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Neuvermietung Wohnung: Wie Sie die Miete richtig und sicher vereinbaren

Ebenso wichtig wie die Objektauswahl ist die Vermietung selbst. Das beginnt mit der Mieterauswahl und setzt sich bei der Mietpreisgestaltung fort.

Egal, ob Sie ein bezugsfreies oder vermietetes Anlage-Objekt erwerben: Als Vermieter einer frei finanzierten Wohnung werden Sie versuchen, eine marktgerechte Miete zu erzielen. Lassen Sie sich bei Ihren Überlegungen nicht von kurzfristigen Vermietungserfolgen blenden.

Nicht die kurzfristig erreichbare maximale Miete, sondern die nachhaltig erzielbare, marktgerechte Miete muss Ihr Ziel sein.

Reizen Sie deshalb bei der Anfangsmiete oder Bestandsmiete den Mietpreis nicht bis zur absoluten Obergrenze aus. Dann wird es Ihnen leichter fallen, einen passenden Mieter für Ihr Objekt zu finden beziehungsweise ihn in der Wohnung zu halten.

Da Sie Ihre Renditekalkulation in der Regel langfristig angelegt haben, liegt es auch in Ihrem Interesse, einen zufriedenen Dauermieter zu haben.

Als Vermieter haben Sie es selbst in der Hand, verlässliche Kalkulationsgrundlagen für Ihre Renditeberechnung zu schaffen. Speziell bei der Vermietung einer bezugsfreien Wohnung können Sie den Mietpreis so gestalten, dass Ihre wirtschaftlichen Interessen optimal gewahrt werden.

Praxis-Tipp:Der Mietpreis ist der richtige, der sich im ortsüblichen Rahmen bewegt – und vor allem auch vom Mieter voll und ganz akzeptiert wird. Dann nehmen Sie zwar möglicherweise weniger Miete ein als ursprünglich kalkuliert und vor allem auch rechtlich möglich. Die Selbstbeschränkung führt hier aber dazu, dass Sie nicht nur eine marktgerechte, sondern vor allem auch eine nachhaltig erzielbare Miete verlangen.

Aber auch bei Erwerb eines vermieteten Anlage-Objekts aus dem Bestand haben Sie die Möglichkeit, die Mietzahlung zu beeinflussen. Hier kommt es für Sie entscheidend darauf an, die Weichen schon vor dem Kauf des Objekts richtig zu stellen.

Sie vermieten eine Wohnung neu

Bei einer anstehenden Neuvermietung haben Sie im Wesentlichen folgende Möglichkeiten, die sich allesamt auf die Mietpreisgestaltung auswirken:

Wenn Sie nur die Anfangsmiete regeln

Die meisten Mietverträge werden nach wie vor zeitlich unbefristet abgeschlossen. Zur Miethöhe enthalten diese Verträge fast immer nur eine einzige Regelung. Typisch ist etwa folgende Formulierung:

„Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 400 Euro zuzüglich einer Vorauszahlung für die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung von monatlich 40 Euro zuzüglich einer Vorauszahlung für die Heiz- und Warmwasserkosten von monatlich 50 Euro.“

Mit einer solchen Vereinbarung regeln Sie die Anfangsmiete und sonst weiter nichts. Eine Regelung darüber, wann und in welchen Abständen die Miete erhöht werden kann, fehlt völlig.

Wollen Sie in diesen Fällen die Miete erhöhen, sind Sie als Vermieter auf das förmliche Mieterhöhungsverfahren angewiesen. Sie müssen von Ihrem Mieter unter Beachtung bestimmter Formalien die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen und dies zusätzlich begründen.

  • Sie schließen einen Mietvertrag von unbestimmter Dauer und verzichten auf eine Regelung über spätere Mieterhöhungen.

  • Sie schließen einen Zeitmietvertrag mit fest vereinbarter Miete für die gesamte Laufzeit des Vertrags.

  • Sie vereinbaren mit Ihrem Mieter eine Staffelmiete. Dies ist unabhängig davon möglich, ob der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit läuft oder nur befristet gilt.

