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Modernisierung: Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter

Wer eine ältere Wohnung anmietet, darf  nicht das gleiche Niveau erwarten, wie es für Neubauwohnungen vorgeschrieben oder gang und gäbe ist.

Zum Thema Schallschutz hat dies der Bundesgerichtshof jetzt entschieden (BGH, Urteil v. 07.07.10, Az. VIII ZR 85/09).

Der Urteilsfall betraf ein Mehrfamilienhaus in Bonn, das 2001/2002 entsprechend den damals geltenden Anforderungen für Trittschalldämmung gebaut worden war.

Seit 2006 minderten die Mieter wegen Trittschalllärms aus den benachbarten Wohnungen die Miete um 10%. Sie meinten, die Trittschalldämmung entspreche nicht den heutigen Anforderungen.

Die Richter urteilten jedoch: Ein Mieter kann ohne besondere Vereinbarung nicht erwarten, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der DIN-Vorschriften hinausgeht, wie sie zur Zeit der Errichtung des Gebäudes gegolten haben.


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Modernisierung: Vereinbarungen im Mietvertrag sind entscheidend

Der Standard von Neubauwohnungen ändert sich nahezu von Jahr zu Jahr. Dennoch glauben viele Mieter wegen der Unzulänglichkeiten in älteren Gebäuden zur Mietminderung berechtigt zu sein. Warum Sie solche Minderungen fast nie akzeptieren müssen, erfahren Sie hier.

Knarrendes Parkett, unzeitgemäße Elektroinstallation, Hellhörigkeit. Ob diese und ähnliche Erscheinungen einen Mangel darstellen und Ihr Mieter deshalb die Miete mindern darf, hängt zuallererst davon ab, welche Vereinbarungen über den Wohnungszustand Sie im Mietvertrag getroffen haben.

Vereinbaren können Sie Abweichungen vom normalen Standard sowohl nach oben als auch nach unten.

Ohne konkrete Regelung gilt: Ein Mieter kann erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume so ausgestattet sind, wie es für vergleichbare Wohnungen des jeweiligen Baualters üblich ist. Nicht mehr und nicht weniger.

Modernisierung: Halten Sie bei Umbaumaßnahmen aktuelle DIN-Normen ein

Vorsicht aber, wenn Sie in einem älteren Gebäude Umbaumaßnahmen durchführen. Hierbei müssen Sie den aktuellen Stand der Technik einhalten.

Sie bauen in Ihrem Altbau das bisher ungenutzte Dachgeschoss zu einer Wohnung aus. Die Mieter in der darunter liegenden Wohnung hören nun zum ersten Mal Geräusche über ihren Köpfen und mindern die Miete. Haben Sie die zur Umbauzeit aktuellen Schallschutzbestimmungen aber eingehalten, ist eine Mietminderung unzulässig.

Elektrizitätsversorgung: Vorgaben müssen eingehalten werden

In einem Fall allerdings verpflichten die BGH-Richter die Vermieter zur Nachrüstung ihrer Altbauwohnungen:

Auch in einer unrenovierten Altbauwohnung darf der Mieter erwarten, dass neben dem Betrieb eines Großverbrauchsgeräts, beispielsweise der Waschmaschine oder des Geschirrspülers, gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger in der Wohnung benutzt werden können (BGH, Urteil v. 10.02.10, Az. VIII ZR 343/08, Urteil v. 26.07.04, Az. VIII ZR 281/03).

Ist dies nicht gegeben, kann der Mieter mindern und die Herstellung dieses Mindeststandards verlangen.

Tipp: Vereinbaren Sie eine Minderbeschaffenheit.

Mietminderung und Nachbesserungsanspruch des Mieters können Sie ausschließen, indem Sie die unzureichende Elektroinstallation ausdrücklich als vertragsgemäß vereinbaren.

22. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.