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Nach Kündigung des Mietvertrages: Schönheitsreparaturen

Nach dem BGB sind Sie als Vermieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zuständig.

Sie können – und das ist in der Praxis auch üblich – diese Verpflichtung aber mietvertraglich auf Ihren Mieter abwälzen.

Es hängt also von Ihrer mietvertraglichen Regelung ab, inwieweit Sie von Ihrem Mieter Schönheitsreparaturen verlangen können.

Folgende Arbeiten zählen zu Schönheitsreparaturen:

  • Tapezieren und/oder Anstreichen der Wände und Decken
  • Notwendige Vorarbeiten, wie Verschließen von Dübel- und Nagellöchern
  • Streichen der Heizkörper
  • Streichen der Innentüren sowie Fenster- und Außentüren von innen
  • Reinigung des Teppichbodens

Schönheitsreparaturklausel auf Wirksamkeit überprüfen

Wie Sie sicher wissen, ist in der Vergangenheit eine Vielzahl von Klauseln zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt worden.

Daher müssen Sie die entsprechenden Klauseln Ihres Mietvertrags genau auf ihre Wirksamkeit hin prüfen.

Stellen Sie fest, dass Ihr Mietvertrag eine unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält, können Sie nur die besenreine Übergabe der Wohnung verlangen.

Hier muss nur gefegt werden, das heißt, die Wohnung muss in einem ordentlichen und sauberen Zustand verlassen werden.

Prüfen Sie daher, ob Ihre Klausel zu den Schönheitsreparaturen einen der folgenden Unwirksamkeitsgründe enthält. Bei Vorliegen eines solchen Grundes ist die gesamte Regelung zur Schönheitsreparatur nichtig.


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Anderenfalls ist Ihre Klausel mit großer Wahrscheinlichkeit wirksam und Sie können von Ihrem Mieter die Renovierung verlangen, sofern der Bedarf hierfür besteht.

Unwirksamkeitsgründe

  • Mieter ist zur Renovierung bei Beginn des Mietverhältnisses verpflichtet
  • Klausel enthält starren Fristenplan ohne Regelung wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“
  • Klausel gibt Mieter keine Möglichkeit einzuwenden, es bestehe noch kein Renovierungsbedarf
  • Endrenovierung auch ohne konkreten Renovierungsbedarf
  • Mieter muss bei Auszug Tapeten beseitigen (auch wenn kein Bedarf besteht)
  • Klausel verpflichtet Mieter zu Arbeiten, die nicht zu Schönheitsreparaturen zählen, wie etwa Außenanstrich
  • Mietvertrag enthält Farbwahlklausel (Vorschreiben bestimmter Farben) auch für laufendes Mietverhältnis
  • Mietvertrag enthält Fachhandwerkerklausel, d. h., q Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit des Mieters sind ausgeschlossen

Wohnung auf Beschädigungen überprüfen

Tipp: Enthält Ihr Mietvertrag eine unzulässige Klausel zur Schönheitsreparatur, überprüfen Sie, ob gegebenenfalls Beschädigungen der Wohnung infolge von unsachgemäßem Streichen vorliegen.

Hat Ihr Mieter etwa die Wohnung im Laufe des Mietverhältnisses selbst gestrichen, dies ist aber an den Wänden nicht deckend erfolgt oder er hat an den Türzargen eine Vielzahl von „Nasen“ hinterlassen, kann hierin eine Beschädigung der Wohnung vorliegen.

Dies mit der Folge, dass Ihr Mieter Schadensersatz leisten muss.

Darauf achten Sie, wenn der Nachmieter renovieren soll

Insbesondere in den Fällen, in denen Sie Ihrem Mieter erlauben seine Kündigungsfrist durch die Gestellung eines Nachmieters abzukürzen, kommt es häufig vor, dass nicht der ausscheidende Mieter, sondern der Nachmieter die Wohnung renoviert.

Sie als Vermieter müssen in dieser Situation aufpassen, dass Sie Ihre Rechte nicht verlieren.

Bedenken Sie: Ihre Ansprüche auf Durchführung der fälligen Schönheitsreparaturen bestehen gegenüber dem Altmieter, durchgeführt werden diese Arbeiten aber von dem neuen Mieter.

Diese Situation kann für Sie durchaus gefährlich werden:

Zieht nämlich der neue Mieter schon nach 2 Jahren wieder aus und verweigert dann im Hinblick auf die nur kurze Wohndauer die vollständige Renovierung, geht das zu Ihren Lasten.

Sie können die Renovierung in der Tat nicht von dem neuen Mieter verlangen.

Das gilt auch dann, wenn er und der ehemalige Mieter eine Vereinbarung über die Übernahme der vollständigen Schönheitsreparaturen geschlossen haben.

Sie müssen sich hier unbedingt vertraglich absichern.

Wichtig: Vereinbarung mit Mieter und Nachmieter treffen

Um Ihre Rechte zu sichern, ist es wichtig, dass Sie sich in die Vereinbarung zwischen dem ehemaligen Mieter und dem Nachmieter einklinken, also eine dreiseitige Vereinbarung treffen.

Die folgende Zusatzvereinbarung sichert Ihnen Ihre Rechte:

Zum Mietvertrag vom … ergeht folgende Zusatzvereinbarung:

Gemäß o. g. Mietvertrag ist der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Nachmieter übernimmt diese Verpflichtung hiermit als seine eigene Verpflichtung unter Anrechnung der Nutzungsdauer durch den Vormieter als eigene Nutzungsdauer. Der Vermieter erklärt sich mit dieser Vereinbarung einverstanden.

Altmieter Nachmieter Vermieter

Alternativ: Ausgleichsanspruch

Tipp: Alternativ können Sie auch mit dem neuen Mieter einen Ausgleich für die fehlende Anfangsrenovierung vereinbaren.

Diesen Ausgleich können Sie in Form einer Geldleistung oder einer herabgesetzten Miete leisten. Wichtig ist hierbei, dass der Ausgleich der Höhe nach in etwa den Kosten der Anfangsrenovierung entspricht.

Zur Sicherung Ihrer Rechte nehmen Sie dann folgende Regelung in den Mietvertrag mit dem Nachmieter auf:

„Der Nachmieter übernimmt die Wohnung in unrenoviertem Zustand. Als Ersatz für die von ihm mietvertraglich übernommene Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, erhält er einen Ausgleich in Form von …“

Hierdurch sichern Sie sich die Endrenovierung durch Ihren Nachmieter.

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.