MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Nach einer Modernisierung mehr Miete verlangen: So setzen Sie sich durch

Modernisierungsmaßnahmen erhöhen nicht nur den Wert Ihres Haus- und Wohnungsbesitzes, sie kommen vor allem auch unmittelbar den Mietern zugute. Die Verbesserung des Wohnkomforts und die Einsparung von Energie und Wasser haben allerdings ihren Preis.

Für Sie als Immobilienbesitzer und Vermieter sind es die Modernisierungskosten, und für Ihre Mieter ist das die Mieterhöhung wegen Modernisierung.

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung setzt voraus, dass

  • es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt,

  • Sie als Vermieter die baulichen Maßnahmen durchführen und

  • die Maßnahmen nachhaltig den Gebrauchswert der Mietwohnung erhöhen, eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse bewirken oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie bzw. Wasser führen.

Die Regelungen für die Mieterhöhung wegen Modernisierung gelten nur bei der Vermietung einer frei finanzierten Wohnung, nicht aber in folgenden Fällen:

  • Sie vermieten Gewerberäume (zum Beispiel Büros und Läden).

  • Sie haben mit Ihrem Mieter eine Staffelmiete vereinbart.

  • Sie haben mit Ihrem Mieter eine Indexmiete vereinbart, es sei denn, es handelt sich um eine Mieterhöhung aufgrund von baulichen Veränderungen, die Sie nicht zu vertreten haben.

  • Sie haben mit Ihrem Mieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, es sei denn, Sie haben sich das Recht auf Mieterhöhung wegen Modernisierung ausdrücklich im Mietvertrag vorbehalten.

Die baulichen Maßnahmen müssen von Ihnen als Vermieter durchgeführt worden sein. Das ist im Gesetz (BGB) ausdrücklich so geregelt. Bauherr ist derjenige, der eine Baumaßnahme im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durchführt oder durchführen lässt.

Dabei bleibt es Ihnen als Vermieter unbenommen, Fachleute hinzuzuziehen. Dies werden in erster Linie Architekten und Handwerker sein.

Aber auch die Beauftragung eines Generalunternehmers kommt in Betracht. Der Generalunternehmer ist dafür verantwortlich, die baulichen Maßnahmen zu planen und abzuwickeln.

Einen Teil der Arbeiten führt er selbst durch, den Rest vergibt er an Subunternehmer. Der Generalunternehmer steht also immer in direkter Vertragsbeziehung zu Ihnen als Bauherr.

Achtung: Führt Ihr Mieter Modernisierungsmaßnahmen durch, berechtigt Sie dies nicht zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung. Das gilt auch dann, wenn Sie Ihrem Mieter später bestimmte Kosten erstatten.

Anders verhält es sich dagegen, wenn Ihr Mieter in Ihrem Auftrag Modernisierungsarbeiten durchführt. Hier stellt es sich für Sie nicht anders dar als bei Beauftragung eines Handwerkers.

Gemeint sind bauliche Veränderungen der gemieteten Räume oder der Gebäude, in dem sie sich befinden, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen. Dabei dürfen die Mieträume nicht so verändert werden, dass etwas Neues entsteht. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zählen

  • Es handelt sich um ein Mischmietverhältnis mit überwiegendem Gewerberaumanteil (z.B. Ladengeschäft mit kleiner Wohnung in den hinteren Räumen).

  • Sie vermieten eine preisgebundene Wohnung.

  • Die Wohnung ist lediglich zu vorübergehendem Gebrauch vermietet.

  • Es handelt sich um Wohnraum in einem Studentenoder Jugendwohnheim.

ebenfalls nicht zu den baulichen Maßnahmen. Denn sie dienen nur dazu, den Zustand der Wohnungen zu bewahren. Ziel von Modernisierungsmaßnahmen ist aber eine Wertverbesserung der Wohnungen.

