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Neues Gesetz ermöglicht Ihnen Steuervorteile bei Privatimmobilien

Mit einem erfreulichen Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich Ihre Rechte als Vermieter gestärkt: Weil ein ehemaliger Mieter aus der Wohnung nicht auszog, musste der Vermieter Räumungsklage gegen ihn erheben.

Grundsatzentscheidung

Dabei ging es um folgenden Fall: Ein Berliner Mieter hatte seine monatliche Miete von 270 € über Jahre hinweg immer wieder mit mehrwöchiger Verspätung gezahlt. Der Vermieter ließ sich dies schließlich nicht mehr gefallen und sprach seinem Mieter eine Abmahnung aus. Zugleich stellte er in Aussicht, im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung zu erklären.

Fristlose Kündigung

Dieser Klage hat der Bundesgerichtshof nun mit einem Grundsatzurteil stattgegeben: Nach Meinung der Karlsruher Richter war die fristlose Kündigung wegen der unpünktlichen Mietzahlung des Mieters berechtigt. Zuvor waren die Gerichte davon ausgegangen, dass der Mieter nach einer Abmahnung noch mehrmals seine Miete unpünktlich gezahlt haben muss, ehe ihm durch den Vermieter gekündigt werden kann.

Diese Drohung half aber nur für kurze Zeit. Zwar zahlte der Mieter zunächst seine Miete fristgerecht zum dritten Werktag eines jeden Monats, doch nach einiger Zeit schon war er wieder im Zahlungsverzug. Deshalb mahnte ihn der Vermieter im Juli 2003 abermals ab und kündigte bei erneutem Zahlungsverzug an, ihm fristlos zu kündigen. Als Mitte August die Miete immer noch nicht eingegangen war, kündigte er seinem Mieter fristlos.

Unzumutbares Mietverhältnis

Bevor das Kündigungsschreiben dem Mieter zugegangen war, zahlte dieser jedoch die Miete. Da der Mieter aber trotz der Kündigung aus der Woh- Dieser Rechtsauffassung hat der BGH in seinem Urteil jedoch nun eine klare Absage erteilt:

Denn bereits durch die erste Abmahnung hatte der Vermieter deutlich gemacht, dass er weitere Verspätungen bei der Mietzahlung nicht akzeptieren werde. Nach der zweiten Abmahnung reichte deshalb nur eine weitere Verspätung aus, um fristlos kündigen zu können. Denn in einem solchen Fall ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Meinung des BGH unzumutbar geworden.

Veräußerungsbeschränkung: So schützen Sie sich vor unliebsamen Nachbarn

Wohnungseigentümergemeinschaften sind auf ein dauerhaftes Zusammenleben angelegt. Deshalb ist es wichtig, dass es so wenig Reibereien wie nur möglich gibt. Um insoweit zu verhindern, dass Personen Wohnungseigentum erwerben, von denen eine nachhaltige Störung des Gemeinschaftsfriedens zu erwarten ist, können Sie mit der Gemeinschaft eine so genannte Veräußerungsbeschränkung vereinbaren.

In diesem Fall ist ein Verkauf ohne Zustimmung unwirksam. Der Verkäufer macht sich also nicht nur schadensersatzpflichtig, sondern der Käufer kann die Eigentumseinheit gar nicht erwerben. Hierzu wird in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben, dass „ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf“.

Wichtig: Dies gilt aber nur, wenn das Wohnungseigentum verkauft oder zwangsversteigert wird. Wird eine Wohnung dagegen vererbt, können hierfür Beschränkungen nicht wirksam vereinbart werden.

Schadensersatz: Personenkreis

Wird dieser Anordnung nun zuwider gehandelt und eine Wohnung ohne die erforderliche Zustimmung veräußert, ist die Veräußerung zwar dennoch wirksam. Jedoch macht sich der Verkäufer in diesem Fall den anderen Wohnungseigentümern gegenüber schadensersatzpflichtig.