Das ist vorteilhaft: Bei einem solchen Mietvertrag von unbestimmter Dauer mit einer Regelung lediglich über die Anfangsmiete, halten Sie sich trotzdem Mieterhöhungsmöglichkeiten offen.

Sie können sowohl die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, als auch – bei Vorliegen der jeweiligen Voraussetzungen – die Miete wegen Betriebskostensteigerungen, wegen durchgeführter Modernisierungen oder wegen Kapitalkostensteigerungen anheben.

Vereinbarung einer festen Miete mit fester Laufzeit

Vermieter, die in absehbarer Zeit auf ihre Wohnung selbst angewiesen sind, setzen zunehmend Zeitmietverträge ein. Nur ein solcher Vertrag bietet die Sicherheit, dass der Mieter nach dem vereinbarten Ende der Mietzeit ausziehen muss.

Grundsätzlich gilt: Bei einem Zeitmietvertrag sind Mieterhöhungen ausgeschlossen. Das gilt nicht nur für die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete im Laufe der Zeit, sondern auch für Erhöhungen nach Modernisierung sowie wegen gestiegener Betriebs- und Kapitalkosten.

Beispiel: Sie einigen sich mit Ihrem Mieter auf einen Zeitmietvertrag. Die Laufzeit beträgt drei Jahre, und als Miete vereinbaren Sie mit ihm 475 Euro monatlich. Wenn Sie darüber hinaus keine weiteren Regelungen über die Miete treffen, muss Ihr Mieter drei Jahre lang jeden Monat exakt 475 Euro Miete zahlen – und keinen Euro mehr.

Steigen jetzt die Betriebskosten, dann geht das im Beispielfall allein zu Ihren Lasten als Vermieter. Dies verhindern Sie nur, indem Sie die Betriebskosten von vornherein auf Ihren Mieter umlegen und zuzüglich zur Miete eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbaren.

Bei einem Betriebskostenanstieg können Sie dann den Mehrbetrag problemlos mit der Abrechnung an Ihren Mieter weitergeben.

Aber auch hier gilt: kein Grundsatz ohne Ausnahme. Wenn Sie einen Zeitmietvertrag abschließen und sich gleichzeitig die Möglichkeit von Mieterhöhungen jedweder Art vorbehalten wollen, dann muss dies eindeutig und unmissverständlich im Mietvertrag geregelt werden.

Praxis-Tipp: Es empfiehlt sich dringend, zu diesem Punkt eine klare Regelung im Mietvertrag aufzunehmen, beispielsweise durch einen entsprechenden Vorbehalt. Durch eine solche Formulierung erhalten Sie sich die Möglichkeit, eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen zu können.

Dazu bietet sich beispielsweise folgende Formulierung an:

„Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass der Vermieter die Mieterhöhungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beanspruchen kann.“

Wie Sie eine Staffelmiete vereinbaren

In Zeiten großer Wohnungsnot und hoher Inflationsraten lassen sich Staffelmieten leicht durchsetzen. Angesichts der gegenwärtig niedrigen Inflationsraten sieht allerdings manch ein Mietinteressent nicht ein, warum er in dieser Situation staffelmäßig festgelegte Mietsteigerungen von beispielsweise 5% jährlich akzeptieren sollte. Andererseits bringen allzu karg bemessene Mietanhebungen auch für Sie als Vermieter wenig.

Praxis-Tipp: Wenn Mietinteressenten Vorbehalte gegen eine Staffelmiete äußern, argumentieren Sie am besten damit, dass die vorgesehene Mietsteigerung nicht etwa dazu dient, Ihren „Mietgewinn“ zu erhöhen.

Sie benötigen den vorgesehenen Mehrbetrag als Inflationsausgleich und zusätzlich für Ihre Rücklagenbildung, damit Sie am Mietobjekt etwaige Schäden reparieren und Mängel beheben lassen können.

