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Mietnomanden und Räumungsklage: Urteile zu Zwangsräumungen und Co.

Räumungsklagen, Zwangsverwaltung und Mietaufhebung sind meinst unerfreuliche Themen für Hausverwalter und Vermieter. Dennoch macht ein Mietaufhebungsvertrag häufig Sinn.

Denn wenn der Mieter tatsächlich nicht zum vereinbarten Mietende auszieht, wird Ihre Räumungsklage erfolgreich sein. Denn Vertrag ist Vertrag und wenn der Vertrag die Aufhebung des Mietverhältnisses regelt, gibt daran keinen Zweifel mehr. Lesen Sie hier wichtige Urteile zu diesem Thema.

Tipp: Richten Sie Ihre Räumungsklage gegen alle Nutzer der Mietwohnung

Die Praxis zeigt es immer wieder: Die wenigsten Mieter ziehen nach einer fristlosen Kündigung freiwillig aus. In diesen Fällen führt an einer Räumungsklage dann kein Weg vorbei. Und hier wird ein teurer Fehler immer wieder gemacht – es werden nur die Mieter verklagt, nicht aber sonstige in der Wohnung lebende Personen.

Und das hat dann unangenehme Folgen: Haben Sie nämlich lediglich Ihren Mieter auf Räumung verklagt und stellt der Gerichtsvollzieher bei der Zwangsräumung dann fest, dass in der Wohnung weitere Personen wohnen, wird die Zwangsräumung unter Umständen abgelehnt.

Obwohl Sie ein Räumungsurteil gegen Ihren Mieter haben, können Sie dieses wegen der weiteren in der Wohnung lebenden Personen nicht vollstrecken.

Von Vorteil ist freilich, dass Vermieter seit Mai 2013 einen ergänzenden Räumungstitel gegen plötzlich „aus dem Hut gezauberte“ Untermieter bei Gericht beantragen können (§ 940a Abs. 2 ZPO). Aber auch das kann eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen.

Außerdem ist Voraussetzung, dass der Vermieter erst nach dem Räumungsprozess erstmalig von dem Untermieter erfahren hat. Und diese Voraussetzung nachzuweisen, ist in der Praxis häufig problematisch.

Mein Tipp: Besser ist es deshalb, wenn Sie vorbeugen und sogleich alle Bewohner der Mietwohnung verklagen. Als Vermieter sollten Sie vor Erhebung der Räumungsklage daher stets mit allen Ihnen zur Verfügung stehenden Mitteln prüfen, ob in der Wohnung neben dem Mieter tatsächlich keine weiteren Personen wohnen.

Ist dies der Fall, richten Sie Ihre Räumungsklage auch gegen diese Personen. Dies gilt auch für volljährige Kinder – auch diese sollten Sie in Ihrer Klage unbedingt namentlich angeben.

Der Mieter hat seine Chance nicht genutzt – jetzt muss er räumen

Vor Gericht vertrat ich kürzlich einen Vermieter in einem Räumungsprozess. Der Mieter hatte seine Miete nicht gezahlt, also wurde ihm fristlos gekündigt. Im Gerichtstermin legte der Mieter dann auf einmal die säumige Miete auf den Tisch und erklärte, damit sei die Kündigung ja wohl erledigt.

Und in der Tat: Begleicht ein Mieter innerhalb von zwei Monaten komplett seinen Mietrückstand, wird die Kündigung des Vermieters unwirksam (sogenannte „Schonfrist“, geregelt in § 569 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Was der Mieter jedoch nicht wusste: Diese Chance, seine Wohnung zu behalten, hat der Mieter innerhalb von zwei Jahren nur einmal. Und da ich als Anwalt des Vermieters dem Mieter vor ca. 15 Monaten schon einmal wegen offener Mieten gekündigt hatte, wusste ich: Der Mieter hat seine Chance bereits gehabt, die Kündigung bleibt also wirksam.

Über die beglichenen Mietrückstände freute sich der von mir vertretene Vermieter natürlich. Aber von seinem Mieter, der immer erst in der Gerichtsverhandlung seine Mietschulden begleicht, wollte er sich dann doch lieber trennen. Verständlicherweise.