In der Gemeinschaftsordnung wird festgelegt, von der Zustimmung welcher Personen der Verkauf abhängig sein soll. Dies können alle übrigen Wohnungseigentümer oder auch nur der unmittelbar angrenzende Nachbar sein.

Grundbucheintragung

Als Wohnungseigentümer haben Sie aber auch die Möglichkeit, eine Ver- Möglich ist auch, dass außenstehende Personen, zum Beispiel der Verwalter, dem Verkauf ebenfalls zustimmen müssen.

Ist über den Kreis der Zustimmungspflichtigen keine besondere Regelung getroffen, gilt der Grundsatz, dass alle Wohnungseigentümer der Veräußerung zu ihrer Wirksamkeit zustimmen müssen.

Wichtige Gründe

Die Zustimmung darf aber nicht einfach so versagt werden. Sie ist nur dann zulässig, wenn in der Person des Erwerbers ein wichtiger Grund liegt aufgrund dessen der Wohnungserwerber den anderen Eigentümern unzumutbar ist. Dies ist nach Meinung der Gerichte etwa der Fall, wenn nicht verweigert werden.

Keinesfalls ausreichend wäre es, dass der Erwerber einigen Wohnungseigentümern unsympathisch ist oder es schon in der Vergangenheit zu Meinungsverschiedenheiten gekommen ist. Nach Meinung der Gerichte darf die Zustimmung ebenfalls nicht versagt werden, wenn

  • der Veräußerer mit Wohngeldzahlungen im Rückstand ist

  • der Erwerber bereits eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat

  • der Erwerber einen ausländischen Ehepartner oder viele Kinder hat

  • andere Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Erwerber zahlungsunfähig ist

Unberechtigte Verweigerung

  • der Erwerber nachweislich als streitsüchtig gilt bzw. als Querulant bekannt ist

  • der Erwerber beabsichtigt, in der Wohnung künftig eine Arztpraxis zu betreiben und hiervon eine höhere Belastung der Mitbewohner zu befürchten ist

  • der Erwerber schon Eigentum in der Gemeinschaft hat und in der Vergangenheit unzulässige bauliche Veränderungen vorgenommen hat

Wird die Zustimmung zur Veräußerung grundlos verweigert, kann der Verkäufer auf Zustimmung klagen. Daneben setzt sich der Verweigernde der Gefahr von Schadensersatzansprüchen aus und haftet dem Verkäufer dafür, dass der Erwerber wegen fehlender oder verspäteter Zustimmung vom Kauf Abstand nimmt.

Form der Zustimmung

  • der Erwerber in der Vergangenheit schon andere Eigentümer beleidigt bzw. vorsätzlich verletzt hat

Besteht hingegen ein solch wichtiger Grund nicht, darf dem Verkauf der Eigentumswohnung die Zustimmung Die Zustimmung zum Verkauf hat in öffentlich beglaubigter Form zu erfolgen, wobei sie in aller Regel vor einem Notar erklärt wird. Weil die anfallenden Kosten solche des Erwerbs sind, werden sie regelmäßig vom Immobilienkäufer getragen.

Wie Sie verhindern, dass der Mieter die Heizkostenabrechnung kürzen darf

Zurzeit werden vielerorts die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2005 erstellt und dabei auch über die Heizkosten abgerechnet. Gerade hier werden die Abrechnungen in vielen Fällen kräftige Nachzahlungen der Mieter ergeben, sind die Kosten der Wärme in der vergangenen Heizperiode doch ganz besonders stark gestiegen.

Gesamtwohnfläche des Gebäudes. Dieser Abrechnungsmaßstab gilt auch dann, wenn der Mietvertrag hierzu keine besondere Regelung enthält.

Verbrauchsabhängige Kosten: Heizkostenverordnung

Damit Sie als Vermieter hier keine Ausfälle erleiden bzw. auf einem Teil der hohen Energiekosten sitzen bleiben, müssen Sie bei der Abrechnung genau die Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkV) beachten. Dass ein Teil der Heizkosten also nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird, hat zur Folge, dass jeder Mieter stets anteilig an den Kosten beteiligt ist, die sein Nachbar verursacht. Und zwar in Höhe von 30% bis 50%.