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete legen Vermieter und Mieter fest, wann und in welchem Umfang sich die Miete künftig erhöhen soll. Die Vorteile einer solchen Staffelmiet- Vereinbarung liegen auf der Hand:

Die Staffelmiete kann Mietsteigerungen vorsehen, die Sie im förmlichen Mieterhöhungsverfahren nicht durchsetzen könnten. Zu Mietpreisüberhöhungen dürfen Sie es aber gleichwohl nicht kommen lassen.

Die Mieterhöhung tritt automatisch ein. Eine besondere Aufforderung an Ihren Mieter, die erhöhte Miete zu zahlen, ist nicht erforderlich.

Zahlt er die erhöhten Beiträge nicht, gerät er ohne weitere Maßnahmen in Verzug. Damit die Vereinbarung der Staffelmiete wirksam ist, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Zwischen den Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Werden kürzere Fristen vereinbart, beispielsweise eine Staffelmiete im Halbjahresrhythmus, dann ist die Staffel-Mietvereinbarung unwirksam.

  • Die jeweils zu zahlende Miete oder die jeweilige Erhöhung muss betragsmäßig ausgewiesen sein.

Eine Staffel-Mietvereinbarung kann also etwa wie folgt aussehen:

„Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 400 Euro. Sie erhöht sich jährlich ab 01.04.2004 auf 420 Euro, ab 01.04.2005 auf 440 Euro, ab 01.04.2006 auf 460 Euro.“

Aber auch diese Formulierung ist zulässig:


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„Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 400 Euro. Sie erhöht sich jährlich ab 01.04.2004 um 20 Euro, ab 01.04.2005 um weitere 20 Euro, ab 01.04.2006 um weitere 20 Euro.“

Egal, für welche Formulierung Sie sich entscheiden: Es genügt nicht, die Mieterhöhung lediglich in Prozentsätzen aufzuführen.

Steht beispielsweise im Vertrag, dass die Miete jedes Jahr um 5% steigt, dann ist die Staffel-Mietvereinbarung unwirksam. Sie sind dann auf das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren angewiesen, müssen von Ihrem Mieter also die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.

Achtung: Verlangen Sie einen längerfristigen Mietvertrag (z.B. über 5 Jahre oder länger), steht Ihrem Mieter bei Vereinbarung der Staffelmiete ein Sonderkündigungsrecht zu. Danach kann er nach Ablauf von vier Jahren jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen – unabhängig davon, was im Mietvertrag geregelt ist.

Vereinbaren Sie immer eine Nettokaltmiete

Praxis-Tipp: Für Sie als Investor ist die Vereinbarung einer Nettokaltmiete eines absolutes „Muss“. Alles andere ist kaufmännisch nicht vertretbar. Das gilt umso mehr, als fast alle Mietspiegel auf Nettokaltmieten basieren. Zahlt Ihr Mieter dann eine (Teil-)Inklusivmiete, kann es sich im Einzelfall äußerst schwierig gestalten, die maßgebliche Vergleichsmiete für eine Mieterhöhung zu ermitteln.

Achten Sie bei der Neuvermietung immer auch auf die Struktur der Miete. Die Miete umfasst üblicherweise sämtliche Kosten, die Ihnen als Vermieter für die Überlassung der Wohnung entstehen.

Das bedeutet: Nur wenn Sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbaren, dass Ihr Mieter die Betriebskosten zusätzlich zur Miete zahlen soll, ist er dazu auch verpflichtet. Andernfalls sind die Betriebskosten, die in den letzten Jahren stark angestiegen sind und längst als „zweite Miete“ bezeichnet werden, mit der Mietzahlung abgegolten.

In einem solchen Fall liegt eine Inklusivmiete vor. Steigen die Betriebskosten etwa für öffentliche Abgaben rapide an, geht das zu Ihren Lasten und drückt auf die Rendite.

Achtung: Lediglich die Heizkosten können Sie bei der Bruttomiete verbrauchsabhängig abrechnen.

Eine Teilinklusivmiete liegt vor, wenn mit der Miete einige Betriebskosten abgegolten sein sollen, während andere Betriebskosten zusätzlich zur Miete bezahlt werden können.