Untermieter sind gegen Zwangsverwaltung nicht geschützt

Ein Untermieter von Gewerberäumen reichte Rechtsmittel gegen eine angeordnete Zwangsverwaltung ein. Die Räume hatte der Untermieter seinerseits von einem Mieter des Grundstückseigentümers gemietet.

Gegen den vermietenden Grundstückseigentümer ordnete das zuständige Amtsgericht eine Zwangsverwaltung des Grundstücks an. Der eingesetzte Zwangsverwalter verklagte daraufhin den Untermieter auf Räumung und Herausgabe der auf dem Grundstück gelegenen Gewerberäume.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass der Untermieter gegen die Zwangsverwaltung nicht wirksam vorgehen konnte. Die Anordnung der Zwangsverwaltung hatte zur Folge, dass der Zwangsverwalter anstelle des Grundstückseigentümers die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag wahrnehmen durfte.

Der Untermieter konnte gegen die Zwangsverwaltung nichts ausrichten, weil seine Rechte hierdurch nur mittelbar beeinträchtigt wurden. Seine Rechtsstellung hing zwar vom Bestand des Hauptmietverhältnisses ab. Die Beeinträchtigung seiner Rechtsstellung war aber eine Folge der Vereinbarung eines fehlerbehafteten Untermietverhältnisses (BGH, Beschluss v. 07.07.11, Az. V ZB 9/11)

Zwangsräumung: Mieter ist mehrmaliger Umzug zumutbar

Wenn ein Mieter eine Mietwohnung räumen soll, muss er dies innerhalb der Räumungsfrist. Dass gilt auch dann, wenn eine neu angemietete Wohnung erst später zur Verfügung steht.


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In einem vom Landgericht Köln entschiedenen Fall sollte eine Zwangsräumung Mitte Oktober 2010 stattfinden. Dem betroffenen Mieter steht seine neue Wohnung aber erst Ende Januar 2011 zur Verfügung. Er beantragte deshalb die Vollstreckung der Räumung auszusetzen.

Ohne Erfolg! Das Kölner Gericht entschied, dass ein Mieter, der zur Räumung einer Mietwohnung verurteilt wurde, die Wohnung auch dann innerhalb der ursprünglich gesetzten Räumungsfrist räumen muss, wenn er deshalb mehrmals umziehen müsste. Das gilt insbesondere auch dann, wenn die zunächst angemietete Wohnung bis zum Räumungstermin noch nicht zur Verfügung steht.

Auch wenn ein erforderlicher zweiter Umzug den Mieter zusätzlich finanziell belastet, liegt hierin keine unzumutbare Härte. Der Mieter konnte deshalb die Räumung zum vorgesehenen Termin nicht verhindern, weil ihm verfügbarer Wohnraum zur Anmietung zur Verfügung stand (LG Köln, Urteil v. 07.10.10, Az. 10 T 266/10).

Nach der Räumungsklage: Räumungsschutz erhalten Mieter nur bei besonderer Härte

Dass für einen Räumungsschutz ganz besondere Umstände vorliegen müssen, die für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten, bestätigte das Landgericht Köln im Oktober 2010. Allein der Hinweis auf die Anmietung einer neuen Wohnung und hohe Umzugskosten ist jedoch nicht ausreichend.

Ein Mieter war zu Gunsten seines Vermieters zur Räumung der Mietwohnung mit einmonatiger Räumungsfrist verurteilt worden. Im Berufungsverfahren wurden ihm zwei weitere Monate Räumungsfrist gewährt. Die Zwangsräumung wurde für Oktober angesetzt.

Der Mieter beantragte daraufhin die Einstellung der Zwangsräumung bis Ende Januar des nächsten Jahres. Zur Begründung gab er an, dass er erst ab Februar des Folgejahres eine neue Wohnung beziehen könne und außerdem hohe Umzugskosten zu erwarten seien.

