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Mit diesem „Trick“ die Verwaltungskosten auf den Mieter umlegen

Die Kosten, die man als Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf, sind gesetzlich abschließend geregelt. Verwaltungskosten gehören nicht dazu. Vermietern bleibt jedoch ein – viel zu selten genutztes – „Hintertürchen“.

Die Vor- und Nachteile einer Verwaltung

Viele Vermieter bedienen sich bei der Vermietung der Hilfe einer Verwaltung. Die Vorteile hierfür liegen auf der Hand:

Die Verwaltung erstellt die Betriebskostenabrechnungen, kümmert sich um Beschwerden der Mieter, führt im Auftrag des Vermieters Mieterhöhungen durch, koordiniert die Durchführung von Reparaturen und macht – je nach Vertrag – noch vieles mehr.

Das alles hat natürlich seinen Preis, der je nach Qualität der Verwaltung und Umfang ihrer Leistungen zwischen 15 € und 30 € pro Wohnung im Monat liegt. Und auf diesen Kosten bleiben regelmäßig die Vermieter sitzen. Die Verwaltung übernimmt letztlich die Aufgaben des Vermieters, daher braucht der Mieter die hierfür entstehenden Kosten nicht zu erstatten.

Gemäß BetrKV unzulässige Nebenkosten

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt nämlich ausdrücklich fest, dass die Kosten der Verwaltung keine Betriebskosten sind (§ 1 Abs. 2 Nr. 1). Diese für das Wohnungsmietrecht zwingende gesetzliche Vorgabe kann man auch nicht im Mietvertrag ändern. Das ist der Grund, warum die folgenden Kosten nicht auf den Mieter bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung umgelegt werden dürfen:

  • Kosten für die Durchführung von Wohnungsabnahmen
  • Kosten für Büromaterial und Porto im Rahmen der Mieterverwaltung
  • Kosten für Rundschreiben an die Mieter
  • Kosten für die Prüfung der Solvenz von Interessenten bei der Neuvermietung

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  • Kontoführungsgebühren
  • Kosten für die Auswechslung der Namensschilder an Klingel, Hausund Wohnungstür
  • Kosten für den WEG-Verwalter

Die Umlage dieser Kosten ist nur in einem Gewerbemietvertrag möglich (siehe unten). Was aber kaum jemand weiß: Es gibt einen „Trick“, wie man sich diese Kosten auch von einem Wohnungsmieter bezahlen lassen kann:

Werden diese Kosten im Mietvertrag nämlich nicht als Verwaltungskosten ausgewiesen, sondern als „zusätzlicher Mietbestandteil“ bzw. als „Teil der Nettokaltmiete“, sehen die Gerichte diese Umwälzung der Kosten auf den Mieter als zulässig an (z. B. LG Düsseldorf, Urteil v. 15.12.95, Az. 21 S 182/95). Hierzu kann im Mietvertrag die unten stehende Musterformulierung genutzt werden, bzw. ergänzend darin sinngemäß einfach die Ziffer 2:

Musterformulierung

„Der Mieter hat monatlich, bis jeweils zum 3. Werktag folgende Zahlungen zu leisten:

1) Die Nettokaltmiete in Höhe von (…) €

2) Eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von (…) € als zusätzlicher Mietbestandteil

3) Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von (…) €.“

Dieser „Trick“ bringt jedem Vermieter bares Geld. Der „Trick“ bei dieser Vorgehensweise liegt darin, dass die Verwaltungskosten nicht als Betriebskosten vereinbart werden.

Diese Umgehung der Betriebskostenverordnung macht es aber erforderlich, dass die Verwaltungskosten vor Abschluss des Mietvertrags als Pauschale kalkuliert werden müssen. Denn eine spätere Erhöhung der Kosten bzw. die nachträgliche Einbeziehung weiterer Verwaltungskosten ist dann nicht mehr möglich.

Nach Vereinbarung muss auch der Gewerbemieter die Verwaltungskosten zahlen

Vermietet man Gewerberäume, braucht man nicht auf diesen „Trick“ zurückzugreifen und man kann im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter als Betriebskosten auch die Verwaltungskosten zu zahlen hat. Hierzu brauchen Vermieter im Mietvertrag nur zu vereinbaren:

„Der Mieter hat als Betriebskosten über die in § 2 BetrKV genannten hinaus auch die Kosten für die kaufmännische und technische Hausverwaltung zu tragen.“ Diese Regelung hat der BGH ausdrücklich für zulässig erklärt (Urteil v. 09.12.09, Az. XII ZR 109/08).

Vermieter sollten sich jedoch davor hüten, Verwaltungskosten anders zu bezeichnen. Denn in einer weiteren Entscheidung hat der BGH es für unzulässig erklärt, dass der Mieter die Kosten des „Center-Managements“ zu zahlen hat. Diesen Begriff haben die Karlsruher Richter für nicht bestimmt genug gehalten. Denn welche Kosten hier gemeint sind, sei dem Mieter nicht vorhersehbar (Urteil v. 03.08.11, Az. XII ZR 205/09).

Da der Mieter die Verwaltungspauschale als zusätzlichen Mietbestandteil zu zahlen hat, brauchen Vermieter über die einzelnen Kostenpositionen auch nicht in der jährlichen Betriebskostenabrechnung abzurechnen. Dies ist genau genommen gar nicht zulässig, weil der Mieter die Kosten ja nicht als Betriebskosten zahlt, was – wie gesagt – ja unzulässig wäre.

24. November 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.