Eine Teilinklusivmiete ist beispielsweise vereinbart, wenn nur die verbrauchsabhängigen Betriebskosten, also etwa Wasser, Abwasser und Allgemeinstrom, auf den Mieter umgelegt werden. Das hat dann zur Folge, dass mit der Mietzahlung alle anderen Betriebskosten abgegolten sind. Ausnahme: Heizkosten: sie werden immer verbrauchsabhängig abgerechnet.

Egal, ob es sich um ein Inklusivmiete oder „nur“ um eine Teilinklusivmiete handelt: Die Umstellung auf eine Nettokaltmiete können Sie jedoch nicht einseitig durchsetzen. Sie sind stets auf die Zustimmung Ihres Mieters angewiesen. Wie Sie am besten vorgehen, lesen Sie in dem Beitrag „Mieteinnahmen“ (M 31) im Grundwerk.

Stimmt Ihr Mieter nicht zu, bleibt Ihnen immerhin folgender „Rettungsanker“: Sie können den Umlageschlüssel umstellen. Die Zustimmung Ihres Mieters brauchen Sie dazu nicht.

Achtung: Diese Möglichkeit besteht allerdings nur für solche Betriebskosten, die verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasst und umgelegt werden. Dazu zählen speziell die Wasserkosten und Müllgebühren.

Die Umstellung ist gerade auch dann zulässig, wenn eine Brutto- oder Teilinklusivmiete vereinbart ist, die betreffenden Betriebskostenanteile also bislang in der Miete enthalten sind. Durch diese Neuregelung will der Gesetzgeber mehr Abrechnungsgerechtigkeit schaffen und den sparsamen und kostenbewussten Umgang mit allen Arten der Energie fördern.

Achtung: Die verbrauchsabhängige Abrechnung können Sie nicht zu jedem beliebigen Zeitpunkt einführen. Die Änderung ist immer nur zu Beginn einer neuen Abrechnungsperiode zulässig.

Beispiel: Der Abrechnungszeitraum umfasst das Kalenderjahr, dauert also vom 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres. Dann können Sie die Abrechnung immer nur zum 1. Januar eines Jahres einführen.

Berücksichtigen Sie außerdem, dass die Änderung auch immer nur für die Zukunft möglich ist. Eine Änderung des Umlageschlüssels für verbrauchsabhängige Betriebskosten bereits während der laufenden Abrechnungsperiode ist ausgeschlossen.

Beispiel: Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr. Dann können Sie die verbrauchsabhängige Abrechnung ab 01.01.2004 einführen, nicht aber noch für die laufende Abrechnungsperiode 2003. Damit Sie ab 2004 verbrauchsabhängig abrechnen können, müssen Sie Ihrem Mieter spätestens bis Ende Dezember 2003 mitteilen, für welche verbrauchsabhängigen Betriebskosten sich der Umlageschlüssel ändert.

Achtung: Für die Betriebskosten, auf die Mieter keinen unmittelbaren Einfluss haben, gilt diese Neuregelung nicht.

Beispiel: Hausmeisterkosten, Versicherungskosten, Schornsteinfegergebühren.

Wenn Sie bei nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten von einer Brutto- oder Teilinklusivmiete auf die Nettomiete umstellen oder den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel ändern wollen, brauchen Sie wiederum die Zustimmung Ihres Mieters.

Mit dieser Formulierung sind Sie auf der sicheren Seite

Wollen Sie sämtliche Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen, müssen Sie eine Nettokaltmiete vereinbaren. Es ist ausgesprochen wichtig, dass Sie hierüber im Mietvertrag eine eindeutige Regelung treffen. Missverständliche Formulierungen gehen zu Ihren Lasten. Eine „glasklare“ Regelung lautet beispielsweise wie folgt:

Die Nettokaltmiete beträgt monatlich..€
zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten von monatlich..€
zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten von monatlich ..€
Gesamtmiete+A5:B6 ..€

Auch für freifinanzierte Wohnungen gilt: Die Miethöhe hat ihre Grenzen

Der Mietzins kann von Ihnen nicht beliebig hoch vereinbart werden. Zwei wichtige Grenzen müssen Sie in jedem Fall beachten, und zwar den Mietwucher und die Mietpreisüberhöhung.