Diese Verordnung schreibt Ihnen als Vermieter nämlich grundsätzlich vor, dass Sie über die Heizkosten nach dem individuellen Verbrauch des Mieters abrechnen müssen. Und zwar mindestens zu 50% und höchstens zu 70% der Gesamtkosten. Gerade diese Kosten können den Mieter belasten: Er zahlt für die Wärmeversorgung der Nachbarn mit. Gehört der Nachbar aber nun zu den Mietern, die Temperaturen von um die 26 Grad im Winter behaglich finden, trägt der Mieter über den nicht verbrauchsabhängigen Kostenanteil in seiner Heizkostenabrechnung die so entstehenden Mehrkosten noch zusätzlich.

Heizkostenabrechnung

Die restlichen 30% bis 50% werden nach einem festen Maßstab auf die Mieter umgelegt. Diesen festen Maßstab vereinbaren Sie selbst im Mietvertrag.

Im Regelfall handelt es sich dabei um die im Mietvertrag angegebene Größe der Wohnung im Verhältnis zur Da Ihr Mieter, wie eben dargestellt, ein Interesse daran hat, nicht über Gebühr mit den unter Umständen höheren Heizkosten seiner Nachbarn belastet zu werden, macht die HeizkV wiederum genaue Vorgaben.

15% Abzug

  • oder wäre mit völlig unverhältnismäßigen Kosten verbunden;

Ermitteln Sie als Vermieter entgegen den Vorgaben der HeizkV irrtümlich den Heizkostenanteil des Mieters allein nach der Größe seiner Wohnung, hat dies für Sie unangenehme Folgen:

  • Bei den Mieträumen handelt es sich um solche, die als Alters- und Pflegeheim oder als Studentenund Lehrlingsheim genutzt werden;

In diesem Fall ist Ihr Mieter nach der HeizkV nämlich befugt, den auf ihn entfallenden Anteil der Heizkosten pauschal um 15% zu kürzen. Bei den enormen Energiekosten ist dies ein erheblicher Verlust, für den dann Sie als Vermieter aufkommen müssen.

  • Die Mieträume wurden vor dem 01.07.1981 fertig gestellt und der Mieter kann aus technischen Gründen seinen Wärmeverbrauch nicht beeinflussen;

Verkapptes Bußgeld

  • die Mieträume werden überwiegend mit Wärme aus einer Anlage der Kraft-Wärme-Kopplung versorgt;

Der Grund hierfür liegt darin, dass der Mieter zum Energiesparen bewegt werden soll, indem er für die von ihm selbst verursachten Kosten aufkommt. Weil die Einhaltung der HeizkV aber nicht von Behörden geprüft wird, handelt es sich bei dem Kürzungsrecht des Mieters gewissermaßen um ein verkapptes Bußgeld.

  • die Mieträume werden überwiegend mit Wärme aus einer Anlage zur Rückgewinnung von Wärme oder durch Wärmepumpen oder Solaranlagen versorgt.

Einsichtsrecht: Ausnahmen

Von Ihrer Verpflichtung als Vermieter, über die Heizkosten gemischt, also nach Verbrauch und nach Wohnfläche, abzurechnen, gibt es allerdings auch Ausnahmen. In den folgenden Fällen dürfen Sie über die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abrechnen:

  • Die individuelle Verbrauchserfassung ist technisch nicht möglich

Damit der Mieter prüfen kann, ob seine Heizkostenabrechnung nach den Vorgaben der HeizkV korrekt erstellt wurde, darf er Einsicht in alle Unterlagen nehmen. Und nach Meinung der Gerichte gehören hierzu auch die Ablesebelege der anderen Mieter. Nicht mehr dagegen kann Ihr Mieter von Ihnen die Übersendung von Kopien der Belege verlangen. Ein aktuelles Urteil des BGH stellt klar, dass Ihr Mieter dies nur fordern darf, wenn er in großer Entfernung zu Ihnen wohnt.

