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Modernisierung: Duldungspflicht Ihres Mieters

Haben Sie sich entschlossen, in Ihrer vermieteten Wohnung eine Modernisierungsmaßnahme durchzuführen, hat Ihr Mieter diese grundsätzlich zu dulden.

Dazu gehört, dass er Ihnen und Ihren Handwerkern das Betreten seiner Wohnung gestattet. Ihr Mieter hat jedoch keine aktive Mitwirkungspflicht.

Die Duldungspflicht besteht nur, wenn Sie Ihrem Mieter die Modernisierung ordnungsgemäß und rechtzeitig angekündigt haben.

Eine gesonderte Duldung ist grundsätzlich für Maßnahmen erforderlich, die außerhalb der Mietwohnung durchgeführt werden.

Das betrifft etwa den Fall, wenn Sie die Außenfassade isolieren wollen.

Widerspruchsrecht Ihres Mieters

Ihr Mieter hat ein Widerspruchsrecht, wenn die geplante Modernisierung für ihn, seine Familie oder für einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte darstellt. Beispiele für eine unzumutbare Härte:

  • „Luxusmodernisierung“
  • hohes Alter oder schwere Krankheit des Mieters
  • kurz bevorstehende Beendigung der Vertragslaufzeit

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  • bevorstehende Niederkunft
  • unmittelbar bevorstehende Abschlussprüfung

Hinsichtlich eines Härteeinwands ist Ihr Mieter darlegungspflichtig. Es findet sodann eine Abwägung zwischen den Interessen Ihres Mieters und Ihren Interessen statt. Ebenfalls kann die zu erwartende Erhöhung der Miete nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen einen Härtegrund darstellen.

Wohnungswirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen sollten jedoch nicht daran scheitern, dass die Miete für einen einzelnen zahlungsschwachen Mieter zu hoch ist. Der Härtegrund einer erheblichen Mietzinssteigerung kann daher außer Kraft gesetzt werden, wenn der „allgemein übliche Zustand“ hergestellt wird.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat den Begriff konkretisiert: Ein Zustand ist dann allgemein üblich, wenn dieser bei mindestens 2 Dritteln der Mieträume in Gebäuden gleichen Alters innerhalb eines Bundeslands anzutreffen sein muss. Als Mindeststandard gilt für alle Bundesländer:

  • Beheizbarkeit der Wohnung
  • eigener Wohnungswasseranschluss und -abfluss
  • eigenes WC
  • Stromversorgung
  • Beleuchtungsmöglichkeit und Kochgelegenheit
  • Einfachverglasung

Sonderkündigungsrecht Ihres Mieters

Ihr Mieter hat die Möglichkeit, sich kurzfristig aus dem Mietverhältnis zu lösen, sobald er Ihr Mitteilungsschreiben wegen der bevorstehenden Modernisierungsarbeiten erhält.

Die Kündigung muss dann bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang Ihrer Mitteilung folgt, ausgesprochen werden. Sie wird dann wirksam zum Ablauf des darauf folgenden nächsten Monats (bei Bagatellmaßnahmen hat der Mieter dieses Sonderkündigungsrecht nicht).

Die Kündigung Ihres Mieters muss schriftlich erfolgen, bedarf aber keiner weiteren Begründung. Nach Beendigung der Modernisierungsarbeiten müssen Sie den Zustand der nicht modernisierten Teile wiederherstellen. Je nach Grad der Beeinträchtigung durch die Baumaßnahmen kann Ihr Mieter eine Mietminderung beanspruchen.

Mieter kann Aufwendungsersatz verlangen

Ihr Mieter kann von Ihnen Ersatz für die Aufwendungen, die er infolge der Modernisierungsmaßnahmen hatte, verlangen. So ist der Mieter berechtigt, beispielsweise Kosten für die Auslagerung der Möbel oder für die Hotelunterbringung zu verlangen.

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.