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Nur unter diesen Voraussetzungen müssen Sie Gewerbeausübung dulden

Die Arbeitswelt hat sich verändert und eine Folge davon ist, dass Heimarbeit in den letzten Jahren stark zugenommen hat.

Insbesondere freie Berufe wie Rechtsanwälte, Steuerberater oder Architekten arbeiten nicht selten in der Wohnung und sei es nur „nebenbei“ – etwa neben der Kindererziehung.

BGH: Berufsausübung ohne Erlaubnis ist vertragswidrige Nutzung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dies zwar verständlich, mietrechtlich aber nicht gestattet ist – zumindest nicht ohne Ihre Erlaubnis als Vermieter (Urteil v. 14.07.09, Az. VIII ZR 165/08).

In dem Urteilsfall ging es um einen Immobilienmakler, der seine Tätigkeit in der Mietwohnung, die er zusammen mit seiner Frau und dem gemeinsamen Kind bewohnte, trotz Abmahnung seines Vermieters unbeeindruckt fortsetzte.

Daraufhin kündigte ihm der Vermieter „fristlos, hilfsweise fristgemäß“ und erhob, da der Mieter nicht auszog, Räumungsklage.

In ihrem Urteil stellten die Richter grundsätzlich klar, dass die Berufsausübung in der Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters eine vertragswidrige Nutzung ist.

Und zur Erteilung der Erlaubnis ist ein Vermieter nach „Treu und Glauben“ nur dann verpflichtet, wenn die folgenden Voraussetzungen gegeben sind:

  • Es gibt keinen Publikums- bzw. Kundenverkehr in der Wohnung.
  • Die Mitbewohner werden nicht unzumutbar beeinträchtigt.

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  • Die Wohnung wird wegen der Berufsausübung nicht umgebaut.
  • Das Gewerbe tritt nicht am bzw. im Gebäude in Erscheinung.
  • Der Mieter beschäftigt keine Mitarbeiter in der Wohnung.

Da der letzte Punkt im Streitfall unklar war, hat der BGH den Rechtsstreit zur weiteren diesbezüglichen Aufklärung an das Landgericht zurückverwiesen.

Mit diesem Urteil ist also auch klar: Ein völliges Arbeitsverbot in der Mietwohnung gibt es nicht. Journalisten und Autoren etwa können zu Hause arbeiten, da auf sie diese Voraussetzungen regelmäßig zutreffen.

Hierzu dürfen Sie auch Ihre Erlaubnis als Vermieter verlangen.

Zeitmietverträge – bei Gewerberaum zulässig

Während Sie bei der Wohnraummiete eine feste Mietdauer nur noch in Ausnahmefällen vereinbaren dürfen, sind Zeitmietverträge bei der Geschäftsraummiete jederzeit zulässig.

Im Wesentlichen stehen Ihnen die folgenden Alternativen zur Verfügung.

Die wichtigsten Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnraumvermietung

Wenn Sie einen Mietvertrag über Gewerberäume abschließen, haben Sie einen weit größeren Verhandlungs- und Gestaltungsspielraum als bei der Wohnraumvermietung. Das bedeutet aber auch: höhere Risiken.

Mithilfe der nachfolgenden Übersicht haben Sie alle wichtigen Vertragsregelungen im Blick und können Ihre Interessen optimal einbringen. Aufgezeigt sind auch die Unterschiede zu den oft vertrauteren Regelungen im Wohnraum-Mietrecht.

Energieausweis gilt jetzt für alle Mietgebäude

Nunmehr gilt der Energieausweis für alle Gebäude – seit dem 1. Juli müssen auch die Vermieter von Gewerberäumen bei der Neuvermietung oder beim Verkauf der Immobilie einen Energieausweis vorlegen.

Nur was ist, wenn Sie hierzu auf die Mitarbeit Ihres Mieters angewiesen sind, dieser sich aber weigert? Das Landgericht Karlsruhe hat nun entschieden: Ein solcher Mieter macht sich schadensersatzpflichtig.

Die Problematik tritt auf, wenn Sie einen Verbrauchsausweis erstellen lassen wollen, aber die hierfür erforderlichen Verbrauchsdaten für Heizung und Strom nicht zur Verfügung haben, weil der Energieversorger direkt mit dem Mieter abrechnet.

Im Urteilsfall hatten sich die Mieter unter Hinweis auf den Datenschutz geweigert, ihrem Vermieter die entsprechenden Daten zu nennen.

Zudem meinten sie, der Vermieter könne ja auch einen Bedarfsausweis verwenden, für den keine individuellen Verbrauchsdaten erforderlich seien.

Mieter muss Ihnen Hilfestellung geben

Ein datenschutzrechtliches Problem konnten die Richter nicht erkennen und gaben dem Vermieter Recht. Nach dem Urteil gilt: Jeder Mieter ist verpflichtet, seinem Vermieter alle für die Erstellung eines Energieausweises notwendigen Informationen zu geben.

Außerdem ist es allein Sache des Vermieters, ob er sich für einen Verbrauchsoder Bedarfsausweis entscheidet (LG Karlsruhe, Urteil v. 20.02.09, Az. 9 S 523/08).

22. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.