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Niedrige Zinsen und hohe Tilgung: Sparen Sie Darlehenskosten

Maximale Zinssicherheit zu günstigsten Bedingungen. Das ist Ihr Ziel bei Ihrer Objektfinanzierung.

Und der gegenwärtige Niedrigzins bringt Sie diesem Ziel so nah wie wohl kaum jemals zuvor.

Wer im Jahre 2000 sein Haus mit einem Kredit von 100.000 Euro finanzierte, bezahlte damals bei einer zehnjährigen Zinsbindung effektiv 6,70%.

Das ergab mit nur 1% Tilgung eine monatliche Rate von 625 Euro und eine Entschuldung innerhalb von 31 Jahren.

Unterstellt man bis zur Darlehenstilgung gleich bleibende Zinsen, wären Gesamtkosten inklusiv der Darlehenstilgung von 233.120 Euro entstanden.

Schnellübersicht: Wann ein Darlehen getilgt ist

Tilgung 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 in % Zinssatz 14 J. 16 J. 17 J. 19 J. 21 J. 24 J. 27 J. 32 J. 40 J. 4,00 9 Mon. 0 Mon. 5 Mon. 2 Mon. 3 Mon. 0 Mon. 7 Mon. 7 Mon. 4 Mon. 14 J. 15 J. 16 J. 18 J. 20 J. 23 J. 26 J. 30 J. 38 J. 4,50 4 Mon. 6 Mon. 10 Mon. 5 Mon. 5 Mon. 0 Mon. 3 Mon. 11 Mon. 0 Mon. 13 J. 15 J. 16 J. 17 J. 19 J. 22 J. 25 J. 29 J. 35 J. 5,00 11 Mon. 0 Mon. 4 Mon. 10 Mon. 8 Mon. 1 Mon. 2 Mon. 5 Mon. 11 Mon. 13 J. 14 J. 15 J. 17 J. 19 J. 21 J. 24 J. 28 J. 34 J. 5,50 7 Mon. 7 Mon. 10 Mon. 3 Mon. 0 Mon. 3 Mon. 2 Mon. 1 Mon. 2 Mon. 13 J. 14 J. 15 J. 16 J. 18 J. 20 J. 23 J. 26 J. 32 J. 6,00 3 Mon. 2 Mon. 4 Mon. 9 Mon. 5 Mon. 6 Mon. 2 Mon. 11 Mon. 7 Mon. 12 J. 13 J. 14 J. 16 J. 17 J. 19 J. 22 J. 25 J. 31 J. 6,50 11 Mon. 10 Mon. 11 Mon. 3 Mon. 10 Mon. 10 Mon. 4 Mon. 10 Mon. 1 Mon. 12 J. 13 J. 14 J. 15 J. 17 J. 19 J. 21 J. 24 J. 29 J. 7,00 7 Mon. 6 Mon. 6 Mon. 9 Mon. 3 Mon. 2 Mon. 7 Mon. 11 Mon. 10 Mon. 12 J. 13 J. 14 J. 15 J. 16 J. 18 J. 20 J. 24 J. 28 J. 7,50 4 Mon. 2 Mon. 2 Mon. 4 Mon. 10 Mon. 7 Mon. 11 Mon. 0 Mon. 8 Mon. 12 J. 12 J. 13 J. 15 J. 16 J. 18 J. 20 J. 23 J. 27 J. 8,00 0 Mon. 10 Mon. 10 Mon. 0 Mon. 4 Mon. 0 Mon. 3 Mon. 2 Mon. 7 Mon. Quelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-FinanzberatungQuelle: FMH-Finanzberatung Wie lange Sie brauchen, um ein Darlehen zu tilgen, hängt vom Zins- und Tilgungssatz ab. So lesen Sie die Tabelle: Angenommen, Sie leisten keine Sondertilgungen, ergibt sich bei einem Zinssatz von 4,5% und einer Tilgung von 2% eine Darlehenslaufzeit von 26 Jahren und 3 Monaten.

Die gleiche Kreditsumme würde heute bei effektiv 4,70% und 1% Tilgung lediglich 467 Euro kosten. Die Entschuldung wäre erst in knapp 38 Jahre erreicht.

Unterstellt man auch hier, dass der heutige 15-jährige Zinssatz beim Anschlussdarlehen weiterhin gelten würde, summieren sich die Gesamtkosten auf 220.130 Euro.

Die Erklärung liegt in der Annuität begründet. In der üblichen Kreditvereinbarung heißt es bekanntlich sinngemäß: Das Darlehen wird getilgt mit 1% vom Ursprungsdarlehen plus der ersparten Zinsen.

Wenn der Zinssatz hoch ist, steigt der Tilgungsanteil schneller, weil monatlich ein höherer Anteil an Zinsersparnis in den Tilgungsanteil fließt.

Beim aktuellen Zinssatz ist die Zinsersparnis gering. Das hat eine längere Kreditrückzahlung zur Folge.

Auf den ersten Blick verwundert es, wenn jeweils bei 1% Tilgung die Rückzahlung des Darlehens mit dem nied- „Da die Immobilienpreise seit Jahren weitestgehend stagnieren, kann und


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Checkliste: So entscheiden Sie sich für die optimale Zinsbindung

  • Finanzieren Sie eine vermietete Immobilie, bei der sich langfristig festgeschriebene Kredite mit niedriger Tilgung eignen, oder eine eigengenutzte Wohnung, bei der Sie verstärkt kurzfristige Darlehen mit hoher Tilgung einsetzen können?