Erhöhung des Gebrauchswerts: Diese Baumaßnahmen zählen dazu

Bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, sind insbesondere Maßnahme zur Verbesserung

  • des Zuschnitts der Wohnung,

  • der Belichtung und Belüftung,

  • des Schallschutzes,

  • der Energieversorgung, der Wasserversorgung und der Entwässerung,

  • der sanitären Einrichtungen,

  • der Beheizung und der Kochmöglichkeiten,

  • der Funktionsabläufe in den Wohnungen,

  • der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt,

  • der nachträgliche Einbau eines Fahrstuhls.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Mit anderen Worten: Durch die Modernisierungsmaßnahme muss die Nutzung des Mietobjekts bequemer, sicherer, gesünder, angenehmer und weniger arbeitsaufwändig werden. Zu den baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, kann auch der Anbau gehören.

Das gilt insbesondere, soweit er zur Verbesserung der sanitären Einrichtungen oder zum Einbau eines notwendigen Aufzugs dient. Der Gebrauchswert von Wohnungen kann auch durch besondere bauliche Maßnahmen für Behinderte und alte Menschen erhöht werden, wenn die Wohnungen auf Dauer für sie bestimmt sind.

Zwar muss Ihr Mieter bereits Maßnahmen dulden, die lediglich zu einer geringfügigen Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnung führen. Zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung sind Sie aber nur dann berechtigt, wenn sich der Gebrauchswert der Mietwohnung durch die Modernisierung nachhaltig erhöht.

Vom Mieter zu duldende Modernisierungen führen also nicht automatisch zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung.

Achtung: Keine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung liegt vor, wenn die bauliche Maßnahme nur Ihnen als Vermieter Vorteile bringt. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Arbeiten an der Heizungsanlage dazu führen, dass Sie diese künftig leichter bedienen können.

Bauliche Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern, sind insbesondere die Errichtung und der Ausbau von Gemeinschaftsanlagen wie Kinderspielplätze, Grünanlagen, Stellplätze und anderen Verkehrsanlagen.

Auch der Bau oder die Errichtung weiterer Gemeinschaftseinrichtungen wie etwa einer Waschküche, eines Trockenraums oder eines Fahrradkellers zählen dazu. Keine Verbesserung der Wohnverhältnisse liegt dagegen bei der Außenrenovierung eines Altbaus vor.

Wenn Sie Energie und Wasser einsparen: Es muss sich finanziell lohnen

Gemeint sind bauliche Maßnahmen, die nachhaltig Heizenergie gleich welcher Art einsparen können. Dazu zählen insbesondere Maßnahmen zur

  • wesentlichen Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern und Außentüren,

  • wesentlichen Verminderung des Energieverlustes und des Energieverbrauchs der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen,

  • Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die

  • Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung, zur Verbrennung von Müll oder zur Verwertung von Abwärme gespeist wird,

  • Rückgewinnung von Wärme,

  • Nutzung von Energie durch Wärmepumpen- und Solaranlagen.

Bei den Maßnahmen zur Einsparung von Wasser handelt es sich in erster Linie um den Einbau von Zwischenzählern für Kaltwasser. Dadurch können die Kosten verbrauchsabhängig erfasst und abgerechnet werden.

Daneben zählen zu den Maßnahmen, die auf Dauer eine nachhaltige Einsparung von Wasser bewirken können, auch Verbesserungen der Wasserversorgung. Hierzu gehört beispielsweise die Ausrüstung der WC-Spülkästen mit Spartasten oder Durchflussbegrenzern.

Die Duldungspflicht ist erweitert auf Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie, statt bisher nur Heizenergie. Damit fallen z. B. auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom darunter, wie etwa drehzahlgeregelte Umwälzpumpen, Ventilatoren und Aufzugsmotoren sowie Energiesparlampen.

Achtung: Die Einsparung von Energie und Wasser darf im Verhältnis zu den Kosten und der daraus für den Mieter resultierenden Mieterhöhung nicht nur unwesentlich sein. Es gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Die Maßnahme muss bewirken, dass der Einspareffekt dem Mieter zugute kommt.

