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Nichts für Risikoscheue: Drei Immobilien-Investments mit Chancen

Mit einem breit gestreuten Portfolio sinkt nicht nur das Verlustrisiko, sondern auch die Renditeaussichten.

Mit dem passenden Portfolio sind auch bei Immobilien-Investments gute Gewinne möglich.

Drei Fonds, die alles auf eine Karte setzen, stellen wir hier vor.

Nicht ohne Risiko: Fonds investiert in Feuerwache

Das Angebot an geschlossenen Immobilienfonds für private Anleger wird immer exotischer. Auch deshalb, weil derzeit nur wenige neue klassische Anlageimmobilien, wie Büros oder Shoppingcenter, neu errichtet werden. Entsprechend hoch sind jetzt die Preise für solche Immobilien.

Um überhaupt noch attraktive Fondsangebote anbieten zu können, weichen einige Fondsanbieter entweder auf riskantere Auslandsmärkte oder auf ausgefallene Nutzungsarten aus.

Immobilienfonds mit Selbstlagerzentren, über die wir bereits berichtet haben, sind dafür nur ein Beispiel. Einen weiteren Exoten-Fonds bringt in Kürze das Emissionshaus Hannover Leasing an den Markt. Die Anleger können sich an der neuen Feuerwache in Mülheim an der Ruhr beteiligen. Die Immobilie wurde im Jahr 2010 fertig gestellt und ist für ihre Nutzung ideal gelegen.

Die Stadt als Mieter verspricht den Fondsanlegern zudem hohe Sicherheit. Aufgrund der guten Lage des Gebäudes scheint es wenig wahrscheinlich, dass der Mietvertrag nach 20 Jahren nicht verlängert wird.

Allerdings handelt es sich bei der Feuerwache um eine absolute Spezialimmobilie, die auf ihren Nutzer zugeschnitten ist. Damit ist die Stadt in einer guten Verhandlungsposition, wenn es darum geht, einen neuen Mietvertrag zu dann vielleicht günstigeren Konditionen auszuhandeln.

Und genau das kann für den Fonds zum Problem werden. Zwar betont Hannover Leasing, dass bei überschaubaren Umbaukosten auch eine andere Nutzung möglich wäre. Doch gilt dies zweifellos als Notlösung. Die Frage wird also sein, wie wichtig der Feuerwache in Zukunft der Standort sein wird.


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Und für Sie als Privatanleger, ob Sie das Risiko eingehen wollen, dass die Stadt sich doch zukünftig eine andere Immobilie sucht oder die Mietpreise erheblich drückt.

London-Fonds für risikofreudigere Anleger

London ist der riskanteste, aber auch der lukrativste Immobilienmarkt Europas. Nirgendwo sonst schießen die Preise und Mieten für Bürogebäude derart schnell in den Himmel als hier. Und nirgendwo sonst können sie auch so schnell wieder in den Keller rauschen. In London ist das richtige Timing alles.

Wer dieses Risiko nicht scheut, der sollte hier investieren.

Das deutsche Fondshaus KGAL bietet aktuell beispielsweise seinen 3. London-Fonds seit 2009 an. Der „Property Class England 3“ soll dabei nur 11 Jahre laufen und investiert in ein Büroobjekt aus dem Jahr 1997 in 60 Gracechurch Street.

2010 wurde das Gebäude für 15 Mio. Pfund modernisiert und ist mittlerweile mit dem britischen Umweltzertifikat BREEAM als „sehr gut“ ausgezeichnet worden.

Von seinen Anlegern verlangt die KGAL eine Mindestbeteiligung von 10.000 Pfund plus 5% Agio. Der Fonds ist also nichts für schmale Geldbörsen. Allerdings hat er auch einiges zu bieten.

Die Allianz Services UK Ltd. nutzt die Immobilie seit der Fertigstellung als Hauptsitz in Großbritannien und hat noch einen Mietvertrag bis Januar 2026, ohne Kündigungsmöglichkeit. Alle 5 Jahre wird die Miete außerdem an die Marktmiete angepasst, und zwar nur nach oben, wie in London üblich.

Beim Verkauf im Jahr 2023 soll ein Faktor von 18,3 der dann geltenden Jahresmiete erzielt werden. Soviel zahlte die KGAL auch im Einkauf. Für die Anleger würde das einen Gesamtrückfluss von 178% auf ihre Kapitaleinlage bedeuten. Außerdem können Anleger, die mit bis zu 100.000 Pfund innerhalb der britischen Freigrenzen bleiben, die Rückflüsse steuerfrei vereinnahmen.

Letztlich wird es auch bei diesem Fonds auf den in der Zukunft liegenden Verkaufserlös ankommen. Ein gutes Indiz dürfte sein, dass die Mieter in erheblichem Maß auf eigene Kosten in die Modernisierung der Immobilie investiert haben. Das deutet darauf hin, dass sie dem Gebäude treu bleiben und ist ein Argument für einen höheren Verkaufspreis.

Aufgrund der extremen Marktausschläge in London ist ein solches Investment aber immer mit einem höheren Risiko verbunden als beispielsweise ein Fonds mit deutschen Immobilien.

Großer Fonds investiert allein in Vodafone-Zentrale

Die Deutsche Fondsholding DFH bringt einen der größten geschlossenen Immobilienfonds der vergangenen Jahre an den Markt. Rund 236 Mio. € Eigenkapital will die Fondsgesellschaft für ihr Beteiligungsangebot 98 DFH Immobilienfonds Vodafone Campus Düsseldorf bei privaten Anlegern einsammeln.

Das Geld wird in die neue Deutschlandzentrale des Mobilfunkriesen Vodafone investiert, die gerade in Düsseldorf gebaut wird. Vodafone beteiligt sich selbst mit 12 Mio. ? an dem Fonds und hat einen Mietvertrag bis 2032 unterzeichnet.

DFH prognostiziert eine jährliche Auszahlung von 5,5%, allerdings erst nach dem Ende der Bauarbeiten im kommenden Jahr. Bis dahin erhalten die Anleger lediglich 3,75%. Beteiligen kann man sich als Privatanleger ab 10.000 ?, plus der üblichen 5% Agio.

Sicherheit gibt den Anlegern der lange Mietvertrag mit Vodafone. Allerdings ist heute nicht absehbar, welche Rolle das Unternehmen in 20 Jahren noch spielen wird und ob dann eine Vertragsverlängerung zu ähnlichen oder besseren Konditionen wahrscheinlich ist.

Hinzu kommt, dass der Fonds von einem einzigen Mieter abhängig ist und es schwer sein dürfte, die Immobilie komplett neu zu vermieten, sollte Vodafone tatsächlich im Jahr 2032 ausziehen.

Doch im Zweifel wird die DFH solange auch gar nicht warten und die nächste Aufschwungphase am Büromarkt nutzen, um den Vodafone-Campus zu verkaufen. Je früher das gelingen würde, desto besser für die Fondsanleger.

Denn je länger der Mietvertrag zum Verkaufszeitpunkt noch läuft, desto höher dürfte der Kaufpreis ausfallen. Die Risiken von Sanierung und Anschlussvermietung wäre der Fonds und damit auch die Anleger dann jedenfalls los.

Als Anleger sollte man sich allerdings gut überlegen, ob man die beschriebenen Risiken eingehen will, oder sein Geld nicht doch lieber in einen sichereren Fonds mit mehreren Mietern und unterschiedlichen Nutzungsarten stecken will.

7. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.