ein unkalkulierbares finanzielles Abenteuer wird.

In diesem Beitrag finden Sie leicht umsetzbare Strategien, mit denen Sie Ihre Neu- und Anschlussfinanzierung kostengünstig und sicher gestalten können.

Nutzen Sie vom Einholen der ersten Angebote bis zum Abschluss des Darlehensvertrags alle hier beschriebenen Möglichkeiten, um Ihre Zinskosten nach unten zu drücken.

Wann welche Finanzierungsformen für Sie geeignet sind

Weil Banken, Bausparkassen, Versicherungen oder freie Finanzierungsberater ihre Darlehensmodelle oft völlig unterschiedlich aufbauen, stehen Sie als Bauherr oder Immobilienkäufer vor der schwierigen Frage:

Wie schaffe ich es, Äpfel und Birnen richtig zu vergleichen?

Die Antwort ist ganz einfach: Sie schaffen es nicht, solange Sie akzeptieren, dass Ihnen Äpfel und Birnen präsentiert werden.

Nur wenn Sie wirklich vergleichbare Finanzierungselemente vorgeben, können Sie die Offerten richtig vergleichen und am Ende das für Sie günstigste Angebot herausfiltern.

Das Bankdarlehen

Die meisten Baufinanzierungen laufen heute noch in Form des guten alten Bankdarlehens ab, und bei der Finanzierung selbst genutzter Immobilien ist dies auch die beste Lösung.

Dabei stellt Ihnen entweder die Bank selbst den Kredit zur Verfügung, oder sie vermittelt das Darlehen an eine Hypothekenbank weiter, die sich auf Baufinanzierungen spezialisiert hat.

Als Sicherheit stellen Sie der kreditgebenden Bank eine Grundschuld zur Verfügung.


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Die Rückzahlung erfolgt in monatlich gleich bleibenden Raten–auch Annuität genannt– mit einer anfänglichen jährlichen Tilgung von etwa einem bis drei Prozent des Kreditbetrags.

Die Rate bleibt immer gleich hoch, während der Kreditbetrag zunächst langsam, dann immer schneller abnimmt. Dadurch erhöht sich im Lauf der Zeit der Tilgungsanteil.

Wichtig: Je höher Ihre anfängliche Tilgung ist, desto schneller haben Sie Ihr Darlehen zurückgezahlt.

Bei einer Anfangstilgung von 1% der Darlehenssumme kann die gesamte Rückzahlungsdauer bis zu 30 Jahren betragen, bei 3% anfänglicher Tilgung sind es nicht einmal mehr 20 Jahre.

Lohnt sich Bausparen?

Die Bausparkassen erhalten Zahlungseingänge– nämlich die Einzahlungen der Bausparer – und geben diese als zinsgünstige Darlehen wieder an diejenigen aus, die ihre Bausparverträge am besten „aufgefüllt“ haben.

Wer zu welchem Zeitpunkt Anspruch auf die Auszahlung des Kredits hat, wird über die „Zuteilung“ entschieden.

Das ist ziemlich kompliziert, und ganz grob können Sie davon ausgehen: Je länger Ihr Geld bei der Bausparkasse ist und je höher Ihr Guthaben auf dem Bausparvertrag, desto eher bekommen Sie Ihr Darlehen zugeteilt.

Meistens müssen Sie etwa 40 bis 50 % der Vertragssumme eingezahlt haben, um den Rest der Summe als Darlehen zu erhalten.

Vorteile vom Bausparen:

  • Beim Bausparen gibt es günstige Kreditzinsen, die je nach Tarif zwischen 5,5 und 7 % effektivem Jahreszins liegen.
  • Die Darlehenszinsen sind über die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Das schützt Sie vor unliebsamen Überraschungen auf dem Geldmarkt.
  • Bei der Sicherstellung des Darlehens begnügen sich die Bausparkassen mit dem zweiten Rang im Grundbuch. So müssen Sie auch bei wenig Eigenkapital keinen Zinszuschlag bezahlen.
  • Der Tilgungsanteil ist von Beginn an sehr hoch, so dass ein Bauspardarlehen nach acht bis zwölf Jahren komplett abgezahlt ist.

Nachteile vom Bausparen:

  • Der Zuteilungstermin kann nicht garantiert werden. Das erfordert unter Umständen eine mehrmonatige Zwischenfinanzierung.
  • Wegen der kurzen Gesamtlaufzeit ist die Darlehensrate im Vergleich zu Bankdarlehen sehr hoch. Bei einem Kredit von 50.000 € (was einer Bausparsumme von 100.000 € entspricht) müssen Sie jeden Monat etwa 600 € zurückzahlen. Weil sich bei vermieteten Wohnungen die schnelle Tilgung steuerlich nicht lohnt, ist Bausparen für Immobilienanleger ungeeignet.
  • Während der Ansparzeit gibt es nur mickrige Guthabenzinsen zwischen zwei und drei Prozent. Das macht einen Teil des Zinsvorsprungs beim Darlehen wieder zunichte.
  • Die Bausparinstitute kassieren hohe Gebühren: Ein bis zwei Prozent der Bausparsumme als Abschlussgebühr, 5 bis 20 Euro Kontoführungsgebühr pro Jahr, ein bis zwei Prozent des Kreditbetrags als Darlehensgebühr.

Praxis-Tipp: Das Bauspardarlehen lohnt sich für Sie, wenn Sie eine selbst genutzte Immobilie finanzieren, einen Bausparvertrag schon so angespart haben, dass er innerhalb von maximal einem bis zwei Jahren zuteilungsreif wird und der Effektivzins für das Darlehen günstiger ist als ein Bankkredit mit vergleichbarer Restlaufzeit.

Versicherungsdarlehen: Fast wie ein Bankdarlehen

Die Finanzierung über ein Lebensversicherungsdarlehen ist nichts anderes als eine Variante des Bankdarlehens.

In die monatliche Rate ist allerdings kein Tilgungsanteil eingerechnet, sondern nur der Darlehenszins. Die eigentliche Tilgung erfolgt, indem Sie parallel zur Zinszahlung zusätzliche Beträge in eine kapitalbildende Lebensversicherung einzahlen.

Nach Ablauf der Versicherung erhalten Sie Ihre eingezahlten Beiträge mitsamt Zinsen und Überschussanteilen. Mit dieser Summe lösen Sie auf einen Schlag nach 15, 20 oder 30 Jahren das komplette Darlehen ab.

Wichtig: Die meisten Vorteile bringt Ihnen das Versicherungsdarlehen, wenn Sie eine vermietete Wohnung damit finanzieren.

In diesem Fall können Sie die Kreditzinsen von der Steuer absetzen, während Sie die Erträge aus der Versicherung steuerfrei kassieren können.

Achtung: Schließen Sie keinen Versicherungsvertrag mit einer Laufzeit von weniger als zwölf Jahren ab.

Weil in diesem Fall die Überschüsse und Zinsen aus der Kapitallebensversicherung in voller Höhe versteuert werden müssen, vernichten diese Abgaben bei zu kurzen Versicherungsverträgen einen großen Teil Ihrer Rendite.

7. Februar 2002

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Thomas Hammer
Von: Thomas Hammer. Über den Autor

Thomas Hammer ist Betriebswirt und freier Wirtschaftsjournalist in Ötisheim. Er arbeitet für Zeitungen, Zeitschriften und Buchverlage und hat bereits mehrere erfolgreiche Ratgeber zu Finanzierungs- und Immobilienthemen verfasst.