Das Kölner Landgericht entschied zu Gunsten des Vermieters und führte aus, dass eine Einstellung der Zwangsräumung gemäß § 765a ZPO nur ausnahmsweise in Betracht kommt. Es müssen ganz gewichtige Umstände vorliegen, die für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten. Der Mieter hatte lediglich auf hohe Umzugskosten verwiesen und erklärt, dass ihm eine neue Wohnung erst viel später zur Verfügung stehe.

Der Mieter hatte jedoch die hohen Umzugskosten nicht durch Beifügung eines Belegs, beispielsweise in Form eines Kostenvoranschlags nachgewiesen. Mehrfache und teure Umzüge innerhalb kurzer Zeit können nur in Ausnahmefällen die Einstellung einer Zwangsräumung rechtfertigen (LG Köln, Beschluss v. 12.10.10, Az. 10 T 287/10).

Die Sicherheitsleistung des Mieters kann der Vermieter für eigene Ansprüche nutzen

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Räumung der Mietwohnung verklagt und den Prozess in der ersten Instanz gewonnen. Der Mieter leistete nun zunächst zur Abwendung der anstehenden Zwangsräumung einen Geldbetrag als Sicherheit. Später verließ er die Wohnung dann doch freiwillig und forderte den beim Gericht als Sicherheit hinterlegten Geldbetrag zurück.

Der Vermieter verlangte jedoch, dass der zur Abwendung der Zwangsräumung hinterlegte Betrag an ihn ausgezahlt wird, weil der Mieter die Mieträume stark beschädigt hatte und zwischenzeitlich auch zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verurteilt worden war.

Zu Recht! Das Kammergericht in Berlin entschied, dass die Sicherheitsleistung eines Mieters gemäß § 711 Satz 1 ZPO zur Abwendung einer Zwangsräumung nicht nur die eigentliche Räumung der Wohnung absichert sondern auch sonstige Entschädigungsansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Mieträume oder Mietausfall (KG, Beschluss v. 04.05.10, Az. 6 U 174/09).

Zwangsräumung kann bei alten Menschen unzulässig sein

Im August 2009 hatte der BGH (Bundesgerichtshof) darüber zu entscheiden, wann eine Zwangsräumung aus gesundheitlichen Gründen unzulässig ist. Die Richter des höchsten deutschen Zivilgerichts gingen dabei der Frage nach, ob schwere gesundheitliche Risiken, die aus einem Wechsel der gewohnten Umgebung resultieren, zu berücksichtigen sind.

Eine 89 Jahre alte Mieterin war 2006 zur Räumung ihrer Mietwohnung verurteilt worden. Der Vermieter wollte später die Räumung zwangsweise durchsetzen. Hiergegen beantragte die Mieterin bei Gericht mit Verweis auf ihr Alter und ihren dadurch bedingten gesundheitlichen Zustand Räumungsschutz. Das zuständige Gericht lehnte den Antrag der Rentnerin ab. Die resolute alte Frau rief den BGH an.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass die Interessen der Mieterin nicht ausreichend berücksichtigt wurden. Wenn mit einer Wohnungsräumung eine Gefahr für Leben und Gesundheit des Mieters verbunden ist, muss diese eingestellt werden. Zuvor sind die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abzuwägen.

Dabei sind gesundheitliche Risiken des Mieters, die wegen der Räumung und des Wechsels der gewohnten Umgebung zu erwarten sind, in die Abwägung einzubeziehen. Zu berücksichtigen ist insbesondere zu Gunsten von alten Menschen, dass diese sich nur schwer an eine veränderte Umgebung anpassen können.

Zu Gunsten der Mieterin war im entschiedenen Rechtsstreit außerdem zu berücksichtigen, dass sie monatlich eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ursprünglich vereinbarten Miete zahlte. Ihre ursprünglichen, die Kündigung rechtfertigenden Mietschulden, waren bis auf einen geringen Zahlungsrückstand inzwischen getilgt (BGH, Beschluss v. 13.08.2009, Az. I ZB 11/09).

