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Nebenkostenabrechnung: Pauschale Einwendungen müssen Sie nicht beachten

Häufig ist in der Praxis ein nur allgemein geäußertes Misstrauen:

„Die Kosten sind so hoch – da kann doch was nicht stimmen.“

Wenn Ihr Mieter nur derart pauschal Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung äußert, brauchen Sie darauf nicht eingehen. Denn unter den Gerichten ist anerkannt, dass Mieter ihre Beanstandungen konkret darlegen und dafür die Abrechnungsunterlagen einsehen müssen.

Tun sie das nicht, sind die Einwendungen des Mieters ohne rechtliche Bedeutung und Sie können auf der Nachzahlung bestehen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 22.06.06, Az. I-10 U 164/05).

Kopien sind kein generelles Recht

In diesem Zusammenhang müssen Sie wissen, dass Mieter grundsätzlich verpflichtet sind, vor Ort Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen. Sie können aber deren Zusendung nicht verlangen (BGH, Urteil v. 08.03.06, Az. VIII ZR 78/05).


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Nur wenn dem Mieter die Einsichtnahme vor Ort unzumutbar ist, darf er von Ihnen die Zustellung der kopierten Abrechnungsbelege fordern – jedoch nur gegen eine Gebühr von höchstens 50 Cent pro Seite. Unzumutbar ist dem Mieter die Einsichtnahme vor Ort dann, wenn er etwa durch Krankheit hieran gehindert ist oder aber eine große Entfernung dafür zurücklegen muss.

Einwendungsfrist dauert 1 Jahr

So wie Sie 1 Jahr Zeit für Ihre Abrechnung haben, hat ein Mieter ebenfalls 1 Jahr Zeit für die Prüfung Ihrer Abrechnung – gerechnet von dem Tag, an dem der Mieter die Abrechnung erhalten hat.

Nach Ablauf der Frist sind Beanstandungen des Mieters rechtlich ohne Belang. Das bedeutet, dass der Mieter Ihnen dann eine Nachforderung auch ausgleichen muss, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB).

Wichtig: Hat Ihr Mieter Ihre Nachforderung beglichen, erkennt er damit die Richtigkeit der ihr zu Grunde liegenden Abrechnung an.

Das bedeutet, dass auch in diesem Fall seine später gegen die Abrechnung noch vorgebrachten Einwendungen unbeachtlich sind (AG Hamburg-Bergedorf, Urteil v. 29.03.05, Az. 409 C 517/04). Anders ist es aber, wenn der Mieter „unter Vorbehalt“ eine Nachforderung zahlt – hier hält sich der Mieter spätere Einwendungen offen.

Viele Beanstandungen sind unberechtigt

Da die Betriebskosten von Jahr zu Jahr steigen, prüfen die Mieter ihre Abrechnungen ganz genau.

Und auch wenn klar ist, dass vor allem die Energiekosten stark gestiegen sind, heißt es oft, „da kann doch was nicht stimmen“. Viele Beanstandungen erweisen sich jedoch als unbegründet.

Der erste Einwand von Mietern gegenüber einer hohen Nachforderung lautet häufig: „Wenn die Nachforderung so hoch ist, hat der Vermieter offenbar falsch kalkuliert – und das ist nicht mein Problem.“

Doch das ist falsch. Der BGH hat sich schon vor einigen Jahren mit diesem Thema befasst: Vermieter müssen die Betriebskosten-Vorauszahlungen nicht so kalkulieren, dass es nicht zu größeren Nachforderungen kommt.

Zwar liegt eine angemessene Kalkulation im Interesse eines jeden Vermieters – eine Verpflichtung hierzu besteht aber nicht (BGH, Urteil v. 11.02.04, Az. VIII ZR 195/03).

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.