Die Zumutbarkeitsgrenze kann für den Mieter überschritten sein, wenn eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie von 35% erzielt wird, die Kosten der baulichen Maßnahmen aber so erheblich sind, dass die Mieterhöhung die Energieeinsparung um mehr als 200% übersteigt. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass eine Mieterhöhung bis zum Doppelten der Energieersparnis möglich ist.

Beispiel: Sie lassen in Ihrem Mehrfamilienhaus isolierverglaste Fenster einbauen. Die Mieterhöhung wegen Modernisierung würde 260 Euro jährlich betragen. Die Energieeinsparung (Heizkosten) beläuft sich auf 90 Euro jährlich.

Hier führt das Gebot der Wirtschaftlichkeit dazu, dass als Mieterhöhung lediglich der doppelte Betrag der ersparten Heizkosten angesetzt werden kann. Das sind hier 180 Euro. Die Mieterhöhung wegen Modernisierung beträgt also 15 Euro monatlich.

Achtung: Damit Ihr Mieter die Wirtschaftlichkeit der baulichen Maßnahme überprüfen kann, sind Sie als Vermieter verpflichtet, ihm die dazu notwendigen Angaben zu machen. Sie sind jedoch nicht verpflichtet, die geplanten Arbeiten auszuschreiben.

Sonstige Maßnahmen: Was auch noch zählt

Gemeint sind solche Maßnahmen, die Sie als Vermieter aufgrund von Umständen durchführen müssen, die Sie nicht zu vertreten haben. Das sind alle Änderungen, die Ihnen als Vermieter gesetzlich vorgeschrieben werden. Dazu zählt der Einbau von Thermostatventilen.

Nach der Heizungsanlagenverordnung sind alle Heizkörper von Zentral- oder Etagenheizungen, die mit Wasser als Wärmeträger betrieben werden, mit Thermostatventilen auszurüsten. Dieser öffentlich-rechtlichen Verpflichtung müssen Sie nachkommen. Versäumen Sie dies, kann Ihr Mieter den Einbau der Thermostatventile gerichtlich durchsetzen.

Auch der Einbau von Wasserzählern entwickelt sich zunehmend zu einer Maßnahme, die Sie als Vermieter nicht zu vertreten haben, sodass Ihr Mieter diese schon deshalb dulden muss. Beispielsweise sieht die Hamburgische Bauordnung ausdrücklich vor, dass bis zum 01.09.2004 alle Altbauten mit Wasserzählern ausgerüstet sein müssen.

Sie sind die Basis für die Mieterhöhung: Die Ihnen entstandenen Baukosten

Sie können die Jahresmiete um 11% der Ihnen entstandenen Modernisierungskosten für die Wohnung erhöhen. Zu den für die Wohnung aufgewendeten Kosten gehören die reinen Baukosten einschließlich der Baunebenkosten. Umlagefähig sind immer nur die Ihnen tatsächlich entstandenen Kosten.

  • Architektenhonorar

Die Kosten eines Architekten gehören zu den Baunebenkosten. Für preisgebundenen Wohnraum ist das ausdrücklich gesetzlich geregelt (II. Berechnungsverordnung). Diese Vorschrift kann für freifinanzierten Wohnraum entsprechend angewendet werden.

Allerdings sind immer nur die notwendigen Kosten berücksichtigungsfähig. Bei Beauftragung eines Architekten bedeutet dies, dass Art und Umfang der Modernisierungsarbeiten die Beauftragung eines Architekten notwendig machen. Nimmt der Architekt lediglich Koordinierungs- und Kontrollaufgaben wahr, handelt es sich um Verwaltungsaufwand. Der wiederum ist nicht berücksichtigungsfähig. Bei einer Fenstermodernisierung beispielsweise können Sie Architektenkosten nicht ansetzen.

  • Baukosten

Berücksichtigungsfähig sind sämtliche Aufwendungen, die unmittelbar mit der baulichen Maßnahme zusammenhängen. Ansatzfähig sind auch diejenigen Kosten, die dazu dienen, die Wohnung nach Durchführung der baulichen Maßnahme wieder herzustellen. Dazu zählen etwa die Kosten für Putz- und Malerarbeiten nach Verlegung von Steigeleitungen oder nach dem Einbau isolierverglaster Fenster.