Gehaltspfändung: So kommen Sie als Vermieter doch an Ihr Geld

Für viele Vermieter ist dies leider die traurige Realität: Der Mieter zahlt seine Miete, die Nebenkosten oder andere Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht oder nur unvollständig. Auch bei Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen und dem Ersatz der von Ihnen verauslagten Renovierungskosten, wenn der Mieter bei Mietende die Schönheitsreparaturen selbst nicht ausgeführt hat, lässt die Zahlungsmoral so mancher Mieter oftmals sehr zu wünschen übrig.

Lohn- und Gehaltspfändung

Um das Arbeitseinkommen Ihres Mieters pfänden zu können, brauchen Sie zunächst einen so genannten Titel. Dabei handelt es sich

  • entweder um ein rechtskräftiges Urteil oder um

Mietschulden

Für Sie als Vermieter bedeutet dies: Sie müssen Ihren Forderungen hinterherlaufen, Ihren Mieter also abmahnen und, wenn auch dies nichts nützt, sie gerichtlich geltend machen. Und als ob dies nicht unerfreulich und Zeit raubend genug wäre: Viele Mieter zahlen ihre Schulden auch dann noch nicht, selbst wenn sie hierzu von einem Gericht verurteilt worden sind.

  • einen rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid. Diesen erhalten Sie, wenn Sie einen Mahnbescheid beantragt haben, dem vom Mieter nicht widersprochen wurde.

Wichtig: Haben Sie gegen Ihren Mieter ein rechtskräftiges Urteil als Titel kommt noch eine Voraussetzung hinzu: die Vollstreckungsklausel.

Vollstreckungsklausel: Zwangsvollstreckung

Folge: Sie müssen nun auch noch die Zwangsvollstreckung einleiten, damit Sie endlich an Ihr Geld kommen. Hat Ihr Mietschuldner ein Arbeitseinkommen, sind Ihre Chancen aber günstig, Auf dem Urteil muss eine so genannte Vollstreckungsklausel vermerkt sein. Diese befindet sich in aller Regel auf der letzten Seite des Urteils und lautet: „Vorstehende Ausfertigung wird dem… (Gläubiger) zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt.“

Mit „Gläubiger“ sind natürlich Sie gemeint, da Sie eine Zahlungsforderung gegen Ihren Mieter haben. Nicht selten wird dem klagenden Vermieter nach Abschluss jedoch ein Urteil zugesandt, auf dem sich noch keine Vollstreckungsklausel befindet. Wäre dies auch bei Ihnen der Fall, müsste deren Erteilung vor der Lohn- und Gehaltspfändung erst noch nachgeholt werden.

Wichtig: Haben Sie einen Vollstreckungsbescheid vom Gericht erhalten, sollten Sie mit Ihrem Pfändungsantrag noch etwa drei Wochen warten. Grund: Der Mietschuldner kann gegen seinen Vollstreckungsbescheid innerhalb von zwei Wochen noch Widerspruch einlegen. Hierzu richten Sie unter Angabe des gerichtlichen Aktenzeichens ein Schreiben an das Gericht und formulieren dabei so: Tut er dies, kommt es erst noch zu einer Gerichtsverhandlung, bevor Sie ein Urteil erhalten. Da es in der Regel etwa eine Woche dauert, ehe Sie die Mitteilung erhalten, dass Ihr Mietschuldner Widerspruch eingelegt hat, sind Sie mit einer dreiwöchigen Wartezeit auf der sicheren Seite.

Formulierungsbeispiel

An das Gericht (…)

In dem Rechtsstreit Vermieter/Mieter Aktenzeichen (…)

beantrage ich, dem Unterzeichner eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils vom (…) zu erteilen.

