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Nichtöffentlichkeit bei Eigentümerversammlung: Anwesenheit Dritter muss gerügt werden

Die Öffentlichkeit ist bei einer Eigentümerversammlung nicht zugelassen. Dass in einer Versammlung von Wohnungseigentümern durch die anwesenden Wohnungseigentümer jedoch auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit stillschweigend verzichtet werden kann, bestätigte das Landgericht München im Januar 2016.

Wenn die anwesenden Wohnungseigentümer die Anwesenheit von Dritten nicht rügen und widerspruchslos hinnehmen, liegt kein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit vor.

Wohnungseigentümer sollten beachten: Der Beweis dafür, dass angefochtene Beschlüsse auch ohne den Mangel zustande gekommen wären, obliegt den Wohnungseigentümern, die sich auf die Wirksamkeit eines Beschlusses berufen.

Der Fall: Anfechtung verschiedener Beschlüsse

Ein Wohnungseigentümer hatte mehrere mehrheitlich in einer Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse angefochten. Zur Begründung gab er an, dass an der Versammlung Personen teilgenommen hatten, die nicht Wohnungseigentümer waren.

Das hatte der Wohnungseigentümer auch während der Versammlung gegenüber dem Versammlungsleiter erfolglos bemängelt. Deshalb reichte der Wohnungseigentümer gegen die Beschlüsse eine Anfechtungsklage ein.


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Die Entscheidung des Gerichts: Beschlüsse waren rechtswidrig

Mit Erfolg! Das Landgericht München bestätigte, dass die von dem Wohnungseigentümer angefochtenen Beschlüsse wegen Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit rechtswidrig waren. Das Gericht erklärte die Beschlüsse für unwirksam. An der Versammlung hatten Personen teilgenommen, die nicht zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehörten. Gemäß §§ 23, 24 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist eine Eigentümerversammlung nicht öffentlich.

Es dürfen folglich nur Personen teilnehmen, die entweder Eigentümer sind oder per zulässiger Bevollmächtigung hierzu befugt sind. Die Möglichkeit zur Bevollmächtigung Dritter kann sich aus der Teilungserklärung, dem Gesetz oder einem Beschluss ergeben.

Dann kann auf den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verzichtet werden

Das Gericht bestätigte aber auch den im Wohnungseigentumsrecht vertretenen Grundsatz, dass auf die Einhaltung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit dadurch verzichtet werden kann, dass die Anwesenheit von Dritten nicht gerügt wird. Auch ein diesbezüglicher mehrheitlicher Geschäftsordnungsbeschluss kann die Anwesenheit von Nichtmitgliedern in einer Eigentümerversammlung rechtfertigen.

Dies ist natürlich nur dann möglich, wenn der Geschäftsordnungsbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Hierfür muss die Teilnahme von Dritten zulässig und den Wohnungseigentümern zumutbar sein; darf also nicht gegen die Interessen der einzelnen Wohnungseigentümer verstoßen. Wenn ein derartiger Geschäftsordnungsbeschluss nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, führt dies zwangsläufig zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse.

Beschlussmangel muss erheblich sein

Zu prüfen ist allerdings auch, ob sich der Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Ein formeller Beschlussmangel ist dann unerheblich, wenn anzunehmen ist, dass der Beschluss auch ohne den Mangel ebenso zustande gekommen wäre.

Es kommt somit nicht allein auf die Auswirkungen des Abstimmungsverhaltens auf das Abstimmungsergebnis, sondern auf die Möglichkeit an, ob in einer der Abstimmung vorausgehenden Aussprache durch überzeugende Argumente das Abstimmungsverhalten hätte beeinflusst werden können.

Eigentümergemeinschaft muss Beweis für Erheblichkeit erbringen

In einem Anfechtungsverfahren trifft zudem die Wohnungseigentümer, die sich auf die Wirksamkeit eines Beschlusses berufen, die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich die Unbeachtlichkeit des formellen Mangels feststellen lässt.

Wichtig für Wohnungseigentümer: Diesen Beweis muss also nicht der anfechtende Wohnungseigentümer erbringen. Im entschiedenen Rechtsstreit war der bloße Vortrag der Eigentümergemeinschaft, die anwesenden Nichteigentümer hätten sich an der Eigentümerversammlung nicht weiter beteiligt, sondern seien nur stille Zuschauer gewesen, nicht ausreichend.

Das Gericht rügte zudem, dass die Eigentümergemeinschaft die Teilnahme von Dritten zuließ, obwohl bereits zuvor in einem anderen Verfahren Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft genau wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit für ungültig erklärt worden waren. Es war nämlich nicht auszuschließen, dass die Anwesenheit der Nichteigentümer Einfluss auf die Beschlussfassungen hatte (LG München I, Urteil v. 29.01.15, Az. 36 S 2567/14 WEG).

30. Mai 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.