Praxis-Tipp: Erkundigen Sie sich zunächst bei der zuständigen Stadt- beziehungsweise Gemeindeverwaltung, ob ein Mietspiegel vorhanden ist.

Aus diesem können Sie entnehmen, was in der Stadt, in der Ihr Mietobjekt gelegen ist, durchschnittlich für Wohnungen eines bestimmten Baujahrs, Größe, Ausstattung und Wohngegend gezahlt wird. Der im Mietspiegel angegebene Mietpreis dient als Richtlinie für die Miete, die Sie verlangen können.

Halten Sie sich nicht an die dort angegebenen Miethöhen, machen Sie sich unter Umständen wegen Mietwuchers strafbar, wenn Sie beispielsweise unter Ausnutzung einer Zwangslage oder der Unerfahrenheit Ihres Mieters eine Miete fordern, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht.

Das ist der Fall, wenn die von Ihnen geforderte Miete mehr als 50% die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Eine Zwangslage Ihres Mieters liegt bereits dann vor, wenn er beispielsweise aus persönlichen und wirtschaftlichen Gründen keine andere Wohnung anmieten kann.

Ein Vermieter handelt ordnungswidrig, wenn er eine unangemessen hohe Miete fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.

Unangemessen hoch ist die Miete, wenn der von Ihnen unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen geforderte Mietzins über dem ortsüblichen, der für eine vergleichbare Wohnung aufgrund des Mietspiegels gefordert werden kann, liegt.

Das ist der Fall, wenn der übliche Mietzins um 20% überschritten wird.

Wichtig: Sie handeln aber bei Überschreitung der 20%- Grenze nicht ordnungswidrig, wenn die Entgelte zur Deckung der laufenden Kosten erforderlich sind. Das ist beispielsweise bei Eigenkapitalzinsen in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken der Fall, oder bei Fremdkapitalzinsen in Höhe der tatsächlich zu zahlenden Zinsen.

Beispiel: Sie haben sich eine Immobilie von 170 m2 Wohnfläche zum Preis von 400.000 Euro gekauft, die Sie zur Hälfte mit Fremd- und zur anderen Hälfte mit Eigenkapital finanzieren.

Unter Berücksichtigung eines Zinssatzes von 5,8% für 200.000 Euro, die fremdfinanziert wurden, ergibt sich eine monatliche Zinsbelastung von 5,69 Euro/m2 (200.000 Euro 3 5,8% = 11.600 Euro : 170 m2 = 68,24 Euro: 12 Monate = 5,69 Euro). Unter Berücksichtigung von fiktiven Eigenkapitalkosten in gleicher Höhe ergeben sich Aufwendungen in Höhe von insgesamt 11,38 Euro/m2 monatlich, die an den Mieter weitergegeben werden können.

Sie erwerben eine vermietete Wohnung

Bei Erwerb einer vermieteten Wohnung aus dem Bestand können Sie die Miethöhe zunächst einmal nicht unmittelbar beeinflussen. Der Verkauf des Mietobjekts an Sie hat auf den Bestand des Mietverhältnisses keinen Einfluss. Als Erwerber treten Sie anstelle des Vorbesitzers in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein. Das gilt auch für die Vereinbarungen über die Mietzahlung.

Zu einer wirtschaftlich vorteilhaften Kapitalanlage gehört aber auch in diesem Fall, dass Sie Ihre Interessen als neuer Vermieter von Anfang an konsequent wahren. Das beginnt bereits mit den mietbezogenen Recherchen vor Abschluss des Kaufvertrags und den entsprechenden Regelungen im Kaufvertrag.

Nutzen Sie alle Informationsquellen

Ihre Interessen als neuer Vermieter können Sie nur dann durchsetzen, wenn Sie über ein Mindestmaß an Informationen über das bestehende Mietverhältnis verfügen. Die wiederum kann Ihnen in der Regel nur der Vorbesitzer geben, ansonsten allenfalls noch ein eventuell eingesetzter Wohnungsverwalter.