In Ihrem Pfändungsantrag müssen Sie den Arbeitgeber Ihres Mietschuldners mit Namen und Anschrift benennen. Der Arbeitgeber ist der so genannte Drittschuldner, nämlich derjenige, der Ihnen die Forderung gegen Ihren Mieter bezahlen soll.

gez. Vermieter

Pfändungsantrag

Liegt Ihnen Ihr Urteil mit erteilter Vollstreckungsklausel vor, können Sie nun bei Gericht Ihren Pfändungsantrag stellen. Und zwar bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk Ihr Schuldner seinen Wohnsitz hat. Das Muster eines solchen Antrags ersehen Sie am Ende dieses Beitrags. Hierbei zeigt sich ein weiteres Mal, wie wichtig es für Sie als Vermieter ist, dass Sie sich vor jeder Vermietung von allen Mietinteressenten Gehaltsnachweise vorlegen zu lassen:

Zum einen verschaffen Sie sich hierdurch verlässliche Informationen zu den Einkommensverhältnissen Ihres künftigen Mieters. Zum anderen erhalten Sie auf diese Weise genaue Angaben über den Arbeitgeber Ihres Mieters (Name und Anschrift) und können im Fall der Fälle daher schnell die Lohn- und Gehaltspfändung betreiben.

Zahlungsverbot: Rechtspfleger

Ist Ihr Pfändungsantrag bei Gericht eingegangen, wird er nun von dem zuständigen Rechtspfleger auf seine Vollständigkeit geprüft. Also darauf, ob der Drittschuldner von Ihnen genau angegeben wurde und Sie tatsächlich Inhaber eines vollstreckbaren Titels sind.

Denn der Pfändungsbeschluss bewirkt, dass der Arbeitgeber Zahlungen an Ihren Mietschuldner nicht mehr vornehmen darf. Zudem muss der Arbeitgeber Ihres Mietschuldners Ihnen binnen zwei Wochen nach Erhalt des Beschlusses mitteilen, in welcher Höhe der Mietschuldner von ihm Gehalt verlangen kann.

Verfügungsverbot: Gerichtsgebühr

Die Bearbeitung Ihres Pfändungsantrags ist natürlich nicht umsonst: 15 € betragen hierfür die Gerichtsgebühren, die Sie Ihrem Antrag gleich in bar oder als Scheck beilegen sollten, um unnötige Verzögerungen zu vermeiden.

Zugleich wird der Pfändungsbeschluss auch Ihrem Mietschuldner zugestellt. Dies ist für Sie wichtig, weil er nun seine Gehaltsansprüche selbst nicht mehr verpfänden oder abtreten kann. Auch hierdurch wird verhindert, dass Ihre Pfändung ins Leere geht.

Pfändungs- und Überweisungsbeschluss: Pfändungsbeschluss

Der Rechtspfleger erlässt nun einen Pfändungsbeschluss, den er dem Arbeitgeber Ihres Mietschuldners zustellt. Dabei ist Eile geboten: Hat der Arbeitgeber Ihres Mietschuldners ihm sein Gehalt bereits ausgezahlt, geht Ihre Pfändung für diesen Monat ins Leere. Wenn der Arbeitgeber den Pfändungsbeschluss vorher erhalten hat, kann dies aber nicht mehr passieren.

Besteht nach Auskunft des Arbeitgebers eine Gehaltsforderung Ihres Mietschuldners, wird diese auf Ihren Antrag hin gepfändet und Ihnen „zur Einziehung überwiesen“. Dies bedeutet, dass nun Sie von dem Arbeitgeber Ihres Mietschuldners die Auszahlung seines Gehalts an sich selbst verlangen können. Damit beides direkt hintereinander ohne Zeitverlust geschieht, ist der nachstehende Antrag, den Sie mit normaler Post an das Gericht senden können, auch gleichzeitig auf Pfändung und Überweisung gerichtet.

An das Amtsgericht (…)

Antrag auf Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses

In der Zwangsvollstreckungssache

beantrage ich, einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss zu erlassen und die Zustellung an den Drittschuldner nach § 840 ZPO durchzuführen.

Anliegend überreiche ich den Vollstreckungstitel (…) (Urteil mit Vollstreckungsklausel oder Vollstreckungsbescheid)

Ich beantrage zu beschließen:

(1) Wegen dieser Ansprüche wird die Forderung des Schuldners aus dem Arbeitsverhältnis gegen den Drittschuldner (Name und Anschrift) gepfändet und dem Gläubiger in Höhe des gepfändeten Betrages zur Einziehung überwiesen.

