MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Nebenkostenabrechnung & Betriebskosten – das Wirtschaftlichkeitsgebot

Bei der Verwaltung Ihres Mietobjekts haben Sie als Vermieter das so genannte „Wirtschaftlichkeitsgebot“ zu beachten, wonach die Betriebskosten so gering wie möglich gehalten werden sollen.

Grund: Da Ihr Mieter in aller Regel diese Kosten zu zahlen hat, er selbst hierauf aber keinen Einfluss hat, soll er vor unverhältnismäßigen Kosten bewahrt werden.

Feste Kosten

Ganz klar: Bei einer ganzen Reihe von Kostenpositionen haben auch Sie auf deren Höhe keinen oder allenfalls nur geringen Einfluss. So etwa bei der Grundsteuer, der Schornsteinreinigungsgebühr oder den Wasser- bzw. Energiekosten.

Zu der Frage, was das Wirtschaftlichkeitsgebot konkret bedeutet, hat das Berliner Kammergericht nun ein wichtiges Urteil gefällt, und zwar zu diesem Fall: Ein Gewerbemieter hatte sich geweigert, einen erheblichen Nachzahlungsbetrag aus seiner letzten Betriebskostenabrechnung an den Vermieter zu zahlen, da sie ihm zu hoch erschien.

Insgesamt waren die Betriebskosten um etwa 10% gestiegen, wobei die Steigerung der Hauswartkosten um 69% hierzu erheblich beitrug.

Wirtschaftlichkeitsgebot

Anders sieht es aber bei den Kosten aus, bei denen Dienstleistungen erbracht werden: Vor allem bei den Kosten der Gartenpflege, der Gebäudereinigung und den Hauswartkosten haben Sie als Vermieter einen Spielraum, je nachdem, ob Sie hierfür einen teuren oder einen preiswerteren Anbieter beauftragen. Und weil Sie diesen Spielraum haben, müssen Sie als Vermieter das besagte Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten.

Die Berliner Richter gaben dem Mieter Recht. Zur Begründung meinten sie, der Vermieter habe den Preisanstieg seinem Mieter nicht ausreichend erklärt. Zwar entspräche es der üblichen Vermietungspraxis, dass einzelne Betriebskostenpositionen stark steigen könnten.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Die Richter meinten aber, dass es in einem solchen Fall Aufgabe des Vermenmieters sei, nachvollziehbar zu begründen, was zu der Preissteigerung im Einzelnen geführt habe. (KG Berlin, Az12 U 216/04)

Häufiger Streitpunkt: Hausmeisterkosten

Alle diese Erwägungen müssen Sie in Ihre Entscheidung einbeziehen. Und diese Entscheidung treffen Sie nach eigenem Ermessen. Nur vernünftig und nachvollziehbar muss sie sein, wie die Berliner Richter betonten.

In dem konkreten Fall, wie auch sonst häufig in der Vermietungspraxis, ging es dabei um die Hausmeisterkosten. Und hierzu entschieden die Berliner Richter Folgendes:

Als Vermieter müssen Sie grundsätzlich mehrere Angebote von verschiedenen Hausmeistern einholen. Liegen Ihnen diese vor, müssen Sie sie sorgsam prüfen und vergleichen. Wichtig: Sie sind nicht verpflichtet, das im Preis günstigste Angebot anzunehmen.

Dies bedeutet aber auch, dass Sie dort, wo Unterschiede der Anbieter, also der Gärtner, Reinigungs- und Hauswartskräfte allein im Preis bestehen sollten, als Vermieter doch verpflichtet sind, sich für den preiswertesten Anbieter zu entscheiden. Anderenfalls erginge es Ihnen wie dem Vermieter in dem Urteilsfall.

Der muss die durch die nicht nachvollziehbare Beauftragung eines besonders teuren Hausmeisters entstandenen Mehrkosten nun komplett selbst bezahlen.

Achten sollten sie auf:

  • positive Referenzen zur Zuverlässigkeit des Anbieters,
  • positive Referenzen zur Qualität der Leistung,
  • die Vereinbarung von Kostenpauschalen (wenn abzusehen ist, dass der Bedarf steigen wird),
  • Flexibilität bei der Leistungserbringung (etwa Treppenhausreinigung nach Bedarf),
  • günstige Zahlungsbedingungen oder Preisnachlässe bzw. ein günstiges Rabattsystem.

Normalfall: Keine Begründung

Üblichweise ist es nicht Ihre Aufgabe als Vermieter, die einzelnen Kosten auch noch zu begründen. Nach diesem Urteil des Kammergerichts besteht diese Verpflichtung jedoch dann, wenn die gesamten Kosten im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10% gestiegen waren.

Wichtig: Das Urteil besagt nicht, dass Sie um mehr als 10% gestiegene Kosten von Ihrem Mieter nicht erstattet bekommen. Das Gericht verlangt in einem solchen Fall vielmehr nur, dass Sie die Betriebskostenpositionen näher begründen, die für den Preisanstieg verantwortlich sind.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.