Sie gehen unter Umständen ein erhebliches finanzielles und wirtschaftliches Risiko ein, wenn Sie davon absehen, sich bereits vor Abschluss des Kaufvertrags umfassend und detailliert insbesondere auch über die Höhe und Regelmäßigkeit der Mietzahlungen zu informieren.

Praxis-Tipp: Geben Sie sich nicht mit den Angaben in einem Exposé zufrieden. Bestehen Sie darauf, den Mietvertrag und die letzten Mieterhöhungserklärungen sowie den Schriftwechsel mit dem Mieter (Mietminderungen!) zu sehen, um selbst überprüfen zu können, ob die Angaben zutreffend sind.

14 Fragen, die Sie vor Nachteilen schützen

  • Kennen Sie die aktuelle Miethöhe?

  • Gehen die Mietzahlungen regelmäßig ein?

  • Gibt es Mietrückstände und wie hoch sind sie?

  • Macht der Mieter eine Mietminderung geltend?

  • Ist eine Nettokaltmiete vereinbart?

  • Sind Betriebskostenpauschalen oder Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart?

  • Hat der Vorbesitzer über die abgeschlossenen Abrechnungszeiträume bereits abgerechnet?

  • Werden die laufenden Kosten durch die Betriebskostenvorauszahlungen abgedeckt?

  • Kennen Sie die Höhe der nicht umlagefähigen Betriebskosten?

  • Haben Sie geklärt, ob und in welcher Höhe der Mieter eine Mietkaution geleistet hat?

  • Ist sichergestellt, dass die Mietkaution auf Sie übergeht?

  • Reicht die Mietkaution aus, um etwaige Mietrückstände auszugleichen?

  • Haben Sie überprüft, wann der Vorbesitzer letztmalig die Miete erhöht hat?

  • Haben Sie den Schriftwechsel des Vorbesitzers mit dem Mieter eingesehen?

Regeln Sie den Übergabetag ganz genau

Die Mietansprüche, die vor Eigentumsübergang entstanden und fällig geworden sind, stehen dem Vorbesitzer zu. Allerdings können Sie mit dem Vorbesitzer vereinbaren, dass die Mietzahlungen bereits ab einem früheren Zeitpunkt an Sie geleistet werden sollen. Eine entsprechende Regelung findet sich in praktisch jedem Notarvertrag.

In dem entsprechenden Vertragspassus vereinbaren die Vorbesitzer und Erwerber einen so genannten Verrechnungstermin, zu dem die Nutzungen und Lasten auf den Erwerber übergehen sollen. Das bedeutet, dass Ihnen ab dem betreffenden Termin die Mieten und alle sonstigen von den Mietern zu erbringenden Leistungen zustehen sollen.

Zugleich sind Sie aber auch verpflichtet, alle öffentlichen Lasten und Abgaben, die mit dem Grundstück verbunden sind, ab diesem Termin zu tragen. Eine Formulierung, die Ihre Interessen wahrt, lautet etwa wie folgt:

„Das Grundstück soll dem Käufer am 15. April 2003 übergeben werden. Mit dem genannten Tag gehen Besitz, Nutzungen, alle öffentlichen Lasten und Abgaben, die mit dem Grundstück verbundene Haftung und die Gefahr auf den Käufer über.“

Schützen Sie sich vor finanziellen Verlusten

Da die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag kraft Gesetzes auf Sie als Erwerber übergehen, kann es ohne weiteres passieren, dass die Mieter von dem Eigentümerwechsel überhaupt nichts erfahren.

In der Praxis kommt es überraschend häufig vor, dass Mieter eher zufällig oder nur mit erheblicher Verspätung darüber informiert werden, dass sie einen neuen Vermieter haben. Wenn Sie die rechtzeitige Benachrichtigung versäumen, bedeutet das für Sie als Erwerber in jedem Fall zusätzlichen Zeit- und Kostenaufwand, schlimmstenfalls sogar einen handfesten finanziellen Verlust.

