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Neu- und Umgestaltung von Eigentums-Wohnanlagen: Das ist zu beachten

Bauliche Veränderungen innerhalb der Eigentumswohnanlage erweisen sich in der Praxis immer wieder als besonders heikles Thema.

Es gibt kaum eine Eigentümerversammlung, bei der bauliche Veränderungen nicht auf der Tagesordnung stehen. Dass diese Tagesordnungspunkte ohne größere Diskussion abgehakt werden können, ist die Ausnahme.

Unterschied: Instandhaltung und Instandsetzung

Als bauliche Veränderung gilt jede über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in Abweichung vom Aufteilungsplan.

Diese Abgrenzung ist häufig schwierig, aber besonders wichtig.

Denn: Für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen reicht ein Mehrheitsbeschluss. Bei baulichen Veränderungen müssen meist alle Wohnungseigentümer zustimmen.

Kein Wunder also, dass sich die Gerichte immer wieder mit diesem Thema befassen müssen.

In Zukunft werden bauliche Veränderungen mehr denn je die Diskussion auf den Eigentümerversammlungen beherrschen.

Der Grund: Wohnungseigentümern geht es nicht anders als den Besitzern von Mehrfamilienhäusern. Um den Wert des Objekts zu erhalten oder möglichst noch zu steigern, sind Investitionen erforderlich oder jedenfalls wünschenswert.

Während Sie als Besitzer eines Mehrfamilienhauses Ihre eigenen Pläne entsprechend Ihren Vorstellungen verwirklichen können, müssen Sie in der Eigentümerversammlung unter Umständen hart dafür kämpfen, sich mit Ihren Plänen durchzusetzen.

Hinzu kommt: Dass Wohnungseigentümer ihren jeweiligen Standpunkt so beharrlich vertreten, hat auch wirtschaftliche Gründe.

Egal, ob es sich um ein kleineres oder großes Bauvorhaben handelt, es entstehen in jedem Fall zusätzliche Kosten, die in der Regel über eine Sonderumlage aufgebracht werden müssen.

Damit Sie als Miteigentümer geschützt sind

Sinn des Einstimmigkeitsprinzips bei baulichen Veränderungen ist es, Sie als Miteigentümer mit Ausnahme von ohnehin zu erwartenden Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor solchen Aufwendungen zu schützen, die beispielsweise unter ästhetischen Gesichtspunkten wünschenswert sein mögen, wirtschaftlich aber nicht erforderlich sind.


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Als Wohnungseigentümer müssen Sie sicher sein können, dass Ihr finanzielles Engagement Grenzen hat und ohne Ihre Zustimmung nicht beliebig ausgeweitet werden kann.

Dies gilt unabhängig davon, ob Sie in eine Wohnungseigentümergemeinschaft erst eintreten oder dieser bereits angehören.

Achtung: Bauliche Umgestaltungen, die in Erfüllung gesetzlicher Vorschriften oder behördlicher Auflagen erfolgen, entsprechen stets ordnungsgemäßer Verwaltung und müssen nicht einstimmig beschlossen werden.

Beispiel: Der Einbau von Sicherheitstüren in einen Fahrstuhl.

Achtung: Um eine ordnungsgemäße Instandhaltung handelt es sich auch bei der so genannten modernisierenden Instandsetzung.

Hier handelt es sich um solche Fälle, in denen eine vernünftige Kosten-Nutzen-Analyse dazu führt, dass eine verbesserte Neugestaltung bereits vorhandener Einrichtungen wirtschaftlich sinnvoll ist.

Beispiel: Erneuerung einer Ölzentralheizung durch eine Gasheizung; Wärmeisolierung; Ersatz von Holzpfosten eines Zauns durch einbetonierte Stahlpfosten; Ersatz eines Asphaltbodens durch Plattenboden.

Kein Grundsatz ohne Ausnahme: Wann ein Mehrheitsbeschluss reicht

Von dem Grundsatz, dass bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, einstimmig beschlossen werden müssen, gibt es eine wichtige Ausnahme:

Die an sich erforderliche Zustimmung eines Wohnungseigentümers ist entbehrlich, wenn aus der beabsichtigten Umgestaltung für ihn kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

Bauliche Veränderungen sollen nicht am Widerspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers scheitern, wenn er daran kein vernünftiges Interesse hat, weil die Maßnahme, die er verhindern will, ihn nicht oder nicht in erheblicher Weise beeinträchtigt.

Praxis-Tipp: Wenn Sie eine Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer zur baulichen Veränderung benötigen, informieren Sie diese am besten frühzeitig.

Dies kann beispielsweise durch ein Rundschreiben geschehen, dem Sie gegebenenfalls auch einen Bauplan oder eine Skizze über die von Ihnen geplanten Änderungen beifügen.

In der Praxis hat es sich auch bewährt, die betroffenen Miteigentümer zu einem gemeinsamen Treffen einzuladen.

Durch eine offensive „Informationspolitik“ wirken Sie von vornherein einer unnötig breiten Diskussion über Ihre Pläne auf der Wohnungseigentümerversammlung entgegen.

Hinzu kommt, dass Sie auf etwaige Gegenargumente besser vorbereitet sind.

In folgenden Fällen haben die Gerichte angenommen, dass zwar eine bauliche Veränderung vorliegt, diese aber nur mit einem unerheblichen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer verbunden ist.

Im Extremfall kann dies dazu führen, dass Sie als einzelner Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen gegen den Willen sämtlicher Miteigentümer durchführen können, solange den übrigen Eigentümern dadurch kein oder ein nur unerheblicher Nachteil entsteht.

Neu- und Umgestaltung von Eigentumswohnanlagen: Beispielfälle

In folgenden Fällen haben Sie gute Chancen, Ihre Pläne ohne einstimmigen Beschluss notfalls auch vor Gericht durchzusetzen:

Blumenkästen: Sie wollen auf Ihrer Terrasse festmontierte Blumenkästen anbringen. Das wird sich meist nicht nachteilig auf den optischen Eindruck der Wohnanlage auswirken.

Dachflächenfenster: Der Einbau von Dachflächenfenstern (Velux-Fenstern) führt in der Regel nicht zu Beeinträchtigungen der anderen Wohnungseigentümer. Voraussetzung ist allerdings, dass die Fenster von einem Fachmann eingebaut und nicht zugleich der Dachraum als Wohnung ausgebaut wird.

Entlüftung: Sind Sie Eigentümer eines Ladenlokals oder Büros, haben Ihre Mieter Anspruch auf branchenübliche Leuchtreklame beziehungsweise Werbeschilder an der Außenwand des Gebäudes. Ist diese Werbung nach der Teilungserklärung erlaubt, müssen die übrigen Eigentümer dies hinnehmen, solange die Werbung ortsüblich und angemessen ist.

Markise: Das Anbringen einer Markise stellt keine Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer dar, so weit sie sich in Größe und Farbe der Umgebung anpasst. Gleiches gilt für Rollläden.

Sichtschutzwand: Das Errichten einer Sichtschutzwand an der Gartengrenze zweier benachbarter Wohneinheiten stellt nur dann eine Beeinträchtigung dar, wenn die Wand den Nachbarn einen erheblichen Teil des einfallenden Lichts nimmt.

Wohnungstür: Der Austausch der Wohnungstür stellt keine Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer dar, wenn sich die neue Tür optisch den anderen Türen im Haus anpasst.

10. Dezember 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.