(2) Dem Drittschuldner wird verboten, an den Schuldner zu leisten, soweit gepfändet ist.

(3) Dem Schuldner wird verboten, über die Forderung zu verfügen, soweit gepfändet ist.

Mit freundlichen Grüßen gez. Gläubiger

BETRIEBSKOSTEN

Leasingkosten für den Fernsehempfang können Sie auf Ihre Mieter umlegen

Stellen Sie Ihren Mietern für den Fernsehempfang eine Gemeinschaftsantenne zur Verfügung, können Sie die Kosten für deren Betrieb als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen. Aber natürlich nur, wenn Ihr Mieter nach dem Mietervertrag überhaupt die Betriebskosten zahlen muss. Ist dies der Fall, gehören zu den Kosten für den Betrieb der Gemeinschaftsantenne diejenigen des Betriebsstroms und der regelmäßigen Wartung und Prüfung der Antennenanlage.

Ihre Gemeinschaftsantenne, müssen Sie die Reparaturkosten bei Ihrer Betriebskostenabrechnung herausrechnen und dürfen nur die wirklichen Prüfkosten auf Ihren Mieter umlegen.

Besondere Vorteile beim Leasing: Vollwartungsverträge

In der Praxis schließen Vermieter so auch regelmäßig Wartungsverträge für die Gemeinschaftsantennen ab. Jedoch ergeben sich hierbei immer wieder Streitereien mit den Mietern. Grund: Vielfach werden Vollwartungsverträge abgeschlossen, die nicht nur eine regelmäßige technische Prüfung der Antennenanlage sondern gegebenenfalls zugleich deren Reparatur beinhalten.

Anders ist dies jedoch, wenn Sie Ihre Gemeinschaftsantenne geleast haben. Hier besteht für Sie der besondere Vorteil, dass Sie den gesamten Rechnungsbetrag auf Ihre Mieter umlegen können. Die Reparaturkosten müssen Sie also nicht herausrechnen. Und das, obwohl sie oftmals Bestandteil des Leasingvertrages sind. Hinzu kommt für Sie ein weiterer Vorteil: Die Leasinggebühren selbst können Sie als Betriebskosten voll auf Ihren Mieter umlegen.

Leasen statt kaufen: Instandhaltungskosten

Reparaturkosten muss Ihr Mieter im Rahmen der Betriebskosten aber nie zahlen, diese Kosten gehen vielmehr zu Ihren Lasten als Vermieter. Haben Sie also einen Vollwartungsvertrag für Immer mehr Vermieter gehen deshalb auch dazu über, ihre Antennenanlage zu leasen.

Ihre Vorteile liegen auf der Hand: Sie sparen sich nicht nur die Reparaturkosten, sondern schon die Anschaffungskosten selbst entfallen für Sie. Deshalb auch der Tipp für Sie: Leasen statt Kaufen.

Kostensteigerungen von mehr als 10% müssen Sie besonders begründen

Bei der Verwaltung Ihres Mietobjekts haben Sie als Vermieter das so genannte „Wirtschaftlichkeitsgebot“ zu beachten, wonach die Betriebskosten so gering wie möglich gehalten werden sollen.

Urteil des Kammergerichts Berlin

Grund: Da Ihr Mieter in aller Regel diese Kosten zu zahlen hat, er selbst hierauf aber keinen Einfluss hat, soll er vor unverhältnismäßigen Kosten bewahrt werden.

Feste Kosten

Ganz klar: Bei einer ganzen Reihe von Kostenpositionen haben auch Sie auf deren Höhe keinen oder allenfalls nur geringen Einfluss. So etwa bei der Grundsteuer, der Schornsteinreinigungsgebühr oder den Wasser- bzw. Energiekosten.