  • Aufwendungsersatz

Ihrem Mieter steht ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen zu, die er infolge der baulichen Maßnahme hatte. Zahlungen, die Sie aus diesem Grund an den Mieter leisten, gehören zu den berücksichtigungsfähigen Kosten.

Zu den erstattungsfähigen Aufwendungen zählen die Kosten für die Unterstellung von Möbeln, die Kosten für eine Aufsichtsperson oder die Kosten für die Reinigung und Renovierung der Wohnung nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten. Das gilt allerdings dann nicht, wenn der Mieter seiner vertraglichen Renovierungspflicht nicht nachgekommen ist und er die Wohnung ohnehin renovieren muss.

Darüber hinaus kann der Mieter auch Ersatz der Mehrkosten verlangen, die ihm entstehen, weil er wegen Unbenutzbarkeit der Küche in einer Gaststätte oder Imbissstube essen muss. Kostenersatz für Hotelübernachtungen kann er nur dann beanspruchen, wenn in seiner Wohnung tatsächlich keine Möglichkeit mehr besteht, den Beeinträchtigungen durch die baulichen Maßnahmen aus dem Wege zu gehen.

Das wird nur ausnahmsweise der Fall sein. Als Faustregel gilt, dass die zu erstattenden Kosten immer nur insoweit ersetzt werden müssen, wie sie objektiv erforderlich gewesen sind.

  • Baunebenkosten

Eine Vielzahl von Faktoren spielt eine ausschlaggebende Rolle für die tatsächlich entstehenden Baunebenkosten.

Dazu zählen insbesondere Modernisierungsumfang, Modernisierungsstandard, Modernisierungsschwierigkeiten, Beteiligung der Mieter an der Modernisierung, Betreuung der Mieter, Honorare für Fachingenieure und Gutachter, Umsetzen oder Ausquartieren von Mietern und Finanzierungsfragen.

Wenn viele dieser Faktoren zusammenfallen, so können die Baunebenkosten erhebliche Größenordnungen erreichen.

Viele dieser Leistungen sind zwingende Voraussetzung für die Durchführung eines Vorhabens und ermöglichen oftmals überhaupt erst eine einwandfreie Modernisierung.

Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung sind aber längst nicht alle Baunebenkosten berücksichtigungsfähig. Oftmals handelt es sich um Kostenpositionen, bei denen es sich um Verwaltungsaufwand handelt.

Folgende Kostenpositionen gehören dagegen nicht dazu: Die Gebühren für die Baugenehmigung, die Kosten für die Aufstellung eines Gerüsts und die Reinigungskosten, die nach Beendigung der Baumaßnahme erforderlich werden.

  • Eigenleistungen

Führen Sie ganz oder teilweise Eigenleistungen aus, können Sie hierfür einen Betrag in Rechnung stellen, der bei Beauftragung eines Handwerkers entstanden wäre.

Gesetzlich geregelt ist das nur für preisgebundene Wohnungen (II. Berechnungsverordnung). Diese Vorschrift gilt aber entsprechend auch bei der Modernisierung frei finanzierter Wohnungen.

Achtung: Die Abrechnung kann beispielsweise auf der Basis von Angeboten/Kostenvoranschlägen erfolgen. Sie müssen aber die Mehrwertsteuer herausrechnen, da sie bei Eigenleistungen nicht in Ansatz gebracht werden kann. Dabei ist unerheblich, ob Sie die handwerkliche Qualifikation haben.

Beispiel: Sie führen Schönheitsreparaturen selbst durch. Dann müssen Sie nicht unbedingt gelernter Maler sein. Die Eigenarbeit muss allerdings handwerkliches Niveau erreichen.

