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Nominalzins und Co.: Hauskauf sollte sorgsam geplant werden

Viele Menschen träumen den heutzutage immer schwerer zu erfüllenden Traum vom Eigenheim.

In den eigenen 4 Wänden leben zu können, auf niemanden Rücksicht nehmen zu müssen und tun und lassen zu können, was man will, ist für einige, die sich für eines von beidem entscheiden müssen, auch wichtiger als ein ereignisreicher Urlaub.

Und auch als ein Baustein der Altersvorsorge ist die Anschaffung von Wohneigentum – sei es in Form einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses – eine interessante Option.

Da sich nur die wenigsten Menschen eine Immobilie ohne Aufnahme eines Kredites anschaffen können, gibt es ein entsprechend großes Angebot am Markt.

Der Nominalzins beim Hauskauf, mit dem Finanzierer oft werben, ist jedoch nur die halbe Wahrheit.

Ihn allein zu berechnen reicht bei Krediten oder Geldanlagen nicht aus. Vielmehr ist zusätzlich ein Auge auf den effektiven Jahreszins zu werfen.

Effektivzins vs. Nominalzins beim Hauskauf

Die Immobilienfinanzierer werben gerne mit dem Nominalzins. Dieser Zins drückt die vom Kreditnehmer tatsächlich zu zahlenden Zinsen pro Jahr aus.

Nicht mit eingeschlossen sind hier allerdings Auszahlungs-Abschläge (Disagio) sowie Gebühren und sonstige Kosten.


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Mit dem Nominalzins wird der sogenannte Darlehensnennbetrag verzinst und spiegelt somit nur einen Teil der Kosten des Darlehens wider.

Die Berücksichtigung von Gebühren, Abschlägen und sonstigen Kosten (gemäß Preisangaben-Verordnung) finden sich im Gegensatz zum Nominalzins nämlich im Effektivzins wieder, welcher stets als Vergleichskennziffer gewählt werden sollte.

Effektivzins ist nicht gleich Effektivzins

Sind die Konditionen eines Darlehens über die gesamte vereinbarte Darlehenszeit gleich, so ist vom effektiven Jahreszins die Rede.

Ändern sich jedoch während der Laufzeit die Zinsen, die Gebühren- oder die Kostenstruktur, so spricht man in dem Fall von einem anfänglichen effektiven Jahreszins.

Diese beiden Werte können nicht direkt miteinander verglichen werden, weshalb hier bei einer Darlehenswahl Vorsicht geboten ist.

Weitere Gebühren und Rahmenbedingungen beachten

Bei der Wahl des Kreditgebers sollte jedoch nicht nur der Effektivzins des Darlehens betrachtet werden.

Mögliche Schätzkosten für die zu erwerbende Immobilie, Kosten für Auszahlungs-Nachweise und jede Menge weiterer Nebenkosten werden nicht in den Effektivzins übernommen.

Daher gilt es neben dem Vergleich der Effektivzinssätze ebenfalls die weiteren Kostenpunkte zu klären, die entstehen können.

Bei einem Hauskauf sollte zudem nicht nur ein günstiger Effektivzinssatz entscheidend sein. Auch die Flexibilität, die Kulanz und die Anpassungsfähigkeit eines Kreditgebers sollten beleuchtet werden.

Eventuell lassen sich in den Vertrag nachträglich Sondertilgungsrechte einbauen oder es können Darlehensraten in besonderen Situationen wie Arbeitslosigkeit, Krankheit etc. ausgesetzt werden.

Zinsbindungsfristen – Planungssicherheit ist Gold wert

Bei Immobilienkrediten werden die Vertragslaufzeiten immer auf eine bestimmte Zeit geschlossen. Im Regelfall ist das Darlehen danach noch nicht abgezahlt und es kommt zu einer neuen Vereinbarung.

Welches Zinsniveau nach einer ersten Vertragslaufzeit von zum Beispiel 10 oder 15 Jahren am Markt vorherrscht, kann jedoch niemand vorhersagen.

Hier entsteht ein Planungsrisiko, welches unter Umständen in eine Kostenfalle führen kann.

Mittlerweile lassen sich einige Immobilien-Finanzierer auf Laufzeiten von bis zu 25 Jahren ein. Diese führen allerdings zu einem Zinsaufschlag auf die Gesamtlaufzeit, da auch die Finanzierer ihre Risiken absichern müssen.

Planen Sie daher sorgsam und prüfen Sie sämtliche anstehenden Kapitalauszahlungen, Lebensversicherungen und Bausparverträge, um Ihren Hauskauf bestmöglich vorzubereiten.

3. Februar 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Christian Klein. Über den Autor

Christian Klein hat durch eine Ausbildung in der Finanzbranche und ein anschließendes Studium mit Schwerpunkt BWL weitreichende Erfahrungen im Wertpapierhandel sammeln können. Aus persönlichem Interesse setzt er sich weiterhin mit Finanzpolitischen Themen sowie detaillierten Analysen auseinander. Als privater Anleger mit mehr als zehn Jahren Erfahrung befasst er sich mit technischer Analyse und deren Zusammenhang im täglichen Marktgeschehen.