  • Haben Sie bei teilvermieteten Immobilien in der Tilgungs- und Festschreibungsstrategie sowohl die steuerlichen wie auch die wirtschaftlichen Aspekte berücksichtigt?

  • Erlauben Ihre Einkommensverhältnisse hohe Tilgungsraten oder Sondertilgungen, so dass Sie verstärkt auf kurzfristige Darlehen setzen können?

  • Ist beim Finanzierungs-Mix ein langfristiges Darlehen mit Sondertilgungsoption oder die Mischung aus lang- und kurzfristigem Darlehen für Sie besser geeignet?

  • Bietet Ihre Hausbank sowohl im 5-jährigen- wie auch im 10-jährigen und 15-jährigen Bereich wirklich die besten Konditionen?

5 J. fest 3,50 3,75 4,00 4,25 4,50 4,75 5,00 5,25 5,50 5,75 6,00 6,25 3,00 4,18 4,79 5,41 6,04 6,69 7,35 8,02 8,71 9,41 10,13 10,87 3,25 3,84 4,44 5,06 5,68 6,32 6,97 7,64 8,32 9,01 9,72 3,50 3,50 4,10 4,70 5,32 5,95 6,60 7,26 7,93 8,61 9,32 3,75 3,16 3,75 4,35 4,96 5,59 6,22 6,88 7,55 8,22 8,91 4,00 2,82 3,41 4,00 4,61 5,22 5,85 6,50 7,15 7,82 8,51 4,25 2,48 3,06 3,65 4,25 4,86 5,48 6,12 6,77 7,43 8,11 4,50 2,15 2,72 3,30 3,90 4,50 5,12 5,74 6,39 7,04 7,71 4,75 1,81 2,38 2,94 3,54 4,14 4,75 5,37 6,01 6,65 7,31 5,00 1,48 2,04 2,61 3,19 3,78 4,39 5,00 5,63 6,27 6,92 7,59 8,27 5,25 2,27 2,84 3,43 4,02 4,63 5,25 5,88 6,53 7,19 7,86 5,50 1,92 2,49 3,07 3,66 4,26 4,87 5,50 6,14 6,79 7,46 5,75 1,58 2,14 2,72 3,30 3,89 4,50 5,12 5,75 6,39 7,05 6,00 1,24 1,80 2,36 2,94 3,53 4,13 4,74 5,36 6,00 6,65

Zum Vergleich: Wenn Sie im oben genannten Beispiel heute die gleiche monatliche Rate bezahlen (625 Euro statt 476 Euro), hat dies zur Folge, dass die Tilgung auf fast 3% steigt.

Der letzte Euro Hypothek wäre dann genau in 20 Jahren und neun Monaten zurückgezahlt.

Und dadurch sinken die Gesamtkosten auf lediglich 155.220 Euro. Hier wird der enorme Vorteil der niedrigeren Zinsen deutlich: Sie sparen 78.000 Euro Finanzierungskosten bei einem Kredit von 100.000 Euro.

„Unter diesen Umständen ist es geradezu Pflicht für jeden Investor, die Zinsersparnis in eine erhöhte Tilgung zu investieren“, betont Herbst.

Beispiel: Sie haben ein Kreditangebot zu nominal 4,50% für 15 Jahre fest und eines für 10 Jahre Zinsbindung zu 4%. Rein mathematisch ist die Entscheidung für den höheren Zinssatz bei der längeren Zinsbindung richtig. Vorausgesetzt, Sie sind überzeugt, dass das Zehnjahresgeld anschließend mehr als 6,42% kosten wird.

Gehen Sie dagegen davon aus, dass Sie in 10 Jahren einen Anschlusskredit bei einer Zinsbindungsdauer von fünf Jahren für unter 6,42% bekommen können, wäre die kürzere Zinsbindung besser.

Interessante Alternative: Option für Sondertilgung

Interessante Alternative: Sie vereinbaren eine niedrige Tilgungsrate und lassen sich eine großzügige Sondertilgungsoption von bis zu 5% pro Jahr einräumen.

Damit könnten Einkommensschwankungen leichter ausgeglichen werden. Vorausgesetzt, Sie setzen „in guten Zeiten“ freie Gelder zum Schuldenabbau ein.

Beachten Sie in diesem Zusammenhang aber auch, dass Sie sich bei der zehnjährigen Zinsbindung zu einem bestimmten Zeitpunkt neu entscheiden müssen.

Bei 15 Jahre fest haben Sie als Kreditnehmer das gesetzlich verbriefte Recht, 10 Jahren nach der Komplettauszahlung des Darlehens jederzeit aus dem laufenden Vertrag auszusteigen. Die Kündigungsfrist beträgt dann 6 Monate.

Eine Vorfälligkeitsentscheidung oder sonstige Kosten dürfen Ihnen bei einer Kündigung nicht berechnet werden.

Eine andere wichtige Entscheidung ist die richtige Zinsbindung. Welche Zinsbindungsfrist erste Wahl ist, ergibt sich bei einem Blick auf den möglichen Anschlusskredit.

Das bedeutet konkret: Bei der langen Zinsbindung von 15 Jahren haben Sie bis zu 5 Jahren lang Zeit, den Markt für eine neue Zinsfestschreibung zu beobachten. Man kann unterstellen, dass in diesem Zeitraum jede Hochzinsphase zu überbrücken ist.

24. März 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.