Es muss sich um eine fachgerechte Ausführung mittlerer Art und Güte handeln. Mittlere Art und Güte bedeutet, dass beispielsweise Tapeten auf Stoß geklebt werden, der Farbanstrich an der Tapete deckend ist und angrenzende Flächen nicht mit überstrichen werden.

Achtung: Die Kosten für Verwaltungstätigkeiten sind grundsätzlich nicht berücksichtigungsfähig. Das gilt unabhängig davon, ob Sie die Tätigkeiten durch Dritte ausführen lassen oder selbst wahrnehmen.

Hierher gehören Aufgaben wie beispielsweise die Einholung von Kostenvoranschlägen und Genehmigungen, Gespräche mit den beteiligten Handwerkern und die Rechnungskontrolle.

Welche Kosten Sie nicht ansetzen können

Zu den Aufwendungen, die nicht in Ansatz gebracht werden können, gehören im Wesentlichen Finanzierungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfall.

  • Finanzierungskosten

Dass Finanzierungskosten nicht zu den anrechenbaren Kosten einer Modernisierungsmaßnahme gehören, gilt unabhängig davon, ob Sie die Modernisierungsmaßnahme mit Eigenkapital oder Fremdmitteln finanzieren. Konsequenterweise gehören dann auch die Geldbeschaffungskosten, wie beispielsweise Disagio, Notarkosten und Grundbuchgebühren, nicht zu den berücksichtigungsfähigen Kosten.

  • Instandhaltungskosten

Das Ziel von Modernisierungsmaßnahmen ist eine Wertverbesserung der Wohnungen. Deshalb zählen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht dazu. Der Grund: Sie dienen nur dazu, den Zustand der Wohnungen zu bewahren.

Manchmal ist es schwierig, zwischen Reparaturarbeiten und Modernisierungsmaßnahmen zu unterscheiden. Das gilt erst recht, wenn die Modernisierung mit einer Reparatur zusammenfällt.

Beispiel: Austausch von Fenstern.

Es werden morsche, einfachverglaste Holzfenster gegen einfachverglaste Kunststofffenster ausgewechselt.

Hierbei handelt es sich lediglich um eine Instandsetzung, die nicht dazu berechtigt, wegen Modernisierung die Miete zu erhöhen. Werden dagegen noch gut erhaltene, einfachverglaste Fenster durch doppeltverglaste Kunststofffenster ersetzt, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme.

Die Instandsetzungskosten müssen aus den Modernisierungskosten herausgerechnet werden. Nur die Aufwendungen, die nicht zu den Instandsetzungsarbeiten zählen, können bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung berücksichtigt werden. Zu den Positionen, die herausgerechnet werden müssen, zählen insbesondere die Sowieso-Kosten.

Beispiel: Sie haben eine Fachfirma mit der Isolierung der Hausfassade beauftragt. Zuvor soll die Fassade, die an verschiedenen Stellen Schäden aufweist, instand gesetzt werden. Sie lassen ein Gerüst aufstellen.

Dieses wird sowohl für die Instandhaltungs- als auch für die Modernisierungsarbeiten benötigt. Alle Kosten, die unmittelbar mit der Instandsetzung der Fassade zusammenhängen, können bei der Modernisierungsmaßnahme nicht berücksichtigt werden.

Dazu zählen insbesondere die Kosten für die Aufstellung des Gerüstes. Aufgrund der anstehenden Instandsetzungsarbeiten hätte dieses ohnehin aufgestellt werden müssen. Die Kosten für das Gerüst zählen deshalb ausschließlich zu den Instandsetzungskosten. Die Gerüstkosten werden also nicht anteilig auf die Instandsetzung und die Modernisierungsmaßnahme verteilt.

In der Praxis lassen sich die Instandsetzungskosten nicht immer so eindeutig beziffern, wie dies bei den Sowieso-Kosten meist der Fall ist.

Trotzdem muss stets ein konkreter Vergleich der Modernisierungskosten mit den Instandsetzungskosten vorgenommen werden. Für die Instandsetzung sind jeweils die Kosten zu berücksichtigen, die auch unter Verwendung moderner und zeitgemäßer Materialien entstanden wären.

