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Nicht alle vermieteten Räume zählen zur Wohnfläche

Allerdings ist es gar nicht so einfach, die Wohnfläche richtig zu berechnen.

So gibt es durchaus unterschiedliche Methoden, die Flächen von Häusern und Wohnungen zu berechnen.

Des Weiteren bereitet es Vermietern oft Schwierigkeiten, dass ein Teil der Räumlichkeiten nicht mit der vollen Grundfläche und ein Teil gar nicht in die Berechnung einfließen.

So werden etwa Raumabschnitte unter einem Meter Höhe, Garage, Keller, Dachboden, Heizungsräume, Geschäftsräume, Waschküchen sowie Abstellräume außerhalb der Wohnung nicht berücksichtigt, wenn es um die Berechnung der Wohnfläche geht.

Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) sich zu diesem Thema geäußert. Er hat zu der Frage Stellung genommen, inwieweit eine zu Wohnzwecken vermietete Galerie, die nach der Bauordnung nicht als Aufenthaltsraum gilt, mit zur Wohnfläche zählt (BGH, Urteil v. 16.12.09, VIII ZR 39/09).

Im entschiedenen Fall verfügt die Wohnung über eine beheizbare Galerie, die über eine innenliegende Treppe zu erreichen ist.

Aufgrund der Dachschräge hat weniger als die Hälfte des Galeriegeschosses eine lichte Höhe von 2,20 m. Deshalb gilt die Galerie laut Hessischer Bauordnung nicht als Aufenthaltsraum.

Nach dem Mietvertrag ist die Wohnung „ca. 88 qm“ groß, die Galerie ist hier ausdrücklich eingeschlossen. Die Fläche des unteren Geschosses beträgt 72,55 qm, die des Galeriegeschosses unter Berücksichtigung der Dachschräge 11,79 qm.


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Die Mieterin war der Auffassung, die Galerie dürfe bei der Wohnfläche nicht mitgezählt werden, da sie laut Hessischer Bauordnung nicht als Aufenthaltsraum gelte. Die Wohnfläche weiche daher mit 72,55 qm mehr als 10% von der vereinbarten Wohnfläche von 88 qm ab.

Wegen dieser Flächenabweichung minderte sie die Miete. Der BGH hatte nun darüber zu entscheiden, ob die Galerie bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen ist.

Zunächst müssen Sie wissen, dass die Angabe zur Größe der Räume im Mietvertrag – hier „ca. 88 qm“ – eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche ist.

Weicht diese um mehr als 10% zum Nachteil Ihres Mieters ab, liegt ein Mangel vor, der diesen zur Minderung berechtigt.

Im entschiedenen Fall war jedoch nach dem BGH eine solche Abweichung um mehr als 10% nicht gegeben. Vielmehr war die Galerie bei der Berechnung der Wohnfläche mitzuzählen.

Zum einen war sie als Wohnraum mit vermietet worden. Zum anderen hatte die Mieterin die Wohnung zuvor besichtigt und ihr waren die Grundrisspläne ausgehändigt worden, in denen die Größe der Räume beider Geschosse mit gerundeten Quadratmeterangaben verzeichnet waren.

Daher war für die Mieterin eindeutig erkennbar, dass in die mit „ca. 88 qm“ angegebene Wohnfläche auch das Galeriegeschoss einbezogen wurde.

Der Umstand, dass die Räume des Galeriegeschosses nach der Hessischen Bauordnung nicht als Aufenthaltsräume gelten, ist nach Ansicht der Karlsruher Richter bedeutungslos.

Vertraglich zu Wohnzwecken vermietete Flächen sind bei der Ermittlung der Wohnflächen einzurechnen.

Dies gilt unabhängig davon, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung als Wohnraum anzurechnen sind.

Mit seinem Urteil ist der BGH seiner bisherigen Rechtsprechung treu geblieben.

Bereits im Jahr 2009 hatte er entschieden, dass ein ausgebautes Dachgeschoss auch dann mit der vollen Quadratmeterzahl zur Wohnfläche zählt, wenn es zwar bewohnbar ist, aber nicht in vollem Umfang den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht (BGH, Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 275/08).

Beziehen Sie fragliche Flächen in den Mietvertrag ein

Für Sie als Vermieter ist dieses Urteil insoweit eine Erleichterung, als es Sie davon entbindet, sämtliche öffentlich-rechtlichen Vorschriften überprüfen zu müssen, um die Wohnfläche Ihrer Wohnung berechnen zu können.

Tipp: Gibt es in Ihrer Wohnung eine Besonderheit, wie hier die Galerie oder ein im Keller oder im Dachgeschoss befindliches Wohnzimmer, so vermieten Sie diese Räumlichkeiten ausdrücklich zu Wohnzwecken mit und beziehen Sie deren Quadratmeterzahl in die Wohnfläche ein: „Das Dachgeschoss wird zu Wohnzwecken mit vermietet. Die Wohnfläche einschließlich Dachgeschoss beträgt 100 qm.“

Wohnflächenberechnung: Mietvertrag geht vor Bauordnung

Die Berechnung der Wohnfläche Ihrer Wohnung ist ein wichtiger Faktor für Ihren Mietvertrag.

Machen Sie hier Fehler, wirkt sich das nicht nur auf die Miete, sondern auch auf die von Ihrem Mieter zu zahlenden Betriebskosten aus.

 

16. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.