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Muster: Hausverwaltervertrag einfach abschließen

Rechtlich ist ein Verwaltervertrag ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag gemäß § 675 BGB. Damit hat der Verwalter die Rechte und Pflichten eines Beauftragten gemäß §§ 665 bis 670 BGB. Daraus folgt etwa, dass der Verwalter zu Auskunft und Rechenschaft verpflichtet und er gegenüber der Gemeinschaft weisungsgebunden ist.

Rechtsnatur des Verwaltervertrags

Eine bestimmte Form ist für den Verwaltervertrag nicht vorgeschrieben, aus Beweisgründen sollte der Vertrag jedoch immer schriftlich erfolgen. Die Bestellung oder Abberufung eines Verwalters wird nicht in einem öffentlichen Register bekannt gemacht.

Da ein Verwalter im Rechtsverkehr seine Vertretungsmacht aber häufig nachweisen muss, empfiehlt es sich regelmäßig für die Gemeinschaft, seinen Bestellungsbeschluss beglaubigen zu lassen. Grundsätzlich müssen WEG Eigentümer die Bestellung zum Hausverwalter und seinen Verwaltervertrag genau trennen – das eine ist unabhängig von dem anderen.

Der Vertrag regelt im Einzelnen, welche Aufgaben der Verwalter zu erfüllen hat. Wichtig: Selbst wenn der Verwaltervertrag nicht wirksam sein sollte, kann der Verwalter von der Eigentümergemeinschaft wirksam zum Verwalter bestellt werden. Er ist allein mit dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft Verwalter und hat die gesetzlichen Aufgaben zu erfüllen.

Der Hausverwaltervertrag regelt auch die zusätzlichen Befugnisse. Er kann aber auch besondere Leistungen beinhalten. Ferner regelt er die Vergütung. Für den Verwaltervertrag müssen keine Formvorschriften beachtet werden. Auch mündliche Verträge besitzen Gültigkeit.

Zu eigenen Sicherheit ist es jedoch empfehlenswert, einen solchen Vertrag ausschließlich schriftlich abzuschließen. Dazu kann das folgende Muster für einen Hausverwaltervertrag genutzt werden. Für spezielle Einzelheiten im konkreten Vertragsverhältnis ist es ratsam, einen Rechtsanwalt zu befragen, da das Vertragswerk am Ende des Beitrags nur als generelles Muster und Checkliste dient.

Muster für einen Hausverwaltervertrag

Bei dem nachfolgenden Vertragsmuster für einen Hausverwaltervertrag handelt es sich nur um einen Vorschlag. Sie sollten den Vertrag unbedingt auf Ihre persönliche Situation in der Wohnungseigentümergemeinschaft prüfen und ggf. daraufhin umformulieren.

Muster: Der Verwaltervertrag

Zwischen der Eigentümergemeinschaft (ggf. vertreten durch den Verwaltungsbeirat) __________________________und _______________________wird folgender Verwaltervertrag geschlossen:

  • 1 Vertragsgegenstand

Die Eigentümergemeinschaft beauftragt den Verwalter mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums des Anwesens ____________________________(Postleitzahl, Ort, Straße, Hausnummer, Gebäudeteil ggf.)

  • 2 Vertragsdauer

Der Verwaltungsvertrag wird für die Zeit von _____ Jahren geschlossen. Er beginnt zusammen mit der Bestellzeit am _________ und endet mit der Bestellzeit am _________. Kommt es zu einer weiteren Bestellzeit, verlängert sich dieser Vertrag ipso iure um diese Bestellzeit. Er endet, falls der Verwalter von der Wohnungseigentümergemeinschaft vorher aus wichtigem Grund abberufen wird.

Der Verwalter und die Eigentümergemeinschaft sind berechtigt, den Verwaltervertrag mit einer Frist von _____ Monaten zum Ende des Kalenderjahres zu kündigen, erstmals zum _________.

  • 3 Aufgaben, Befugnisse und Vollmachten des Verwalters

Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus den §§ 20 bis 28 Wohnungseigentumsgesetz, aus der Gemeinschaftsordnung, der Teilungserklärung und aus diesem Verwaltervertrag. Der Verwalter hat im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist. Insbesondere ist der Verwalter beauftragt und berechtigt,

  1. mit Wirkung für den Verband im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen, im Innenverhältnis ist er jedoch verpflichtet, die Zustimmung der Wohnungseigentümer einzuholen;
  2. die nach den gesetzlichen Bestimmungen und der Gemeinschaftsordnung von den einzelnen Wohnungseigentümern zu entrichtenden Zahlungen einzuziehen, Säumige zu mahnen und notfalls Zahlungen beizutreiben. Dies bedeutet auch, rückständige Zahlungsverpflichtungen gegenüber Wohnungseigentümern gerichtlich einzufordern;
  3. die nach Gesetz, der Gemeinschaftsordnung oder nach Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung vorgesehenen Versicherungen abzuschließen, gegebenenfalls kann er bei Schäden allein im Sondereigentum den betreffenden Eigentümer ermächtigen, die Regulierung gegenüber der Versicherung zu übernehmen;

