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Nur Mietschulden zählen zum Zahlungsrückstand

Wie der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt hat, muss es sich bei dem erneuten Rückstand um reine Mietschulden handeln.

Andere offene Forderungen, wie im konkreten Fall Prozesskosten, werden nicht berücksichtigt (BGH, Urteil v. 14.07.10, Az. VIII ZR 267/09).

Im entschiedenen Fall zahlte die ARGE die Miete einer Mieterin nicht pünktlich.

Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.

Die Mieterin beglich ihre Mietschulden jedoch innerhalb der Schonfrist, wodurch die fristlose Kündigung unwirksam wurde.

Aus diesem Rechtsstreit waren noch die Prozesskosten, welche die Mieterin zu zahlen hatte, offen. Der Vermieter wartete über ein Jahr vergeblich auf deren Begleichung.

Als die Mieterin dann erneut verspätet die Miete zahlte, kündigte er nochmals den Mietvertrag.

Nachzahlungsrecht darf nicht unterlaufen werden

Diese Kündigung war nach dem BGH unwirksam. Die unterbliebene Zahlung der Prozesskosten rechtfertigt „weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung“.


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Würden die Prozesskosten hier mitzählen, würde das Nachzahlungsrecht des Mieters gemäß § 569 Abs. 3 BGB unterlaufen.

Sinn und Zweck dieses Nachzahlungsrechts ist es, den Mieter vor Obdachlosigkeit zu schützen. Damit sei es nicht vereinbar, wenn dem zahlungsschwachen Mieter kurz darauf wegen der unbezahlten Prozesskosten erneut gekündigt werden könnte.

Für Sie gilt daher: Gerät Ihr Mieter nach erfolgter Kündigung und Begleichung seiner Rückstände innerhalb der Schonfrist erneut ins Minus, warten Sie, bis tatsächlich 2 Monatsmieten offen sind. Erst dann ist Ihre erneute Kündigung wirksam.

Schonfrist bekommt Ihr Mieter nur einmal in 2 Jahren

Haben Sie Ihrem Mieter fristlos wegen Zahlungsrückständen gekündigt, kann er die Räumung verhindern, indem er die Rückstände innerhalb von 2 Monaten ab Zugang der Räumungsklage begleicht.

Diese Schonfrist räumt ihm das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 569 Abs. 3 ein.

Aber: Dieses Nachzahlungsrecht gesteht das Gesetz dem Mieter nur einmal innerhalb von 2 Jahren zu. Kommt er dann wieder in Zahlungsrückstand, muss er nach erfolgter Kündigung unweigerlich ausziehen.

Leserfrage

Mein Mieter befand sich mit der Zahlung von 3 Monatsmieten und einer Betriebskostenabrechnung in Verzug.

Ich habe ihm die Wohnung fristlos gekündigt. Daraufhin hat er die 3 Monatsmieten gezahlt.

Er behauptet, dadurch sei meine Kündigung vom Tisch. Stimmt das? Die Betriebskostennachzahlung ist nämlich immer noch offen.

Ja, Ihr Mieter hat leider Recht.

Haben Sie eine Wohnung wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, wird Ihre Kündigung unwirksam, wenn Ihr Mieter die Zahlungsrückstände der fälligen Miete innerhalb der Schonfrist ausgleicht.

Nachzahlung der Mieten macht Ihre Kündigung unwirksam

Zu den „fälligen Mieten“ zählen nur die regelmäßigen Mietzahlungen, also die Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlungen und eventuell vereinbarte Zusatzbeträge für Garage, Möblierung oder gewerbliche Nutzung.

Hat er die Rückstände aus all diesen Beträgen vollständig gezahlt, wird Ihre fristlose Kündigung unwirksam.

Einmalzahlungen wie Ihre Betriebskostennachzahlung, aber beispielsweise auch Verzugszinsen, Mahn- oder Anwaltskosten kann Ihr Mieter zunächst ohne Schaden missachten.

Tipp: Kündigen Sie hilfsweise ordentlich!

Verweigert Ihr Mieter die Zahlung derartiger Einmalbeträge, können Sie ihn abmahnen und bei weiterer Weigerung wegen Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag ordentlich kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Möglich ist auch, die Kündigung fristlos und „hilfsweise fristgerecht“ auszusprechen. Vorteil: Anders als die fristlose Kündigung wird Ihre fristgerechte Kündigung durch die nachträgliche Zahlung des Rückstands nicht unwirksam.

10. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.