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Neues Mietverhältnis: Mit diesen 3 Tipps ist man perfekt vorbereitet

Viele Vermieter kennen das: Der Mieter ist ausgezogen und nun muss ein neuer Mieter her, der möglichst pünktlich seine Mietzahlungen leistet und keinen Ärger macht. Mit diesen 3 Tipps ist man für ein neues Mietverhältnis perfekt vorbereitet.

1. Vor der Vermietung das Gespräch suchen

Vor der Vermietung ist es eines der wichtigsten Dinge, die zu regeln sind: Das persönliche Gespräch mit dem künftigen Mieter und dessen Familie. Vor allem, weil die persönliche Menschenkenntnis durch nichts zu ersetzen ist.

Wenn man dann reinfällt, kann man wenigstens später niemandem die Schuld geben. Natürlich können Vermieter genauso wenig wie jeder andere in die Köpfe der potentiellen Mieter hineinschauen, sondern immer nur davor. Trotzdem gibt es einige Tricks und Kniffe, wie ein solches Gespräch vorbereitet werden kann.

Denn eins ist klar: Wenn man den richtigen Eindruck vom Mietinteressenten erhält, kann das Streitigkeiten und viele negative finanzielle Folgen ersparen. Die Vorbereitung des Gesprächs im Einzelnen:

1. Das Gespräch in Ruhe vorbereiten und sich die Fragen zu Recht legen, die einen interessieren.

2. Genügend Zeit für das Treffen mit den Mietinteressenten einplanen.

3. Das Gespräch auf den persönlichen und beruflichen Werdegang des Mieters lenken. Zwischen den Zeilen lesen und herausfinden, was der Mieter eigentlich sagt.

  • Hat er schon auf den Arbeitsplatz gewechselt?
  • Ist er finanziell gefestigt?
  • Arbeitet der Ehepartner?
  • Wie oft wurden in der letzten Zeit Wohnungen gewechselt?
  • Liegt eine Trennung vor?

4. Diese Fragen sollte man stellen:

  • Wie ist die Bonität?
  • Haben Sie einen Arbeitgeber?

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  • Haben Sie ein geregeltes Einkommen?
  • Können Sie eine Gehaltsabrechnung vorlegen?
  • Können Sie den letzten Steuerbescheid vorlegen?
  • Haben Sie eine eidesstattliche Versicherung abgegeben?
  • Durchlaufen Sie ein Insolvenzverfahren?
  • Gibt es Lohnpfändungen?
  • Gibt es sonstige Pfändungen?
  • Können Sie eine Kaution in bar leisten?

Diese Fragen dürfen nicht gestellt werden:

Vermieter dürfen keine Fragen stellen, die zu sehr in die Privatsphäre des Mieters eingreifen. Das gilt insbesondere für Fragen nach einer Schwangerschaft, der sexuellen Ausrichtung, ansteckenden Krankheiten, der Rasse oder ethnischen Herkunft, nach dem Alter, der Religion oder dem Geschlecht. Solche Fragen können schnell zu Entschädigungsansprüchen führen.

2. Checkliste Mietvertrag: So denkt man an wirklich alles

Wenn alle folgenden Punkte geprüft wurden, sind Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages auf der sicheren Seite.

Man hat …

  • bei der Mieterauswahl insbesondere eine Prüfung der Zahlungsfähigkeit vorgenommen.
  • darauf geachtet, nicht vorschnell bereits einen mündlichen Vertrag zu schließen.
  • den Mietinteressenten darauf hingewiesen, dass man unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag abschließen will.
  • einen der aktuellen Rechtsprechung und Gesetzgebung genügenden Mietvertragsentwurf gewählt.
  • darauf geachtet, die Mietvertragsparteien genau im Vertrag zu benennen.
  • geprüft, ob man einen Mietvertrag, einen Pachtvertrag, einen Leihvertrag, einen Mietvorvertrag, ein Anmietrecht oder ein Vormietrecht vereinbaren will.
  • den richtigen Vertragszweck, also z. B. „zum Wohnen“, im Vertrag aufgenommen.
  • das zu vermietende Objekt genau im Mietvertrag beschrieben.
  • das Mietvertragsformular komplett ausgefüllt.
  • darauf geachtet, dass nicht nur man selbst sondern auch sämtliche Mieter den Mietvertrag unterschreiben.
  • im Mietvertrag auf Anlagen verwiesen und diese Anlagen fest mit dem Vertrag verbunden.
  • darauf geachtet, dass auch die Anlagen nicht nur von einem selbst sondern auch von sämtlichen Mietern unterschrieben werden.
  • den weiteren Inhalt genau geprüft.

Es gibt also Regelungen insbesondere zur Miethöhe, Fälligkeit der Miete, Mietdauer, Betriebskosten, Schönheitsreparaturen, Bagatellschäden und zur Kaution.

3. Wann der Schlüssel übergeben werden sollte

Den Schlüssel für die vermietete Wohnung sollte man immer erst nach Zahlung der ersten Miete und nach Zahlung der ersten Rate der Kaution übergeben. Das ist auch rechtmäßig, wie beispielsweise das Landgericht Bonn am 01.04.2009 entschieden hat (Aktenzeichen 6 T 25/09).

Vermieter können danach im Mietvertrag vereinbaren, dass die Wohnungsübergabe nur dann erfolgt, wenn die erste Miete gezahlt wurde. Zwar muss nach dem Gesetz die Miete erst am dritten Werktag des Monats gezahlt sein, diese Regelung ist aber dispositiv. Man kann also auch andere Vereinbarungen treffen.

Wichtig ist dabei natürlich, dass eine entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter geschlossen wurde. Haben Vermieter im Mietvertrag einfach nur die Regelung, dass der Mieter bis zum dritten Werktag eines Monats zahlen muss und möchte er am ersten des Monats einziehen, muss er die Miete natürlich nicht sofort zahlen, sondern erst einige Tage später.

Anderes gilt für die Mietkaution. So hat es auch das Landgericht Mannheim mit einem Urteil vom 12.7.1989 entschieden (Aktenzeichen 4 S 38/89). Die erste Teilzahlung einer Mietkaution ist mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig. Und das ist nicht unbedingt der Vertragsschluss, sondern der Zeitpunkt, an dem das Mietverhältnis tatsächlich beginnen soll. Üblicherweise wird dieser Termin im Mietvertrag festgehalten.

Also: Vereinbaren Sie im Mietvertrag, dass vor der Wohnungsübergabe die erste Miete zu zahlen ist, verlangen Sie die erste Rate der Kaution, prüfen Sie den gesamten Mietvertrag und suchen Sie nach einem persönlichem Gespräch mit den Mietinteressenten. Dann kann bei dem neuen Mietverhältnis nichts mehr Schief gehen.

29. April 2015

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