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Modernisierungskosten: Nur tatsächlich notwendige Kosten ansetzen

Haben Sie in der Wohnung Ihres Mieters eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, dürfen Sie die Miete um 11% der Modernisierungskosten erhöhen.

Während Sie aber bislang die monatliche Miete um 11% der tatsächlich aufgewendeten Kosten erhöhen durften, ist dies jetzt nicht mehr zulässig.

Sie dürfen nunmehr nur noch die tatsächlich notwendigen Kosten ansetzen.

Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil v. 04.02.09, Az. VIII ZR 84/08).

Im verhandelten Fall stritten Vermieterin und Mieter um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung, welche die Vermieterin nach Einbau von zwei Wasserzählern in die von den Mietern gemietete Wohnung verlangte.

Beim Einbau der Zähler wurden in der Küche zehn Fliesen abgeschlagen und die Arbeitsplatte demontiert. Wie ein Sachverständiger später feststellte, hätte der Einbau des Wasserzählers in der Küche auch ohne Demontage der Arbeitsplatte erfolgen können. Der Mieter hielt die Modernisierungskosten für überhöht.

Vermieter trägt Risiko für unnötige Kosten

Der BGH gab dem Mieter recht, da bei der Ermittlung, welche Kosten bei der Berechnung der Mieterhöhung zu berücksichtigen sind, unnötige Kosten außen vor bleiben müssen. Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen können nicht angesetzt werden.

Zur Begründung führte der BGH an, dass der Vermieter den Umfang und die Art und Weise der baulichen Modernisierung bestimmt, während der Mieter insoweit kein Mitspracherecht hat.


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Es wäre daher unbillig, dem Mieter statt dem Vermieter das Risiko aufzuerlegen, auch solche Kosten im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme zu tragen, die unnötig, unzweckmäßig oder ansonsten überhöht sind.

Ohne Erfolg machte die Vermieterin geltend, einem Vermieter oder dem für ihn tätigen Handwerker müsse ein gewisser Spielraum bei der Durchführung der für die Modernisierung erforderlichen Arbeiten verbleiben. Ebenso wenig spielte es eine Rolle, dass der Abbau der Arbeitsplatte erfolgte, um diese vor Beschädigungen zu schützen.

Im Ergebnis durfte die Vermieterin nur einen Teil der vom Handwerker in Rechnung gestellten Kosten im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung geltend machen. Die Kosten für die vom Handwerker ohne Wissen des Vermieters zum Schutz durchgeführte Demontage der Arbeitsplatte hingegen nicht.

Prüfen Sie Maßnahmen und Arbeitsschritte genau

Für Sie als Vermieter hat das Urteil die Folge, dass Modernisierungsmieterhöhungen weiter verkompliziert werden und energetische Sanierungen damit noch schwieriger durchzuführen sind.

Sie müssen nämlich nunmehr nicht nur die Instandsetzungskosten aus den Rechnungskosten einer Modernisierung herausrechnen, sondern auch die durchgeführten Arbeitsschritte einzeln auf ihre Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit hin prüfen.

Notwendig für eine Modernisierung sind letztlich nur die Arbeiten, ohne welche die Maßnahme nicht erfolgreich durchgeführt werden kann. Im entschiedenen Fall war der Abbau der Arbeitsplatte zwar sinnvoll, um diese vor Beschädigungen zu schützen; die Modernisierungsmaßnahme selbst hätte aber auch ohne den Ausbau erfolgen können.

Zweckmäßig sind nur Maßnahmen, die geeignet sind, den mit der Modernisierungsmaßnahme verfolgten Zweck, also die Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung oder Einsparung von Energie, auch tatsächlich zu erreichen.

Planen Sie also etwa Isolierungsmaßnahmen in Form einer Wärmedämmung, müssen Sie Ihrem Mieter darlegen können, inwieweit hierdurch eine Einsparung von Energie erfolgen wird.

Sie dürfen Ihrem Mieter nur die wirklich notwendigen Kosten berechnen

Die Kosten von nicht notwendigen oder nicht zweckmäßigen Maßnahmen müssen Sie ebenso wie die Kosten der Instandhaltung bei der Berechnung Ihrer Mieterhöhung unberücksichtigt lassen.

Der Vermieter möchte neue Fenster einbauen lassen. Die alten Fenster hätten sonst repariert werden müssen. Um die Arbeit zu erleichtern, möchte der Handwerker die Rollläden herausnehmen. Die Mieterhöhung sieht dann so aus:

Kosten der neuen Fenster: 3.700 €

Abzüglich fiktive Reparaturkosten: 600 €

Abzüglich Kosten Rollläden: 500 €

Gesamt: 2.600 €

11% hiervon: 286 €

verteilt auf 12 Monate: 23,83 € Mieterhöhung mtl.

Lassen Sie sich vor einer Modernisierung die genauen Arbeitsschritte erklären und weisen Sie Ihre Handwerker darauf hin, dass nur die notwendigen Arbeiten durchgeführt werden dürfen. Überwachen Sie außerdem die Bauarbeiten nach Möglichkeit persönlich.

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.