Dabei sind die fiktiven Instandsetzungskosten nach gegenwärtigen Preisen anzusetzen. Die danach ermittelten Kosten für die Instandsetzung müssen von den Gesamtkosten der baulichen Maßnahme abgezogen werden. Nur der verbleibende Betrag ist Grundlage für die Mieterhöhung.

Beispiel: In einer Wohnung werden sieben einfachverglaste Holzfenster durch doppeltverglaste Fenster ersetzt. Ein Fenster kostet 600 Euro. Vier der Fenster waren morsch. Der fiktive Reparaturaufwand hätte 360 Euro betragen.

Die fiktiven Instandsetzungskosten belaufen sich somit auf insgesamt 1.440 Euro. Von den Gesamtkosten in Höhe von 4.200 Euro können somit nur noch 2.760 Euro als Grundlage für die Mieterhöhung wegen Modernisierung dienen.

  • Mietausfall

Bauliche Maßnahmen sind allzu oft mit Lärm und Dreck verbunden. Deshalb gehört es zu den typischen Begleiterscheinungen einer Modernisierung, dass Mieter für die Dauer der Arbeiten die Miete mindern.

Dazu sind sie auch dann berechtigt, wenn sie die Modernisierungsarbeiten dulden. Die Duldung schließt die Mietminderung nicht aus.

Der Ihnen aufgrund der Mietminderungen entstehende Mietausfall gehört nicht zu den berücksichtigungsfähigen Kosten.

Denn es handelt sich gerade nicht um Aufwendungen, die für die Wohnung entstehen. Der Mietausfall hängt nicht mit der Wertverbesserung zusammen, sondern ist ausschließlich Folge der Gebrauchsbeeinträchtigungen.

Wie sich Förderprogramme von Bund, Ländern und Gemeinden auswirken

Eie Mieterhöhung wegen Modernisierung kommt nur in Betracht, wenn Ihnen im Ergebnis tatsächlich Modernisierungskosten entstanden sind.

Ist die Modernisierungsmaßnahme beispielsweise durch das Land oder die Gemeinde gefördert worden, müssen Sie als Vermieter diese Vorteile an Ihre Mieter weitergeben. Auf den Käufer einer geförderten Wohnung gehen diese Pflichten über, wenn sich das aus dem Kaufvertrag ergibt.

Achtung: Haben Sie also Zuschüsse oder Darlehen Dritter in Anspruch genommen, müssen Sie sich diese bei der Umrechnung der Kosten anrechnen lassen.

Beispiel: Sie haben in die vermietete Erdgeschosswohnung Ihres Mehrfamilienhauses ein Bad eingebaut und die einfachverglasten Holzfenster durch doppeltverglaste Fenster ersetzt.

Die Gesamtkosten belaufen sich auf 11.300 Euro. Einige Fenster waren bereits morsch. Der fiktive Reparaturaufwand beträgt 1.400 Euro. Sie haben ein zinsgünstiges Darlehen des Landes in Höhe von 5.000 Euro erhalten. Der Zinssatz beträgt 1,5%. Der marktübliche Zinssatz für erstständige Hypotheken beträgt 6,5%. So berechnen Sie nun die Mieterhöhung wegen Modernisierung:

Gesamtkosten11300
Abzug der fiktiven Reparaturkosten/ 1400
umlagefähige Gesamtkosten9900
Erhöhung der Jahresmiete (11%)1089
Abzug der Zinsermäßigung/ 250 €
Verbleibender Erhöhungsbetrag839
Mieterhöhung monatlich69.92

Mieterhöhung nach der Modernisierung: Das können Sie vom Mieter verlangen

Für die Mieterhöhung genügt die so genannte Textform. Das bedeutet: Die Mieterhöhungserklärung muss Ihrem Mieter nicht unbedingt im Original zugehen, und sie muss auch nicht unterschrieben sein. Zwingend erforderlich ist dagegen eine Berechnung und eine Erläuterung der Mieterhöhung wegen Modernisierung. Dazu müssen Sie die Maßnahmen einzeln aufführen, die Kosten aufschlüsseln und die Mieterhöhung nachvollziehbar berechnen und erläutern.