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  5. den Hausmeister auszuwählen und mit ihm einen Dienstvertrag abzuschließen, hierzu bedarf er jedoch der Ermächtigung durch die Wohnungseigentümerversammlung;
  6. Dienstleistungs-, Wartungs- und Pflegeverträge nach Ermächtigung durch die Wohnungseigentümerversammlung abzuschließen;
  7. die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen vorzubereiten, gegebenenfalls mehrere Kostenvoranschläge einzuholen, die entsprechenden Verträge nach Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung abzuschließen und zu überwachen, dringliche Maßnahmen sind mit geringem Aufwand von ihm selbst durchzuführen;
  8. auf die Einhaltung der Hausordnung durch die Eigentümer zu achten, ggf. sie auch durchzusetzen;
  9. alle Buchführungsarbeiten für die Eigentümergemeinschaft durchzuführen;
  10. die Niederschriften über die Wohnungseigentümerversammlung binnen _____ Tagen nach der Versammlung an die Eigentümer zu versenden;
  11. in der Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse unverzüglich nach der Versammlung in die Beschlusssammlung aufzunehmen; ebenso ist darin der Tenor einer jeden die Gemeinschaft betreffenden gerichtlichen Entscheidung aufzunehmen.
  12. mindestens einmal jährlich eine Begehung der Wohnanlage durchzuführen und hierüber ein Protokoll dem Verwaltungsbeirat bzw. den Wohnungseigentümern zu übersenden;
  13. nach Beendigung seines Verwalteramts hat er sämtliche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft herauszugeben, ein Zurückbehaltungsrecht besteht nicht;
  14. mit Wirkung für die Eigentümerversammlung im Fall von Rechtsstreitigkeiten einen Rechtsanwalt zu beauftragen und mit dem betreffenden Rechtsanwalt Vereinbarungen über den zugrunde zu legenden Streitwert zu treffen;
  15. der Verwalter handelt für Rechnung der Eigentümer und ist gegenüber Gerichten und Behörden und Privatpersonen im vorstehenden Umfang bevollmächtigt, die Eigentümer zu vertreten, dies darf er auch in gerichtlichen Verfahren;
  16. Gelder der Gemeinschaft getrennt von seinem Vermögen verwahren.
  17. nach Beendigung seiner Verwaltertätigkeit, wenn die Beendigung mit dem Ende eines Wirtschaftsjahres zusammenfällt, die Jahresabrechnung zu erstellen. Endet seine Verwaltertätigkeit innerhalb eines Wirtschaftsjahres, hat er eine Rechnungslegung ohne Einzelabrechnungen vorzunehmen;
  • 4 Vergütung

Die Vergütung des Verwalters beträgt monatlich je Eigentumswohnung _____ €

je Garage bzw. Garagenstellplatz als selbstständiges Teileigentum _____ €

Je sonstigem Objekt Teileigentum _____ € zuzüglich Mehrwertsteuer.

Die Vergütung wird als Anteil des Hausgeldes gezahlt. Mit der Vergütung sind die in Verbindung mit einer ordnungsgemäßen Verwaltertätigkeit anfallenden üblichen Aufwendungen abgegolten.

Der Verwalter erhält für die Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung eine Sondervergütung in Höhe von _____ €, durch die auch seine Auslagen insoweit abgegolten sind. Für die Bescheinigung über haushaltsnahe Dienst- und Werkleistungen gemäß § 35a EStG erhält der Verwalter _____ €.

Entgelte für besondere Leistungen, wie technische Gutachten, Architekten- und Ingenieurleistungen, sind gesondert zu vergüten, wenn sie vom eigenen sachverständigen Personal des Verwalters ausgeführt werden. Ebenfalls sind gesondert zu vergüten: Kosten eines Rechtsverfahrens, Anwaltskosten und Kosten für Rechtsgutachten.

Für die Vervielfältigung von Schriftsätzen und Entscheidungen in einem Verfahren vor Gerichten und Behörden, erhält der Verwalter für jede Seite eine Gebühr in Höhe von 0,25 € zuzüglich Mehrwertsteuer.

Kosten für Miete des Lokals für die Wohnungseigentümerversammlung sind nicht in der Verwaltervergütung enthalten. Nicht in der Verwaltervergütung enthalten sind die Vergütungen für die Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG, diese beträgt _____ € zuzüglich etwaiger Mehrwertsteuer und ist vom Veräußerer zu entrichten.

  • 5 Hausgeldkonto und Instandsetzungsrücklagen

Das Hausgeld- und das Instandsetzungsrücklagenkonto sind außerhalb des Vermögens des Verwalters und getrennt vom Vermögen anderer Eigentümergemeinschaften zu führen. Die Wohnungseigentümer erteilen hiermit Vollmacht zur Eröffnung dieser Konten.

  • 6 Einsichtnahme

Fordert ein Wohnungseigentümer außerhalb der jährlichen Abrechnung Einsicht in Unterlagen, können diese Unterlagen nur im Büro des Verwalters zu einem vom Verwalter bestimmten Zeitpunkt innerhalb üblicher Geschäftszeiten eingesehen werden. Es können auch Fotokopien gegen Kostenerstattung in Höhe von ____ € pro Seite zuzüglich etwaiger Mehrwertsteuer verlangt werden.

  • 7 Verpflichtung der Wohnungseigentümer

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, von ihm bemerkte Mängel und Schäden auf dem Grundstück und an dem Gebäude unverzüglich dem Verwalter anzuzeigen.

  • 8 Betriebshaftpflicht

Der Verwalter hat eine Berufshaftpflichtversicherung in angemessener Höhe abzuschließen und zu unterhalten. Er hat der Gemeinschaft den Versicherungsschutz der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Vorlage der Versicherungspolice auf jeder ordentlichen Versammlung nachzuweisen.

  • 9 Haftung

Der Verwalter haftet unbeschränkt für schuldhafte Pflichtverletzungen nach den gesetzlichen Bestimmungen.

  • 10 Schlussbestimmungen

 Sollte eine Regelung dieses Vertrags unwirksam sein, so gilt die den Interessen der Parteien am nächsten gerecht werdende gesetzliche Regelung.

­­­­­­­­­­________________________       _________________________

Unterschriften (Beirat)                                             Verwalter

 

 

13. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.