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Möblierte Einliegerwohnungen: Miete, Kündigung und Ausnahmen

Wenn Sie der Vermieter einer möblierten Einliegerwohnung sind, haben Sie mehr Freiheiten als gewöhnliche Vermieter. Das sind die Formalitäten, die Sie beachten müssen.

Wie berechnet man die Miete für eine möblierte Einliegerwohnung?

Sie können zwar bei einer möblierten Einliegerwohnung Ihren Mieter durchaus vor die Wahl stellen, entweder die Kündigung der Mieträume zu erhalten oder eine von Ihnen gewünschte Mieterhöhung zu akzeptieren.

Achtung: Völlig frei sind Sie allerdings, was die Höhe der Miete anbelangt, auch bei möblierten Einliegerwohnungen nicht.

Generell verboten sind auch bei Einliegerwohnungen, Vertragsverhältnisse, die als Wucher anzusehen sind. Wucher liegt dann vor, wenn die Miete, die Sie vereinbart haben, um mehr als 50% über der ortsüblichen Miete liegt.

Beispiel: Die ortsübliche Miete liegt für vergleichbare Räume bei 500,00 €. Sie können dann eine Miete von bis zu 750,00 € vereinbaren, ohne den Wuchertatbestand zu erfüllen.

Aber auch dann, wenn die Miete über dem Wuchertatbestand liegt, kann sie noch zulässig sein.

Weitere Voraussetzungen für eine Wuchermiete sind nämlich, dass Sie eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters ausgenutzt haben müssten.

Wenn bei Ihrem Mieter keine solche Sondersituation vorliegt, und er einen Mietvertrag zu den überhöhten Konditionen unterschrieben hat, liegt kein Wucher vor.

Die vereinbarte Miete ist damit gültig und Sie können sie auch tatsächlich von Ihrem Mieter verlangen.


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Achtung: Das Wirtschaftsstrafgesetz sieht für Mietvereinbarungen einen Straftatbestand vor, wenn die ortsübliche Miete schon um mehr als 20% überschritten wird.

Hier können Bußgelder gegen Sie von bis zu 50.000,00 € verhängt werden. Aber auch hier wäre Voraussetzung, dass Sie es ausgenutzt haben, dass am Ort nur ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht.

Fazit: Wenn Sie die Miete in Ihrer möblierten Einliegerwohnung also kräftig erhöhen wollen, sind Sie nicht an die sonst üblichen rechtlichen Beschränkungen gebunden, sondern können Ihren Mieter vor die Wahl stellen, das Mietverhältnis zu kündigen oder eine von Ihnen gewollte Mieterhöhung mitzutragen.

Voraussetzung wäre allerdings, dass Sie keine Zwangslage des Mieters ausnutzen und auch am Ort genügend anderer Wohnraum zur Verfügung steht.

Kündigungen von möblierten Einliegerwohnungen

Bei möblierten Einliegerwohnungen gelten die besonderen Kündigungsregelungen für Wohnungsmietraum nicht.

Eine Kündigung ist hier also ohne Angabe von Gründen möglich. Als Vermieter haben Sie lediglich folgende Kündigungsfristen zu beachten.

Dauer des Mietverhältnisses

Frist
bis zu 5 JahrenAblauf des übernächsten Monats
5 bis 8 JahrenVerlängerung um 3 Monate
ab 8 JahrenVerlängerung um 3 weitere Monate

Beispiel: Ihr Mieter hat die Wohnung seit 01.04.2009 gemietet. Damit besteht das Mietverhältnis ab dem 01.04.2011 zwei Jahre.

Die Kündigung des Mietverhältnisses ist damit zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigung muss dann allerdings spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats eingegangen sein. Geht die schriftliche Kündigung also dem Mieter am 23.04.2011 zu, gilt die Kündigung zum Ablauf des 30.06.2011. Geht die Kündigung erst am 06.05.2011 zu, verlängert sich die Kündigungsfrist bis zum 31.07.2011. Besteht das Mietverhältnis bereits seit dem 01.04.2011, gilt die Kündigung im Beispielsfall erst sechs Monate später.

Das heißt, für den Fall, dass die Kündigung am 23.04.2011 zugeht, dass das Mietverhältnis erst am 31.12.2011 endet. Geht die Kündigung erst am 06.05.2011 zu, endet das Mietverhältnis dagegen erst am 31.01.2012.

Befristung und Vorkaufsrecht

Bei möblierten Einliegerwohnungen gelten auch nicht die Beschränkungen, die ansonsten für befristete Mietverträge gelten. Sie können von vornherein, ohne, dass besondere Voraussetzungen vorliegen müssen, den Mietvertrag befristet abschließen.

Wenn Sie normalerweise eine Wohnung vermieten und diese verkaufen wollen, müssen Sie Ihrem Mieter die Wohnung zum Kauf anbieten.

Auch diese Sonderregelung gilt für möblierte Einliegerwohnungen nicht.

Ausnahmen, die bei der Vermietung zu beachten sind

Beachten Sie aber: Der ganz normale Mieterschutz greift, wenn Sie Ihre möblierte Einliegerwohnung dem Mieter überlassen.

Die Folge ist dann, dass er nun den vollen Mieterschutz genießt.

Das heißt, bei Mieterhöhungen, Kündigungen, Befristungen und Ausübung des Vorkaufsrechts hätten Sie die üblichen Einschränkungen zu beachten und können sich nicht auf die oben dargestellten Ausnahmefälle berufen.

Das heißt, wenn Sie Ihrem bisher alleinstehenden Mieter gestatten, in der Einliegerwohnung mit seiner Lebensgefährtin/Ehefrau oder seinem Kind dauerhaft zu wohnen, können Sie das Mietverhältnis nur noch kündigen, wenn Sie Kündigungsgründe belegen können.

Praxis-Tipp: Wenn Ihr Mieter also beabsichtigt, mit seiner Familie oder seinem/r Lebensgefährten/-in in die Einliegerwohnung einzuziehen, sollten Sie dies sehr sorgfältig überprüfen, ob Sie dem zustimmen können, oder ob es sinnvoller ist, das Mietverhältnis zu kündigen und einen anderen Mieter zu suchen.

15. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.