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Nach Kündigung: Mieter weg und Dritte in der Wohnung

Ihr Mieter ist verschwunden und hat Ihnen den Wohnungsschlüssel nicht übergeben.

Ist Ihnen der neue Aufenthaltsort Ihres Mieters nicht bekannt, ist es vergleichsweise schwer an den Schlüssel ranzukommen.

Sie müssen dann unbedingt versuchen, seine neue Adresse herauszufinden.

Anderenfalls ist eine Durchsetzung Ihrer Ansprüche unmöglich.

Adresse bei Einwohnermeldeamt, Arbeitgeber oder Nachbarn erfragen

Stellen Sie eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt. Sofern Sie darlegen, dass Sie die neue Adresse benötigen, um Ihre Vermieteransprüche durchzusetzen, wird man Ihnen die gewünschte Auskunft erteilen.

Allerdings kommen säumige Mieter in der Praxis häufig auch ihrer Meldepflicht nicht nach.

Dann können Sie nur noch bei den Nachbarn oder beim Arbeitgeber nachfragen, ob ihnen etwas über den neuen Aufenthaltsort Ihres Mieters bekannt ist.

Kündigung, sofern Mietverhältnis noch nicht beendet

War das Mietverhältnis noch nicht gekündigt, müssen Sie es zunächst ordnungsgemäß durch Kündigung beenden.

Achtung: Hierzu sind Sie erst berechtigt, wenn ein Mietrückstand von 2 Monatsmieten besteht.

Vorher können Sie nichts tun. Das Kündigungsschreiben werfen Sie in den Briefkasten der Wohnung ein, die Ihr Mieter verlassen hat. Dann reichen Sie unverzüglich Klage auf Zahlung und Räumung ein.

War das Mietverhältnis bereits beendet, klagen Sie sofort.


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Die Klage lassen Sie ebenfalls unter der alten Adresse zustellen. Das funktioniert aber nur, wenn es einen zur Wohnung gehörigen Briefkasten gibt, der mit dem Namen Ihres Mieters beschriftet ist.

Kontrollieren Sie das, bevor Sie klagen. Notfalls müssen Sie sich um eine öffentliche Zustellung der Klage bemühen, die allerdings sehr zeitintensiv ist.

Haben Sie das Urteil in der Hand, können Sie wiederum den Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragen.

Nutzen Sie den Vorteil der Berliner Räumung

Nimmt der Gerichtsvollzieher die Räumung vor, entstehen schnell Kosten von mehreren Tausend Euro, für die Sie vorschusspflichtig sind. Ist Ihnen der Aufenthaltsort Ihres Ex-Mieters nicht bekannt, bleiben Sie auf diesen Kosten sitzen.

Sie können hier die Kosten gering halten, in dem Sie den Vorteil der sogenannten Berliner Räumung nutzen.

Bei dieser beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher lediglich mit dem Aufschließen der Wohnung. Die Räumung nehmen Sie dann selbst vor.

Sie dürfen dann auch das Inventar, soweit es pfändbar ist, veräußern und den Erlös zur Befriedigung Ihrer offenen Forderungen nutzen.

So kommen Sie schneller und kostengünstiger wieder in den Besitz Ihrer Wohnung.

Die Berliner Räumung bietet sich insbesondere dann an, wenn Sie wissen, dass Ihr Mieter die Wohnung bereits verlassen und im Wesentlichen leer geräumt hat.

Dritte befinden sich in der Wohnung und weigern sich auszuziehen

Zu einer besonderen Problematik kann es kommen, wenn sich Dritte in der Wohnung befinden, die sich weigern auszuziehen.

So kann es sein, dass Ihr Mieter die Wohnung untervermietet hat und der Untermieter sich weigert, die Wohnung zu verlassen. Ebenso ist es möglich, dass zwischenzeitlich die Lebensgefährtin Ihres Mieters eingezogen ist und sich nach Auszug des Mieters aus der Wohnung weigert, selbst auszuziehen.

In beiden Fällen wohnt jemand in Ihrer Wohnung, mit dem Sie kein vertragliches Verhältnis haben. Das führt zu einer Besonderheit, die Sie bei der Klage unbedingt beachten müssen.

Sie kommen nicht zum Ziel, wenn Sie allein Ihren Vertragspartner zur Herausgabe der Wohnung verklagen. Denn ein Urteil kann nur gegenüber den Personen vollstreckt werden, gegen die es ergangen ist.

Klage auch gegen Dritte erforderlich

Ihr Mieter zahlt seit über 2 Monaten keine Miete mehr. Sie kündigen fristlos und erheben gegen Ihren Mieter Klage auf Zahlung und Räumung.

Sie gewinnen den Prozess und beauftragen den Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung. Als dieser die Wohnung räumen will, trifft er dort aber den Mieter, der bereits ausgezogen ist, nicht an.

Es ist lediglich die Lebensgefährtin des Mieters anwesend, die sich aber weigert, auszuziehen.

Da sich der Titel nicht gegen sie richtet, wird der Gerichtsvollzieher nicht ihr gegenüber vollstrecken. Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass Sie mit ihr keinen Mietvertrag haben.

Ähnlich wird es Ihnen bei einem Untermietverhältnis ergehen, bei dem sich der Untermieter weigert, die Wohnung zu verlassen.

Nur wenn sich Ihr Räumungstitel auch gegen ihn richtet, werden Sie ihn aus der Wohnung heraus bekommen können.

Wichtig: Alle Mieter verklagen!

Tipp: Erkundigen Sie sich vor der Einreichung der Räumungsklage genau danach, wer Ihre Wohnung bewohnt. Haben Sie keine Informationen in Ihrer Mieterakte, schauen Sie nach, welche Namen auf dem Klingelschild stehen.

Erkundigen Sie sich darüber hinaus auch bei den Nachbarn, wer alles in Ihrer Wohnung wohnt. Richten Sie Ihren Räumungsantrag im Zweifel gegen alle erwachsenen Personen, die in der Wohnung wohnen.

So beugen Sie bösen Überraschungen vor.

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.