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Möblierte Einliegerwohnungen vermieten: Darauf müssen Sie achten

Der nachfolgende Beitrag gibt Ihnen Hilfestellung bei der Vermietung eines möblierten Wohnraumes.

Dabei ist Schwerpunkt der Darstellung die Vermietung möblierter Einliegerwohnungen, denn nur für diese gibt es vom allgemeinen Mietrecht abweichende gesetzliche Besonderheiten, insbesondere beim Mieterschutz.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt die Vermietung von möblierten Wohnungen nur für den Fall gesondert, dass es sich bei der möblierten Wohnung um eine Einliegerwohnung handelt.

Die hier zu beachtenden Besonderheiten stellen wir im folgenden Beitrag dar.

Einliegerwohnung: Eine Definition

Eine Einliegerwohnung ist zunächst einmal Wohnraum, der Bestandteil Ihrer Wohnung ist. Die Räume müssen sich daher zumindest zum Teil innerhalb Ihrer Wohnung befinden.

Beispiel: Ihr Mieter muss durch den gemeinsamen Hauseingang und Flur hindurchgehen, um dann in die im Souterrain befindliche Wohnung zu gelangen. In diesem Fall nutzen Sie beide den Hauseingang und den Flur, so dass die Souterrainwohnung als Einliegerwohnung gilt.

Hier ist aber zu beachten, dass der Flur räumlich zu Ihrer Wohnung gehören muss. Handelt es sich um einen typischen Hauseingang in einem Mehrfamilienhaus, lässt sich der Flur nicht einzelnen Wohnungen zuordnen, sondern ist gemeinsamer Eingang für die verschiedenen Wohnungen.

In diesem Fall kann nicht von einer Einliegerwohnung gesprochen werden, so dass einige Regelungen zum Mieterschutz nicht gelten.

Auch wenn der Mieter von außen einen eigenen Eingang in die Souterrainwohnung hat, den Sie selbst nicht benutzen, handelt es sich bei der Wohnung nicht mehr um eine Einliegerwohnung und der volle Mieterschutz greift.


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Wann gilt eine Einliegerwohnung als möbliert?

Die Einliegerwohnung muss natürlich möbliert sein, um aus dem ansonsten geltenden Mieterschutz herauszufallen.

Möbliert bedeutet, dass die überwiegenden Einrichtungsgegenstände von Ihnen zur Verfügung gestellt wurden.

Es genügt nicht, dass nur einzelne Gegenstände in der Wohnung stehen. Voraussetzung ist vielmehr, dass dies Gegenstände sind, die zu einer normalen Lebensführung erforderlich sind.

Zu einer solchen Ausstattung gehören in der Regel Schrankmöbel, Betten, Herd, Spüle, Lampen, Teppiche, Kühlschrank, wobei mehr als die Hälfte der genannten Gegenstände durch Sie zur Verfügung gestellt werden muss.

Beispiel: Wenn Sie die Wohnung also nur mit Schränken ausstatten, genügt dies nicht, sie als möbliert im Sinne der mietrechtlichen Sonderregelungen zu qualifizieren.

Möblieren Sie die Wohnung daher vorsorglich mit einer Kochgelegenheit, Tisch und Stühlen, einem Bett und Schränken.

Was gilt bei einer möblierten Einliegerwohnung?

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch gelten für möblierte Einliegerwohnungen die gesetzlichen Regelungen für die Erhöhung der Miete und den Kündigungsschutz nicht.

Das heißt, Sie als Vermieter können die Miete grundsätzlich frei erhöhen, ohne an die sonst geltenden Beschränkungen gebunden zu sein.

Voraussetzung ist aber, dass der Vertrag, den Sie mit dem Mieter geschlossen haben, solche Mieterhöhungen vorsieht. Haben Sie im Vertrag keine Mieterhöhungen vorgesehen, sind Sie und Ihr Mieter daran gebunden.

Sie können bei einer möblierten Einliegerwohnung aber den Vertrag kündigen, ohne an die sonst geltenden Kündigungsbeschränkungen gebunden zu sein.

Bei „normalen“ Wohnraummietverhältnissen ist eine ordentliche Kündigung nur möglich, wenn Sie als Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen können.

Das BGB sieht ein solches berechtigtes Interesse in den folgenden Fällen als gegeben an:

  • Ihr Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht nur in unerheblichem Umfang. Solche Pflichtverletzungen sind z. B. dann gegeben, wenn Ihr Mieter die Miete nicht oder unregelmäßig zahlt oder die Wohnung anders nutzt, als vereinbart.Hierher gehört auch der Fall, dass Ihr Mieter die Wohnung anderen Personen überlässt, obwohl er dazu nicht berechtigt ist.Ein weiterer Fall ist die Vernachlässigung der Wohnung durch den Mieter, weil er erforderliche Schönheitsreparaturen in den Räumen oder an mitgemieteten Möbeln nicht durchführt. Auch Belästigungen, die durch den
  • Mieter verursacht sind, können eine Kündigung rechtfertigen. Wenn also ständig gegen die Hausordnung verstoßen wird, Sie oder andere Mieter beleidigt werden oder aus der Wohnung Lärm- oder Geruchsbelästigungen hervorgehen.
  • Auch Eigenbedarf ist ein Kündigungsgrund. Voraussetzung ist, dass Sie oder Familienangehörige oder Mitglieder Ihres Haushalts die Wohnung benötigen.
  • Ein dritter Grund liegt vor, wenn die Kündigung notwendig ist, um Ihnen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks zu ermöglichen und Sie Nachteile erleiden würden, wenn das Mietverhältnis nicht beendet wird.Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie das Grundstück nur nach einem Abriss des Gebäudes verkaufen oder wenn Sie durch einen Verkauf, ohne dass die Wohnung vermietet ist, wesentlich mehr erzielen, als im vermieteten Zustand.Ausgeschlossen ist es aber, die Kündigung darauf zu stützen, dass Sie bei einer Neuvermietung mehr Miete erzielen könnten.
  • Theoretisch sind auch andere Gründe denkbar, die ein berechtigtes Interesse darstellen, doch müssen Sie in jedem Fall beweisen können, dass diese Gründe vorliegen.In jedem Fall werden aber Ihre Interessen den Interessen Ihres Mieters, weiterhin in der Wohnung zu bleiben, gegenübergestellt.Als solche Gründe kommen beispielsweise in Betracht, dass Sie die Wohnung künftig als Geschäftsräume nutzen wollen oder bei einer Werkswohnung, dass ein anderer Arbeitnehmer nun die Wohnung nutzen soll.

Bei einer möblierten Einliegerwohnung dagegen ist die Kündigung auch zulässig, wenn keiner der oben genannten Gründe vorliegt.

15. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.