MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Noch mehr Informationen über die Kaution

Die Mietkaution ist eine komplizierte Angelegenheit! Wir haben für sie die Antworten, auf die häufigsten Frage rund um die Kaution.

Kann die Kaution auch in Raten gezahlt werden.

Nach dem Gesetz darf der Mieter seine Kaution, sofern es sich um eine Barkaution handelt, in drei Raten leisten.

Dieses Recht können Sie nicht zu Lasten Ihres Mieters ändern, indem Sie etwa mietvertraglich festlegen, dass die Kaution in einem Betrag zu leisten ist.

Nachdem in der Vergangenheit einige Gerichte davon ausgegangen waren, dass eine Kautionsvereinbarung insgesamt nichtig war, wenn nicht im Mietvertrag auf die Möglichkeit des Mieters in Raten zu zahlen hingewiesen wurde, hat der Bundesgerichtshof hier nunmehr Klarheit geschaffen:

Vereinbart der Vermieter die vollständige Kautionszahlung bei Vertragsabschluss, so ist die Vereinbarung nur hinsichtlich der vollständigen Fälligkeit unwirksam. Der Anspruch auf die Kaution hingegen bleibt bestehen, der Mieter darf diese aber in drei monatlichen Raten zahlen.

Wenn Sie also in Ihrem Mietvertrag keine Ratenzahlung, sondern nur die Höhe der Kaution vereinbart haben, so brauchen Sie sich keine Sorgen über die Wirksamkeit der Kautionsvereinbarung an sich zu machen.

Auch wenn etwa eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten, zahlbar in zwei Raten, vereinbart wurde, so ist nicht die ganze Kautionsvereinbarung ungültig, sondern nur die Vereinbarung über die Zahlung in zwei Monatsraten.

Es gilt stattdessen die Zahlbarkeit in drei Monatsraten.

Hinweis: Wenn Ihr Mieter bei Vertragsbeginn unaufgefordert die Kaution in einer Summe zahlt, so sind Sie nicht verpflichtet, ihn über seine Rechte aufzuklären und dürfen die Kaution als Einmalzahlung annehmen.

Wann ist die Kaution fällig?

Die Kaution ist grundsätzlich zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Beginn des Mietverhältnisses ist der Zeitpunkt, zu dem Sie die Wohnung Ihrem Mieter entsprechend der vertraglichen Vereinbarung, zur Verfügung stellen müssen.

Da der Mieter berechtigt ist, eine als Geldsumme zu leistende Mietsicherheit in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen, ist aber nur die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren Raten müssen dann mit den nächsten beiden Monatsmieten gezahlt werden.

Sie können mit Ihrem Mieter auch einen späteren Fälligkeitszeitpunkt vereinbaren, entsprechend verschiebt sich dann aber auch die Fälligkeit der monatlichen Raten.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Im Übrigen: Der Mieter kann seine Kautionszahlungspflicht nicht etwa dadurch erfüllen, dass er mit einer ihm gegen den Vermieter zustehenden Gegenforderung aufrechnet. Er muss den vereinbarten Betrag in bar leisten.

Sie haben als Vermieter hinsichtlich der Kaution ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Übergabe der Wohnung.

Das heißt, Sie können die Aushändigung der Wohnungsschlüssel solange verweigern, bis die erste Rate der Kaution gezahlt ist.

Der Mieter hingegen hat in Bezug auf die Kautionszahlung kein Zurückbehaltungsrecht, wenn er der Meinung ist, die Wohnung wäre nicht in vertragsgemäßem Zustand, etwa weil vom Vermieter zugesagte Reparaturmaßnahmen noch nicht ausgeführt worden sind.

Praxis-Tipp: Sie sollten die Übergabe der Wohnungsschlüssel auf jeden Fall von der Zahlung der ersten Kautionsrate abhängig machen, denn oftmals kommt es vor, dass die Mieter nach dem Einzug in die Wohnung ihre Verpflichtung zur Zahlung der Kaution nicht mehr so ernst nehmen.

Wenn Ihr Mieter dann seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, haben Sie zumindest schon einmal eine Sicherheit in Höhe von einer Monatsmiete in der Hand.

Welche Arten der Kaution sind möglich?

Grundsätzlich können Sie und Ihr Mieter die Art der Mietsicherheit frei wählen. Denkbar sind folgende Arten der Mietsicherheit, wovon die Barkaution und die Bürgschaft am häufigsten vereinbart werden:

  • Barkaution

Der Mieter zahlt einen Geldbetrag auf ein gesondert zu bezeichnendes Sparkonto des Vermieters ein oder übergibt einen Barbetrag.

  • Bürgschaft

Die Bank oder ein Dritter bürgt für den Mieter.

  • Verpfändetes Sparbuch:

Der Mieter richtet ein Sparbuch ein, zahlt die Mietsicherheit ein und dieser Geldbetrag wird per Verpfändungserklärung verpfändet.

  • Sicherungsabtretung

Der Mieter tritt an den Vermieter ihm zustehende Forderungen wie z. B. Lohn- oder Gehaltsforderungen oder Ansprüche aus Versicherungsverträgen ab.

Wie wird die Kaution angelegt?

Hat der Mieter die (Bar-) Kaution gezahlt, so sind Sie als Vermieter verpflichtet, diese von Ihrem Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.

Diese vom Gesetzgeber geforderte Trennung der Gelder ergibt sich daraus, dass die Kaution praktisch immer noch Geld des Mieters ist, das nicht das Schicksal des sonstigen Vermietervermögens teilen soll.

So darf etwa in den Fällen, in denen ein Vermieter stirbt oder Insolvenz beantragt, die Mietkaution weder in die Erb-, noch in die Insolvenzmasse fallen. Das wird durch die vom Vermögen des Vermieters getrennte Anlage der Kaution erreicht.

Sie sollten als Vermieter diese Trennung von eigenem Vermögen und Kaution ernst nehmen.

Der Mieter hat nämlich nicht nur einen gegebenenfalls klageweise durchsetzbaren Anspruch auf diese Trennung, sondern Sie würden sich unter Umständen sogar wegen Untreue strafbar machen, wenn Sie die getrennte Anlage der Mietkaution unterließen.

Vor dem Hintergrund, dass eine richtig angelegte Kaution Ihnen die jederzeitige und ungehinderte Zugriffsmöglichkeit auf das Geld gewährleisten muss, ist die nächstliegende Anlageform natürlich, dass Sie über die Kaution ein besonderes Sparbuch anlegen, das auf Ihren Namen ausgestellt ist und in Ihrem Besitz bleibt.

Durch einen entsprechenden Eintrag im Sparbuch wird hierbei dokumentiert, dass es sich bei dem Geld um eine Mietsicherheit handelt.

Andere Anlageformen, wie gemeinsame Verfügungsbefugnis von Mieter und Vermieter, Sparbuch auf den Namen des Mieters ausgestellt und im Besitz des Vermieters oder umgekehrt, sind für Sie als Vermieter nachteilig, weil Sie dann nicht ungehindert über das Geld verfügen können.

Eine Anlage auf einem auf Ihren Namen ausgestellten Sparbuch hat allerdings den Nachteil, dass das Sparkonto der Zinsabschlagsteuer unterliegt.

Der Mieter kann hierüber keinen Freistellungsauftrag erteilen, da er nicht Kontoinhaber ist, und Sie als Vermieter können keinen Freistellungsauftrag erteilen, da es nicht „Ihr Geld“ ist. Demzufolge müssen 30 % der ohnehin schon dürftigen Sparbuchzinsen an das Finanzamt gezahlt werden.

21. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.