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Nachbarschaftsrecht: Kleiner Ratgeber für ein besseres Leben

Beschwert sich ein Mieter bei Ihnen über seine Nachbarn, dann gilt: Nehmen Sie die Beschwerden ihres Mieters ernst.

Hören Sie ihn in Ruhe an und verzichten Sie darauf, ihm von vornherein eine besondere Empfindlichkeit vorzuwerfen.

Praxis-Tipp: Bieten Sie allen Beteiligten an, bei der Bereinigung der Angelegenheit behilflich zu sein, beispielsweise durch Vermittlung eines gemeinsamen Gesprächs.

Dies empfiehlt sich auch dann, wenn ein Grundstücksnachbar sich bei Ihnen über Ihre Mieter beschwert. Derartige Gesprächsangebote werden in der Praxis überwiegend angenommen und verlaufen in den meisten Fällen bemerkenswert erfolgreich.

Achtung: Oft halten sich Vermieter bei Nachbarschaftsstreitigkeiten des Mieters nicht für zuständig und weisen seine Beschwerden zurück, etwa mit der Bemerkung: „Regeln Sie das untereinander.“ Das ist jedoch nicht richtig.

Sie als Vermieter sind verpflichtet, dem Mieter den störungsfreien Gebrauch der gemieteten Wohnung zu ermöglichen. Sie müssen deshalb einschreiten, wenn Ihr Mieter durch Nachbarn oder andere Mieter in der Nutzung der Mieträume erheblich beeinträchtigt wird. Soweit es Ihnen möglich ist, sind Sie verpflichtet, die Störungen zu beseitigen.

Handelt es sich bei dem störenden Nachbarn um einen Bewohner im gleichen Haus, der ebenfalls Ihr Mieter ist, dann können Sie als Vermieter von ihm verlangen, dass er seine mietvertraglichen Pflichten einhält und das störende Verhalten beendet. Dazu können eine schriftliche Abmahnung und notfalls eine Unterlassungsklage oder bei schuldhafter Pflichtverletzung eine Kündigung erforderlich werden.

Geht die Beeinträchtigung von einem benachbarten Grundstück aus, dann besteht in vielen Fällen die Möglichkeit, sich an die Ordnungsbehörde der Stadt- oder Gemeindeverwaltung zu wenden, damit diese den Sachverhalt überprüft und gegen ein ordnungswidriges Verhalten des Nachbarn einschreitet. Schließlich kann es im Interesse Ihrer Mieter notwendig sein, bei Gericht auf Unterlassung der Beeinträchtigung zu klagen.


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Beachten Sie, dass eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung einen Mangel der Mieträume darstellen kann. Solange die Beeinträchtigung andauert, ist Ihr Mieter deshalb berechtigt, die Miete zu mindern. Es spielt keine Rolle, ob Sie als Vermieter ein Verschulden an der Gebrauchsbeeinträchtigung trifft oder ob Sie überhaupt die Möglichkeit besitzen, die Störung zu beseitigen.

Ihre Rechte gegenüber störender Grundstücksnachbarn

Grundsätzlich gilt: Wird Ihr Eigentum beeinträchtigt, so können Sie von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Auch das Unterlassen zukünftiger Beeinträchtigungen kann eingeklagt werden. Hat der Störer die Beeinträchtigung schuldhaft verursacht, muss er Ihnen entstandene Schäden ersetzen. Allerdings gibt es zahlreiche gesetzliche Regelungen, die von diesem Grundsatz Ausnahmen machen und Sie als Eigentümer zur Duldung verpflichten.

Eine für das Nachbarrecht bedeutsame Vorschrift des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) regelt etwa, wann Grundstückseigentümer Lärm, Gerüche, Gase, Dämpfe, Rauch, Ruß, Wärme, Erschütterungen und ähnliche Einwirkungen von benachbarten Grundstücken dulden müssen und wann sie sich dagegen wehren können:

Kommt es zu derartigen Einwirkungen vom Nachbargrundstück auf Ihr Grundstück, dann können sie sich grundsätzlich dagegen wehren. Dulden müssen Sie solche Immissionen, wenn Sie dadurch in der Benutzung Ihres eigenen Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt werden.

Beispiel: Ihr Nachbar hält in seinem Garten zwei Kaninchen. Der Tiergeruch ist nur von der hintersten Ecke Ihres großen Gartens aus wahrnehmbar. Hier läge eine nur unwesentliche Beeinträchtigung vor.

Für die Beurteilung der Wesentlichkeit einer Beeinträchtigung ist immer eine Abwägung aller Umstände des konkreten Falles erforderlich. Geräusche und Gerüche werden oft erst dann als unwesentlich eingestuft, wenn sie kaum noch wahrnehmbar sind. Auch die Häufigkeit der Störung spielt eine Rolle. Einmalige Einwirkungen werden meistens als unwesentlich angesehen.

Immer aber gilt: Es kommt nicht darauf an, ob ein besonders empfindlicher oder gar überempfindlicher Anwohner sich gestört fühlt. Entscheidend ist vielmehr, wie ein durchschnittlich empfindlicher und verständiger Nachbar die Einwirkungen empfinden würde.

Hinweis: Auch wesentliche Einwirkungen müssen vom Nachbarn ausnahmsweise geduldet werden, wenn sie als ortsüblich anzusehen sind. Ortsüblich ist eine Einwirkung, wenn in der näheren Umgebung, beispielsweise in dem Villenviertel, in dem Stadtteil oder dem gesamten Gemeindegebiet andere Grundstücke mit ähnlich beeinträchtigender Wirkung auf Nachbargrundstücke benutzt werden.

Beispiele: Ortsüblich ist das Krähen eines Hahns in einem überwiegend landwirtschaftlich genutzten Gebiet oder die Geruchsemission einer Bäckerei im Zentrum einer Stadt.

Aber: Kann derjenige, von dem die wesentlichen Beeinträchtigungen ausgehen, diese mit wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen verhindern, so muss er dies tun und die Duldungspflicht entfällt.

Ein Nachbar kann für wesentliche Beeinträchtigungen, die er ausnahmsweise zu dulden hat, von dem Grundstücksnutzer eine finanzielle Entschädigung fordern. Voraussetzung ist, dass der Nachbar durch die Einwirkungen in der Nutzung seines eigenen Grundstücks erheblich beeinträchtigt ist.

Wenn zu einem Streitthema zwischen Nachbarn konkrete gesetzliche Regelungen fehlen, greifen die Gerichte bei ihren Entscheidungen auf den allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben zurück.

Sie argumentieren, dass ein nachbarschaftliches Zusammenleben nur dann funktionieren kann, wenn jeder auf die anderen Rücksicht nimmt. Aus diesem so genannten nachbarlichen, nachbarschaftlichen oder nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis werden besondere Pflichten der Grundstücksnachbarn zu gegenseitiger Rücksichtnahme abgeleitet.

Hinweis: Bevor in einem Nachbarschaftsstreit Klage bei Gericht erhoben werden kann, ist es in den meisten Bundesländern erforderlich, dass die streitenden Parteien zunächst vor einer außergerichtlichen Schlichtungsstelle versuchen, eine Einigung zu finden.

Schlichtungsstellen sind die Schiedsämter und staatlich anerkannte Gütestellen, beispielsweise pensionierte Richter oder auch Rechtsanwälte. Wer in Ihrem Fall als Schlichter in Frage käme, erfahren Sie bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die streitenden Nachbarn wohnen.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.