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Modernisierungskosten steuerlich absetzen: Auswirkungen Ihrer Investitionen

Ihre Investitionen können Werbungskosten bei Ihren Mieteinkünften oder auch nur Herstellungskosten sein. Der entscheidende Unterschied: Handelt es sich um Werbungskosten, können Sie Ihre Aufwendungen sofort in voller Höhe abschreiben. Herstellungskosten können dagegen nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden.

Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gilt: Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung eines Wohngebäudes sind dann nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt.

Das ist der Fall, wenn durch die Investitionen der Wert der Immobilie deutlich erhöht und ihr Standard angehoben wird. Für den Standard eines Gebäudes ist in diesem Zusammenhang vor allem die Ausstattung und Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster ausschlaggebend.

Ganz klar: Es kommt immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Deshalb ist bereits heute absehbar, dass auf die Finanzgerichte eine Prozesslawine zuschwappt. Was ist im konkreten Einzelfall eine „wesentliche Verbesserung“?

Darüber lässt sich endlos streiten. In folgenden Fällen ist nicht anzunehmen, dass der Wert des Mietobjekts deutlich erhöht und ihr Standard angehoben wird: Sie führen Schönheitsreparaturen durch. Zum Beispiel: Anstreichen von Decken und Wänden, Türen und Fenstern, Erneuern von Tapeten. Streichen von funktionierenden Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen.

Wann Sie Ihre Investitionen sofort absetzen können

Sie führen sonstige Maßnahmen durch, die den Nutzungswert der vermieteten Wohnung nicht wesentlich erhöhen, beispielsweise die Instandsetzung der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation, Erneuerung der Fenster, Neueindeckung des Daches, Erneuerung des Fußbodenbelags. Dass es dabei naturgemäß zu Werterhöhungen kommt, ist steuerlich unschädlich.

Welche Steuerfalle bei größeren Investitionen droht

Die steuerliche Anerkennung Ihrer Investitionen als sofort abzugsfähige Werbungskosten gefährden Sie immer dann, wenn es nicht bei Einzelmaßnahmen bleibt. Vorsicht ist insbesondere dann geboten, wenn Sie ein ganzes Maßnahmenpaket schnüren. Dann gilt: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die für sich allein noch sofort abzugsfähige Werbungskosten wären, können in ihrer Gesamtheit zu einer „wesentlichen Verbesserung“ und damit zu Herstellungskosten führen.

Beispiel: Die Modernisierung betrifft vor allem die Heizungs-, Sanitär- und Elektroninstallationen und die Fenster. Dadurch wird das Mietobjekt von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard gehoben. Typisch für eine wesentliche Verbesserung sind etwa folgende Vorhaben:

  • Eine veraltete Heizungsanlage wird durch eine zeitgemäße, heutigen Anforderungen genügende Anlage ersetzt.
  • Die vorhandenen Sanitäranlagen werden ausgetauscht. Die neue Ausstattung ist zweckmäßiger und komfortabler. Oder aber die Sanitärinstallationen werden deutlich erweitert.
  • Bei der Elektroinstallation wird die Leitungskapazität entsprechend den heutigen Anforderungen erweitert. Die Zahl der Anschlüsse wird erheblich ausgeweitet.
  • Einfache Fenster werden durch Isolierglasfenster vermehrt.

Achtung: Eine wesentliche Verbesserung liegt vor, wenn das Maßnahmenpaket mindestens drei der vier genannten Bereiche umfasst. Das gilt auch bei einer Sanierung in Einzelschritten. Voraussetzung ist allerdings, dass die Einzelmaßnahmen Teil eines Maßnahmenpakets sind und planmäßig ineinander greifen.

Das Finanzamt trägt die Beweislast. Das bedeutet: Das Finanzamt muss beweisen, dass es sich bei einer Instandsetzung und Modernisierung im Einzelfall um eine wesentliche Verbesserung handelt. Das hat der Bundesfinanzhof ausdrücklich festgelegt.

In der Praxis nützt Ihnen das jedoch wenig. Wenn es darum geht, den Zustand des Mietobjekts vor Beginn der Arbeiten festzustellen, trifft Sie als Vermieter eine gesteigerte Mitwirkungspflicht.

Das hat der Bundesfinanzhof ebenfalls klargestellt. Das bedeutet im Klartext: Das Finanzamt wird Ihnen einen Fragenkatalog schicken. Wenn Sie Ihrer Mitwirkungspflicht nicht nachkommen, die Fragen also nur unzureichend beantworten, drohen steuerliche Nachteile.

Betreffen die durchgeführten Maßnahmen die oben genannten vier Bereiche (Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation, Fenster) und verlangen Sie von Ihren Mietern einen Modernisierungszuschlag, ist das ein Indiz für eine wesentliche Verbesserung.

Die Folge: Das Finanzamt darf Herstellungskosten annehmen. Zum Beispiel: Die Arbeiten ziehen sich über drei Jahre hin. Aber Achtung: Führen Sie dagegen Einzelmaßnahmen durch und verlangen im Anschluss daran eine Mieterhöhung wegen Modernisierung, ist die steuerliche Anerkennung der Modernisierungskosten nicht gefährdet.

 

15. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.