Verlängerung der Räumungsfrist nur bei Bemühung um Ersatzwohnraum möglich

Ein Mieter war von seinem Vermieter erfolgreich auf Räumung der Mietwohnung verklagt worden. Um länger in der Wohnung bleiben zu können, beantragte der Mieter vor Ablauf der Räumungsfrist beim zuständigen Berliner Kammergericht eine Verlängerung. Seinen Antrag begründete der Mieter damit, dass der Mietrechtsstreit noch nicht beendet sei, weil er eine Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof (BGH) eingereicht habe.

Das Gericht wies den Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist ab. Es lagen keine Gründe zu Gunsten des Mieters vor, die eine Verlängerung der Frist gerechtfertigt hätten. Eine besondere Härte zu Lasten des Mieters war nicht zu erkennen; insbesondere drohte ihm keine Obdachlosigkeit. Er hätte zudem gegenüber dem Gericht ernsthafte Bemühungen um einen Ersatzwohnraum nachweisen müssen, da die Räumung der Mietwohnung bereits seit über einem Jahr durch gerichtliches Urteil angeordnet war.

Das Interesse des Vermieters als Eigentümer der Wohnung überwog das Interesse des Mieters am Verbleib in der Wohnung. Falls dem Mieter durch die Räumung ein irreparabler Schaden drohe, müsse er einen Aufschub der Vollstreckung beim BGH beantragen (KG Berlin, Beschluss v. 04.07.2008, Az. 11 W 9/08).

Wohnungsräumungen werden billiger

Als Vermieter können Sie die Wohnung eines säumigen Mieters in Zukunft günstiger räumen lassen als bisher. Das geht aus einem jetzt veröffentlichten Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10. August hervor, der eine ähnliche Entscheidung vom Jahresbeginn bestätigt. Bislang war es so: Haben Sie beim Gerichtsvollzieher die Wohnungsräumung beauftragt, so ließ er von einer Spedition zunächst alles abholen und einlagern.

Folge: Nicht nur für den Schlüsseldienst, sondern auch für die Spedition und Einlagerung hatten Sie als Vermieter einen Vorschuss an den Gerichtsvollzieher zu zahlen. Und dabei kamen leicht mehrere Tausend Euro auf die Vermieter zu. So auch in dem nun entschiedenen Fall: Ein Gerichtsvollzieher hatte für die Räumung der Wohnung einen Vorschuss von 6.500 Euro verlangt, den der Vermieter jedoch nicht zu zahlen bereit war. Deshalb mussten nun die Richter in Karlsruhe entscheiden.

Nach Meinung des BGH seien 400 Euro als Vorschuss aber völlig ausreichend, darüber hinaus könne der Vermieter nicht zur Kasse gebeten werden. Bei dem genannten Betrag handelt es sich um die Vollstreckungsgebühren und um die Kosten für den Schlüsseldienst. Die zusätzlichen Kosten für den Abtransport der Möbel bei der Wohnungsräumung brauchte der Vermieter nicht zahlen. Begründung: Hat der Vermieter wie im vorliegenden Fall sein Pfandrecht an den in der Wohnung befindlichen Sachen geltend gemacht, brauchen diese nicht entfernt werden.

Und auch die unpfändbaren Gegenstände können in der Wohnung bleiben, wenn der Vermieter dies möchte. Nach Meinung des BGH entscheiden nämlich Sie allein hierüber. Ändern Sie später ihre Meinung und wollen Sie die Wohnung doch noch geräumt haben, können Sie selbst eine Spedition mit dem Abtransport und der Einlagerung beauftragen. Ihr Vorteil: Die dabei anfallenden Kosten sind in aller Regel deutlich günstiger, als wenn ein Gerichtsvollzieher die Spedition aussucht(BGH, Az. I ZB 135/05).

Zwangsverwalter muss Anlage der Mietkaution nachweisen

Nachdem über das Vermögen eines Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, wurde zur Verwaltung seines Mietshauses ein Zwangsverwalter eingesetzt.

Ein Mieter erfuhr bei dieser Gelegenheit, dass der Vermieter die von dem Mieter eingezahlte Kaution weder angelegt noch an den Zwangsverwalter herausgegeben hatte. Infolgedessen behielt der Mieter Mietzahlungen bis zur Höhe der Kaution ein. Der Zwangsverwalter verklagte ihn auf Zahlung der ausstehenden Miete.