Haben Sie für mehrere Wohnungen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, werden die Gesamtkosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen verteilt. In der Regel erfolgt eine Verteilung der Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche der einzelnen Wohnungen zur Gesamtfläche, die modernisiert wurde.

Achtung: Ein anderer Umlageschlüssel kommt in Betracht, wenn es um den Einbau von Fenstern und Türen geht. Hier bietet sich an, die Kosten nach der Anzahl der Fenster und Türen vorzunehmen.

Das gilt jedenfalls dann, wenn die Wohnungen unterschiedlich groß sind und deshalb die Anzahl der modernisierten Fenster und Türen pro Wohnung voneinander abweicht.

Möglich ist auch, die Kosten nach der Anzahl der Wohnungen zu verteilen, wenn die Modernisierungsmaßnahme für jede Wohnung im gleichen Umfang durchgeführt wurde. So ist es etwa beim Einbau einer Gegensprechanlage.

Eine angemessene Verteilung der Kosten kann auch bedeuten, dass die Mieter im Haus unterschiedlich stark belastet werden. Das bietet sich speziell beim Einbau eines Fahrstuhls an. Hier ist es sachgerecht, wenn der Modernisierungszuschlag je nach Stockwerk abgestuft wird.

Denn die Mieter in den oberen Geschossen haben von dem Fahrstuhl einen größeren Gebrauchsvorteil als etwa der Erdgeschossmieter. Besteht der Vorteil für diesen allerdings nur darin, mit dem Aufzug in den Keller fahren zu können, ist eine Mieterhöhung für ihn nicht möglich.

Ist die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen und die Mieterhöhungserklärung wirksam, erhöht sich die Miete, ohne dass der Mieter zustimmen muss. Ihr Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung.

Beispiel: Im November 2004 geht dem Mieter die Mieterhöhung wegen Modernisierung zu. Dann ist der Modernisierungszuschlag ab 01.02.2005 fällig.

Diese Frist verlängert sich um weitere 6 Monate, wenn Sie als Vermieter Ihrem Mieter vor Beginn der Modernisierung die voraussichtliche Miethöhe nicht mitgeteilt haben oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um mehr als 10% erhöht hat.

Alternativ zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung können Sie von Ihrem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung verlangen.

Beispiel: Sie haben in eine Altbauwohnung ohne Bad nachträglich ein Bad einbauen lassen. Dadurch steigt die Wohnung im Mietspiegel von der Kategorie „Wohnung ohne Bad“ in die Kategorie „Wohnung mit Bad“ auf.

Ferner haben Sie auch noch folgende Handlungsalternative: Sie heben die Miete für die Wohnung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete an. Dabei ist die Miete maßgeblich, die für vergleichbare, nicht modernisierte Wohnungen gilt.

Zusätzlich erhöhen Sie die Jahresmiete um 11% der aufgewendeten Modernisierungskosten. Bei späteren Mieterhöhungen ist der Modernisierungszuschlag allerdings Teil der gesamten Miete und kann dann nicht mehr getrennt angesetzt werden.

Zugang der Mieterhöhungserklärung beim MieterFälligkeit im NormalfallFälligkeit im Problemfall*
Januar1.4.20141.10.2014
Feburar1.5.20141.11.2014
März1.6.20141.12.2014
April1.7.20141.1.2014
Mai1.8.20141.2.2014
Juni1.9.20141.3.2014
Juli1.10.20141.4.2014
August1.11.20141.5.2014
September1.12.20141.6.2014
Oktober1.1.20141.7.2014
November1.2.20141.9.2014
Dezember1.3.20141.10.2014

*Fehlender Hinweis auf die voraussichtliche Miethöhe bzw. Mieterhöhung übersteigt den angekündigten Betrag um mehr als 10%
.

22. Juli 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.