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Renovierungskosten richtig verteilen

Niemand zahlt freiwillig gerne zu viel Steuern. Steuern sparen ist das Gebot der Stunde – das gilt natürlich auch für Immobilien.

Viel Geld lässt sich so beispielsweise im Bereich des Erhaltungsaufwandes sparen, dies ganz besonders bei einer Verteilung dieser Art des Aufwandes.

Wie das konkret aussieht, also auch wie viel Sie konkret sparen können, wird im Folgenden aufgezeigt. Dabei, ganz praktisch, das Beispiel „Renovierungskosten“.

Musterkalkulation: Verteilung von Renovierungskosten

Beispiel: 2006 steht eine Renovierung Ihres Miethauses an. Der Erhaltungsaufwand beläuft sich auf 66.000 Euro. Folgende steuerliche Möglichkeiten zum Absetzen der Kosten haben Sie:

Verteilung auf20062007200820092010
1 Jahr66.000 €
2 Jahre33.000 €33.000 €
3 Jahre22.000 €22.000 €22.000 €
4 Jahre16.000 €16.000 €16.000 €16.000 €
5 Jahre13.200 €13.200 €13.200 €13.200 €13.200 €

Wie Sie die 3-Jahresfrist richtig berechnen

Die 3-Jahresfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem Sie das wirtschaftliche Eigentum der erworbenen Immobilie erlangen. Das ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Die Frist endet an diesem Zeitpunkt drei Jahre später.

Beispiel: Sie kaufen 2006 ein Mietshaus aus dem Bestand. Den notariellen Kaufvertrag unterschreiben Sie am 1. Juli 2006. Als Übergabetag ist im Kaufvertrag der 1. September 2006 vorgesehen. Dann beginnt die 3-Jahresfrist am 1. September 2006 und endet am 31. August 2009.


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Achtung: Anschaffungsnahe Aufwendungen können auch bei Renovierungsarbeiten nach Ablauf der 3-Jahresfrist entstehen, wenn die behobenen Mängel bereits beim Immobilienkauf vorlagen und zu einer Minderung des Kaufpreises geführt haben.

Bei größeren Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten an einer Mietimmobilie sollten Sie vor Auftragsvergabe einen Steuerberater einschalten. Behalten Sie zudem in jedem Fall innerhalb der 3-Jahresfrist auch die 15%-Grenze im Auge.

Ausnahmetatbestand: Sie haben eine Immobilie in den Jahren 2001 bis 2003 gekauft

In diesem Fall unterscheidet Ihr Finanzamt zwei Möglichkeiten:

1. Variante: Sie haben bislang noch keine größeren Reparaturen durchführen lassen

In diesem Fall gilt die neue, seit dem 1.1.2004 geltende Rechtslage. Konkret: Innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf der Immobilie prüfen die Finanzbeamten penibel jede Handwerkerrechnung (ohne Umsatzsteuer).

Übersteigen die Gesamtreparaturkosten 15% des Kaufpreises (ohne Grundstücksanteil) ist Schluss mit der sofortigen Absetzbarkeit. Dann werden diese Ausgaben (auch nachträglich) zu so genanntem anschaffungsnahem Aufwand, den Sie jedoch nur über 50 Jahre verteilt, mit mickrigen 2% pro Jahr abschreiben dürfen.

Mit der unangenehmen Folge, dass Ihre Steuervorteile wegfallen können oder, im schlimmsten Fall, sogar zurückgezahlt werden müssen.

2. Variante: Sie haben schon größere Reparaturen durchführen lassen

In diesem Fall müssen die Beamten die alte, zwischen Juni 2002 und dem 31. Dezember 2003 geltende Rechtslage anwenden.

Dazu müssen Sie in dieser Zeit jedoch größere Renovierungsarbeiten durchgeführt haben, die teurer waren als die damals geltende Vereinfachungspauschale von 2.100 Euro. Die 15%-Grenze haben Sie jedoch noch nicht überschritten.

Dann gilt der anschaffungsnahe Aufwand innerhalb der 3- Jahresfrist für Sie nicht. Das Finanzamt muss bei Ihnen eine so genannte Einzelfallprüfung durchführen.

Für Renovierungsmaßnahmen, die Sie vor dem 1.1.2004 begonnen haben, bleiben die bisherigen Regelungen sowieso maßgebend. Dies gilt für die gesamten Maßnahmen des Dreijahreszeitraums.

Mehr dazu in unserem Immobilienportal: Mieter dürfen Renovierungskosten zurückfordern 

7. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.