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Nebenkostenabrechnung: Beachten Sie das Wirtschaftlichkeitsgebot

Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist in § 20 Abs. 1 Neubaumietenverordnung (NMV) definiert.

Es besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden, die„bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind“.

Für die Betriebskosten ist dieser Grundsatz im Bürgerlichen Gesetzbuch nochmals ausdrücklich festgelegt (§§ 556 Abs. 3 und § 560 Abs. 5 BGB).

Diese gesetzlichen Regelungen sind zwingend, Sie können das Wirtschaftlichkeitsgebot also nicht durch eine mietvertragliche Regelung ausschließen.

Eine entsprechende Vereinbarung wäre nichtig.

Vertretbares Kosten-/Nutzenverhältnis erforderlich …

Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot können Sie nur solche Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen, die bei einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung entstanden sind.

Bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit ist vom Standpunkt eines vernünftigen Vermieters auszugehen, der ein vertretbares Kosten-/Nutzenverhältnis im Auge hat.

Das heißt: Sie dürfen Ihren Mieter nur mit Kosten belasten, die wirtschaftlich angemessen sind. Denken Sie stets bei allen Ihren Ausgaben daran, dass Sie letztlich das Geld Ihres Mieters ausgeben. Dieses Geld dürfen Sie nicht verschwenden und auf keinen Fall großzügiger sein als mit Ihrem eigenen Geld.


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Tipp

Stellen Sie folgende Kontrollüberlegung an, um die Wirtschaftlichkeit Ihrer Ausgaben zu beurteilen:

Würde ich diese Betriebskosten ebenso veranlassen, wenn ich sie – als Mieter – selbst tragen müsste?

… Wahl der billigsten Lösung dagegen nicht

Das Wirtschaftlichkeitsgebot verlangt aber nicht von Ihnen, beim Einkauf von Betriebsmitteln immer die billigste Lösung zu wählen.

Vielmehr müssen Sie sich für die Lösung mit der besten Kosten-Nutzen-Relation entscheiden.

Praxisbeispiel

Sie möchten einen neuen Hausmeisterdienst beauftragen und haben hierzu 2 Angebote eingeholt. Das preiswertere Angebot bietet Ihnen die üblichen Hausmeistertätigkeiten. Das andere Angebot ist zwar teurer, bietet aber zusätzlich die wöchentliche Reinigung des Hausflurs an.

Die Mieter haben sich ohnehin mit dem Wunsch an Sie gewandt, diese Aufgaben fremd zu vergeben. Hier entspricht es durchaus dem Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn Sie sich für das zweite Angebot entscheiden, auch wenn es mehr kostet.

Ausgaben dem Grund und der Höhe nach wirtschaftlich?

Das Wirtschaftlichkeitsgebot betrifft nicht nur die Höhe der jeweiligen Betriebskostenart, sondern auch den Ansatz von Betriebskostenarten dem Grunde nach. Das gilt auch für solche Betriebskosten, die Sie im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart haben.

Nach Ihrem Mietvertrag sind auch die Kosten eines Pförtners als Betriebskosten umlegbar. Die Wohnung Ihres Mieters liegt in einem 3-Parteien-Haus mit einer durchschnittlichen Mieterklientel.

Hier verbietet das Wirtschaftlichkeitsgebot die Umlage der Pförtnerkosten auf die Mieter, da ein Pförtner hier nicht erforderlich ist. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Mietvertrag die Umlagefähigkeit vorsieht.

So halten Sie Ihre Kosten wirtschaftlich

Um Ihre Betriebskosten wirtschaftlich angemessen zu halten, beachten Sie bitte die folgenden Punkte:

  • Betriebskosten müssen von ihrer Art her gerechtfertigt sein So dürfen Sie etwa Wartungsverträge nur für solche Anlagen abschließen, für die eine Wartung auch erforderlich ist: Wartungsverträge für Warmwasserthermen, nicht dagegen Wartung von Klingel- oder Gegensprechanlagen.
  • Kosten müssen für das konkrete Objekt erforderlich sein Kosten, die für eine große Wohnanlage sinnvoll sind, sind es bei einem kleinen Objekt nicht unbedingt: überdimensionierte Gartengestaltung nur bei luxuriösem Großobjekt.
  • Kosten müssen der Höhe nach angemessen sein Vermeiden Sie überhöhte, marktunübliche Kosten: Möchten Sie etwa die Hausreinigung von der Firma Ihrer Schwester durchführen lassen, bekommen aber dieselbe Leistung von einem zuverlässigen Konkurrenten 30% günstiger angeboten, entscheiden Sie sich für diesen.

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gilt auch im Gewerbemietrecht

Wie bereits dargelegt, ist in §§ 556, 560 BGB niedergelegt, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot für Ihre Betriebskosten gilt. Auch wenn diese Regelungen nur für die Wohnraummiete gelten, heißt das nicht, dass Sie bei gewerblichen Mietverhältnissen verschwenderisch sein können.

Denn das Gebot der Wirtschaftlichkeit gilt über § 242 BGB (Treu und Glauben) auch für die Gewerbemiete.

Sie dürfen auch hier nur solche Kosten umlegen, die eine ordnungsgemäße und sparsame Bewirtschaftung erfordert (KG Berlin, Urteil v. 03.12.07, Az. 8 U 19/07).

23. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.