Ohne Erfolg. Das entscheidende Landgericht in Lüneburg kam zu dem Ergebnis, dass dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zustand. Ein Vermieter muss die vertragsgemäße Anlage einer Kaution nachweisen. Der Zwangsverwalter war in die Pflichten des Vermieters eingetreten und musste sich deshalb um die ordnungsgemäße Anlage der Mietkaution kümmern.

Das gilt auch dann, wenn die Kaution von Vermieter an den Zwangsverwalter nicht ausgehändigt wurde (LG Lüneburg, Urteil v. 03.12.2008, Az. 6 S 122/08).

Vermieter kann bei Nichträumung ortsübliche Miete fordern

Dass ein Vermieter eine Entschädigung in Form der ortsüblichen Miete auch für die Dauer einer von ihm gewährten Räumungsfrist verlangen kann, entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf im Juli 2011.

Ein Mietverhältnis endete Ende September 2005. Am 20.09.2005 vereinbarten Mieter und Vermieter, das Mietverhältnis zu geänderten Konditionen fortzusetzen, falls der Mieter nicht rechtzeitig auszieht. Als der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter Räumungsklage ein. Der Mieter zahlte kein Nutzungsentgelt für die Mieträume, denn eine Vereinbarung über die zu zahlende Miete bestand nicht.

Das Düsseldorfer Gericht entschied, dass ein Vermieter gemäß § 546a BGB eine Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete verlangen kann, wenn ein Mieter die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freigibt. Die im September 2005 getroffene Vereinbarung stand dem nicht entgegen. Bei Vorenthaltung der Mieträume kann ein Vermieter mindestens die ortsübliche Miete fordern (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 28.07.11, Az. 10 U 26/10).

Der aktuelle Tipp: Schützen Sie sich vor Mietnomaden – erst Miete, dann Wohnung

Ist ein Mieter erst einmal eingezogen, dann bleibt er auch – bis ein Mieter wegen Zahlungsverzugs die Wohnung räumen muss, vergehen oft viele Monate mit weiteren Mietausfällen. Viel zu wenig Vermieter nutzen hier ihre Möglichkeiten und beugen vor.

Schnell ist es passiert: Ein Mieter zieht ein und zahlt schon die erste Miete und/oder die erste Rate der Mietkaution nicht. In diesem Fall bleibt Ihnen nur abzuwarten, bis der Mietrückstand eine fristlose Kündigung rechtfertigt und Sie kündigen und eine Räumungsklage einreichen können. Das ist jedoch nicht nur langwierig, sondern auch teuer. Im Zweifel bleiben Sie auf den Rückständen ebenso sitzen wie auf den Kosten.

Einem solchen Desaster können Sie vorbeugen: Nach einem wichtigen Urteil des Landgerichts Bonn dürfen Sie in Ihren Mietvertrag eine Klausel aufnehmen, nach der Sie die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der ersten Monatsmiete sowie der ersten Kautionsrate abhängig machen (LG Bonn, Urteil v. 01.04.09, Az. 6 T 25/09).

Mein Tipp: Beugen Sie Mietnomaden & Zahlungsausfällen vor und machen Sie – wie der Vermieter im Urteilsfall – die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der ersten Monatsmiete und der ersten Kautionsrate abhängig. Nehmen Sie hierzu die folgende Formulierung als „sonstige Vereinbarung“ in Ihren Mietvertrag auf:

„Abweichend von §§ X, Y ist die Zahlung der 1. Miete sowie der 1. Kautionsrate schon zum (…) fällig. Die Übergabe der Wohnung erfolgt erst nach Zahlungseingang auf dem Konto des Vermieters.“

Ihr Vorteil: Vermieten Sie Gewerberäume, können Sie diese Regelung auch formularmäßig vereinbaren, wie das KG Berlin entschieden hat (Beschluss v. 21.01.08, Az. 12 W 90/07).

16. Mai 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.