Der Grund: Zahlt der Mieter in Unkenntnis über den erfolgten Eigentümerwechsel weiterhin an den Vorbesitzer, müssen Sie dies hinnehmen. Haben Sie mit dem Vorbesitzer vereinbart, dass die betreffende Mietzahlung bereits Ihnen zustehen sollte, sind Sie darauf angewiesen, dass Ihnen der Vorbesitzer den betreffenden Geldbetrag unverzüglich überweist.

Dann droht schnell ein Liquiditäts- und Zinsverlust, der sich zu einem beachtlichen Betrag summieren kann, wenn es sich bei dem Mietobjekt beispielsweise um ein Mehrfamilienhaus handelt und der Vorbesitzer die nach dem Verrechnungstag noch an ihn gezahlten Mieten – zunächst – behält.

Für Sie als Erwerber kommt es deshalb darauf an, dass sämtliche Mieter umgehend über den Eigentümerwechsel informiert werden. Dass Sie sich selbst den neuen Mietern in einem kurzen Anschreiben vorstellen, gehört heute zu einem erfolgreichen Vermietungs-Marketing, sichert Ihnen die Miete aber noch nicht endgültig.

Achtung: Auch dann können die Mieter die Miete nach wie vor noch an den Vorbesitzer überweisen, wenn sie berechtigte Zweifel daran haben durften, dass Sie berechtigt sind, die Miete einzuziehen.

Praxis-Tipp: Am besten schreiben Sie die Mieter zusammen mit dem Vorbesitzer an. Darin informieren Sie und der Vorbesitzer gemeinsam die Mieter über den Vermieterwechsel und bitten sie, die Miete ab dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt an Sie als Erwerber zu zahlen.

Wann Sie die Miete erhöhen können

Solange Sie nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden, sind Sie nicht berechtigt, die Miete zu erhöhen. Das gilt sowohl für die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete als auch für Mietanhebungen wegen Modernisierungen, Betriebskostenerhöhung oder Kapitalkostenerhöhung.

Eine vorher von Ihnen ausgesprochene Mieterhöhung ist unwirksam. Das gilt selbst dann, wenn Sie mit dem Vorbesitzer im Kaufvertrag vereinbart haben, dass Ihnen Nutzungen und Lasten bereits zu einem früheren Zeitpunkt zustehen sollen.

Achtung: Der Vorbesitzer kann Ihnen das Recht zur Mieterhöhung auch nicht abtreten. Er kann Sie aber ermächtigen, im eigenen Namen zu kündigen.

Ob dies allerdings sinnvoll ist, kann immer nur für den konkreten Einzelfall entschieden werden. Da die Grundbucheintragungen trotz der hohen Arbeitsbelastung der Grundbuchämter nach wie vor zügig erfolgen, besteht für eine Mieterhöhung noch vor dem Eigentumsübergang im Allgemeinen jedoch kein Grund.

Einen neuen Mietvertrag können Sie nicht erzwingen

Als Erwerber sind Sie an die Mietverträge gebunden, und zwar so, wie sie vom Vorbesitzer abgeschlossen oder später in Absprache mit den Mietern geändert wurden. Sie können die Mieter grundsätzlich nicht zwingen, einen neuen Mietvertrag mit veränderten, für die Mieter ungünstigeren Konditionen abzuschließen.

Ebenso ist es nicht möglich, einen Mietvertrag über Wohnraum zu kündigen, um eine Mieterhöhung durchzusetzen.

Wenn Sie Mietverträge, die schon seit vielen Jahren laufen, aktualisieren wollen, empfiehlt es sich, das direkte Gespräch mit den Mietern zu suchen. So gelingt es Ihnen unter Umständen, zu einer einvernehmlichen Lösung zu kommen, die Ihre Interessen wahrt, aber auch der Interessenlage der Mieter gerecht wird.

Im Einzelfall kann es sich anbieten, den Mietern bei einer ohnehin beabsichtigten Mieterhöhung etwas entgegenzukommen, um ihnen den Entschluss zu erleichtern, einen neuen Mietvertrag abzuschließen.

31. Januar 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.