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Mietrecht: Nebenkosten einer Wohnung, die man schnell vergisst

Es gibt einfach Nebenkosten, die erscheinen nicht  so offensichtlich zu sein wie Heizkosten oder Wasserkosten.

Trotzdem dürfen sie in einer Betriebskostenabrechnung nicht fehlen, wenn sie als Kostenpunkt auch eingetreten sind. Hier sind ein paar von ihnen:

Die Kosten für den Hauswart

Dazu gehören: Grundsätzlich können Sie insbesondere die Vergütung und die von Ihnen gezahlten Sozialversicherungsbeiträge und Lohnsteuern umlegen. Die Kosten der folgenden Arbeiten dürfen Sie in die Abrechnung aufnehmen:

Überwachen und Kontrolle

  • der Treppenhausreinigung und des Winterdiensts
  • der Einhaltung von Ruhezeiten
  • von Waschküche und Trockenboden, um Feuchtigkeitsschäden zu verhindern
  • der Rettungs- oder Fluchtwege
  • der Außentüren
  • der Abflüsse, der Beleuchtung
  • von haustechnischen Anlagen

Das geht nicht: Schwierig wird es, wenn Ihr Hauswart auch Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Erneuerungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen in Wohnungen durchführt.


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Alle diese Tätigkeiten sind nicht umlagefähig, genauso wie die Kosten für Werkzeuge und Geräte sowie Kosten für deren Reparatur und Wartung, Maklertätigkeiten, Übergabe einer Wohnung an neue Mieter, die Entgegennahme von Mietzahlungen oder Ersatz von Kleinteilen wie Schrauben, Leuchtmitteln, Nägeln und Ähnlichem.

Ein pauschaler Abzug für von Ihrem Hausmeister geleistete Verwaltungstätigkeiten ist nicht möglich (BGH, Urteil v. 20.02.08, Az. VIII ZR 27/07).

Hier hilft Ihnen nur eine übersichtliche Stundenaufstellung sämtlicher Tätigkeiten.

Achtung: Die Hausmeisterkosten in Ihrer Betriebskostenabrechnung darf Ihr Mieter nicht mit der Begründung kürzen, die Arbeiten seien mangelhaft ausgeführt worden.

Dieser Betriebskostenanteil ist unabhängig von Umfang und Qualität der Arbeiten zu zahlen (AG Dresden, Urteil v. 13.06.06, Az. 140 C 4838/05). Allenfalls darf Ihr Mieter die Miete mindern.

Kosten für Betriebs  Gemeinschaftsantennenanlage oder Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage

Dazu gehören: Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage sowie die Kosten des Betriebsstroms und von Prüfungen sind umlagefähig.

Kabelgebühren muss auch der Mieter tragen, der am Fernsehempfang kein Interesse hat (AG Münster, Urteil v. 27.02.07, Az.: 7 C 4811/06).

Sie dürfen während des Mietverhältnisses zu einem teureren Anbieter wechseln, wenn bei Abschluss des Mietvertrags die Wohnung bereits mit einem Kabelanschluss ausgestattet war.

Das geht nicht: Wartungsarbeiten sind nur nach ausdrücklicher Vereinbarung umlegbar.

Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege

Umlegen dürfen Sie die Kosten

  • des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
  • des Betriebsstroms,
  • der Überwachung, Prüfung der Betriebsbereitschaft, Pflege und Reinigung der Einrichtungen und
  • der Wasserversorgung.

Das geht nicht: Häufig gibt es Streit über die Waschmaschinennutzung. Verbieten Sie einem Mieter die Nutzung, dürfen Sie ihm keine Betriebskosten auferlegen. Sie sollten stets die Umlegbarkeit dieser Betriebskosten nochmals prüfen.

Nur, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag genannt sind, dürfen Sie die Kosten berechnen.

Sonstige Betriebskosten

Wichtig: Die sonstigen Betriebskosten dürfen Sie durch einen vorformulierten Mietvertrag auf Ihre Mieter umlegen. Sie können diese Kosten also im „Kleingedruckten“ aufführen oder ankreuzen.

Wenn Sie die sonstigen Betriebskosten umlegen möchten, ist das andererseits zwingend notwendig. Haben Sie keine Vereinbarung zur Übernahme der Kosten durch Ihre Mieter getroffen, dürfen Sie die Kosten nicht umlegen.

Dazu gehören: Kosten für Pförtnerdienst, Feuerlöscher, Blitzableiter, die Reinigung von Dachrinnen, Kosten für Dachrinnenheizungen, die Wartung von Abflussrohren und Gullis, die Wartung der Elektroanlagen und der Lüftungsanlagen, Betriebskosten für Gemeinschaftseinrichtungen wie Schwimmbad und Hobbyräume.

Das gilt auch dann, wenn Ihre Mieter den Energiepass verlangt haben.

Das geht nicht:

Energiepass-Kosten: Diese Kosten können Sie in der Regel als Werbungskosten geltend machen. Eine Umlage auf Ihre Mieter ist nicht möglich.

Mieterwechsel-Kosten: Kommt es zu einem Mieterwechsel und entstehen wegen der Erfassung der Zählerstände zusätzliche Kosten, muss Ihr Mieter diese nicht zahlen. Hierbei handelt es sich nicht um Betriebskosten, sondern um Kosten der Verwaltung (BGH, Urteil v. 14.11.07, Az. VIII ZR 19/07).

Das ist für viele Vermieter zwar unverständlich, die Gerichte entscheiden jedoch auf dieser Grundlage.

Sicherheitsdienst-Kosten: Falls Sie für Ihr Objekt einen privaten Sicherheitsdienst engagiert haben, muss der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit stets gewahrt bleiben.

In der Regel ist bei privaten Wohnobjekten ein solcher Sicherheitsdienst nicht erforderlich und damit auch nicht umlegbar. Es muss ein konkretes Bedürfnis nach der Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung bestehen.

2. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.