Zu der Frage, was das Wirtschaftlichkeitsgebot konkret bedeutet, hat das Berliner Kammergericht nun ein wichtiges Urteil gefällt, und zwar zu diesem Fall: Ein Gewerbemieter hatte sich geweigert, einen erheblichen Nachzahlungsbetrag aus seiner letzten Betriebskostenabrechnung an den Vermieter zu zahlen, da sie ihm zu hoch erschien: Insgesamt waren die Betriebskosten um etwa 10% gestiegen, wobei die Steigerung der Hauswartkosten um 69% hierzu erheblich beitrug.

Begründung bei Preisanstieg: Wirtschaftlichkeitsgebot

Anders sieht es aber bei den Kosten aus, bei denen Dienstleistungen erbracht werden: Vor allem bei den Kosten der Gartenpflege, der Gebäudereinigung und den Hauswartkosten haben Sie als Vermieter einen Spielraum, je nachdem, ob Sie hierfür einen teuren oder einen preiswerteren Anbieter beauftragen.

Und weil Sie Die Berliner Richter gaben dem Mieter Recht. Zur Begründung meinten sie, der Vermieter habe den Preisanstieg seinem Mieter nicht ausreichend erklärt. Zwar entspräche es der üblichen Vermietungspraxis, dass einzelne Betriebskostenpositionen stark steigen könnten.

Die Richter meinten aber, dass es in einem solchen Fall Aufgabe des Vermen. Sprechen für einen anderen Anbieter gute Gründe, zum Beispiel mieters sei, nachvollziehbar zu begründen, was zu der Preissteigerung im Einzelnen geführt habe. (KG Berlin, Az12 U 216/04)

Normalfall: Keine Begründung

Üblichweise ist es nicht Ihre Aufgabe als Vermieter, die einzelnen Kosten auch noch zu begründen. Nach diesem Urteil des Kammergerichts besteht diese Verpflichtung jedoch dann, wenn die gesamten Kosten im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10% gestiegen waren.

Wichtig: Das Urteil besagt nicht, dass Sie um mehr als 10% gestiegene Kosten von Ihrem Mieter nicht erstattet bekommen. Das Gericht verlangt in einem solchen Fall vielmehr nur, dass Sie die Betriebskostenpositionen näher begründen, die für den Preisanstieg verantwortlich sind.

Sie entscheiden selbst: Häufiger Streitpunkt: Hausmeisterkosten

Alle diese Erwägungen müssen Sie in Ihre Entscheidung einbeziehen. Und diese Entscheidung treffen Sie nach eigenem Ermessen. Nur vernünftig und nachvollziehbar muss sie sein, wie die Berliner Richter betonten. In dem konkreten Fall, wie auch sonst häufig in der Vermietungspraxis, ging es dabei um die Hausmeisterkosten. Und hierzu entschieden die Berliner Richter Folgendes:

Als Vermieter müssen Sie grundsätzlich mehrere Angebote von verschiedenen Hausmeistern einholen. Liegen Ihnen diese vor, müssen Sie sie sorgsam prüfen und vergleichen. Wichtig: Sie sind nicht verpflichtet, das im Preis günstigste Angebot anzunehmen. Dies bedeutet aber auch, dass Sie dort, wo Unterschiede der Anbieter, also der Gärtner, Reinigungs- und Hauswartskräfte allein im Preis bestehen sollten, als Vermieter doch verpflichtet sind, sich für den preiswertesten Anbieter zu entscheiden. Anderenfalls erginge es Ihnen wie dem Vermieter in dem Urteilsfall.

Der muss die durch die nicht nachvollziehbare Beauftragung eines besonders teuren Hausmeisters entstandenen Mehrkosten nun komplett selbst bezahlen.

  • positive Referenzen zur Zuverlässigkeit des Anbieters,

  • positive Referenzen zur Qualität der Leistung,

  • die Vereinbarung von Kostenpauschalen (wenn abzusehen ist, dass der Bedarf steigen wird),

  • Flexibilität bei der Leistungserbringung (etwa Treppenhausreinigung nach Bedarf),

  • günstige Zahlungsbedingungen oder Preisnachlässe bzw. ein günstiges Rabattsystem

22. Mai 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.