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Mietrecht: Mangel mindert Nutzungsersatzanspruch

Ist zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ein Mangel an den vermieteten Räumen vorhanden, der zu einer Minderung der Miete geführt hat, wird auch die Nutzungsentschädigung gemindert.

Beispiel: Bei Ende des Mietvertrags sind alle Fenster undicht.

Die Miete ist deswegen um 15% gemindert.

Bis zur Rückgabe der Wohnung können Sie nur eine Nutzungsentschädigung in Höhe der um 15% geminderten letzten Miete verlangen.

Dies gilt allerdings – genau wie bei der vereinbarten Miete – nur bis zu dem Zeitpunkt, in dem der Mangel beseitigt wird. Ab diesem Zeitpunkt ist die Nutzungsentschädigung in ungeminderter Höhe fällig.

Anders verhält es sich, wenn zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrags kein Mangel vorhanden ist, ein solcher aber während der Zeit, in der Ihr Mieter die Räume pflichtwidrig nicht herausgibt, entsteht.

In diesem Fall wird die Nutzungsentschädigung nicht gemindert (OLG Brandenburg, Urteil v. 01.10.07, Az. 3 U 10/07). Grund hierfür ist, dass mit Ende des Mietvertrags Ihr Mieter von Ihnen nicht verlangen kann, dass Sie Mängel beseitigen.

Das steht Ihnen zu, wenn Sie die ortsübliche Miete fordern

Sie können anstelle der vereinbarten Miete von Ihrem Mieter auch die Zahlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Nutzungsentschädigung verlangen.

Dies ist dann empfehlenswert, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete über der zuletzt vereinbarten Miete liegt.

Wenn Sie die ortsübliche Vergleichsmiete von Ihrem Mieter fordern, müssen Sie nicht das Verfahren zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete einhalten.

Es reicht aus, dass Sie Ihrem Mieter gegenüber erklären, dass Sie von ihm die ortsübliche Vergleichsmiete fordern, und diese der Höhe nach angeben.


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Wenn Sie statt der zuletzt vereinbarten Miete die ortsübliche Vergleichsmiete von Ihrem ehemaligen Mieter fordern, ist auch die Kappungsgrenze von 20% nicht einzuhalten (LG Freiburg, Urteil v. 14.09.93, Az. 7 S 14/93).

Bis zur Kündigung des Mietvertrags haben Ihre Mieter Ihnen monatlich eine Nettokaltmiete in Höhe von 500 € geschuldet. In dieser Höhe war auch vor drei Jahren die Miete vereinbart.

Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung beträgt 1.000 €.

Sie können dann von Ihren nicht ausziehenden Mietern eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.000 € monatlich verlangen, obwohl eine Mieterhöhung entsprechend der Kappungsgrenze nur um maximal 20%, also bis auf 600 € möglich wäre.

Entschädigung steigt mit Vergleichsmiete

Wenn Ihr Mieter Ihnen Ihre Räume über einen längeren Zeitraum vorenthält, kann sich die von ihm geschuldete Nutzungsentschädigung sogar noch erhöhen.

Steigt nämlich während dieser Zeit die ortsübliche Vergleichsmiete, beispielsweise weil ein neuer Mietspiegel veröffentlicht wird, können Sie von Ihrem ehemaligen Mieter die erhöhte ortsübliche Vergleichsmiete fordern – und zwar ab dem Zeitpunkt, in dem sich die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht.

Selbstverständlich können Sie neben der Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auch die bislang vereinbarten Nebenkosten verlangen.

Im Ergebnis darf Ihr Mieter jedoch nur mit solchen Nebenkosten belastet werden, für die er auch Leistungen in Anspruch genommen hat. Sie müssen also auch über diese Nebenkostenvorauszahlungen abrechnen.

So ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete

Für Wohnraum ermitteln Sie die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach den gleichen Kriterien wie bei der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Dies bedeutet, dass Sie auf diesen Mietspiegel Bezug nehmen können. Sie können wahlweise die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auch anhand von Vergleichswohnungen oder durch ein Sachverständigengutachten ermitteln und nachweisen.

Für Geschäfts- bzw. Gewerberäume existiert in der Regel kein Mietspiegel. Auch die Vorschriften zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete können Sie nicht heranziehen, da diese nur für Wohnraum gelten.

Maßgeblich für Ihre Forderung der Höhe nach ist daher die Miete, welche für vergleichbare Geschäfts- oder Gewerberäume gezahlt wird. Diese können Sie entweder durch die Angabe von Vergleichsobjekten belegen oder durch ein Sachverständigengutachten.

So lange können Sie Nutzungsentschädigung fordern

Nutzungsentschädigung ohne Schadensnachweis steht Ihnen bis zu dem Zeitpunkt zu, in dem Sie die Räume zurückerhalten (BGH, Urteil v. 05.10.05, Az. VIII ZR 57/05).

Dies gilt auch, wenn Sie die Wohnung mitten im Monat zurückerhalten und eine neue Vermietung nicht unmittelbar möglich ist.

Der Mietvertrag endet zum 30. Juni. Ihr Mieter gibt Ihnen die Wohnung erst am 18. Juli zurück.

Sie können dann nur für 18 Tage Nutzungsentschädigung fordern, ohne einen tatsächlichen Schaden nachzuweisen. Dies gilt, obwohl eine Vermietung vom 18. Juli bis zum 31. Juli praktisch ausgeschlossen ist.

Nach Auszug: Schaden nachweisen

Unbenommen ist Ihnen dann aber, nach den allgemeinen Schadenersatzregelungen für die Zeit bis zum Abschluss eines neuen Mietvertrags Nutzungsausfall zu fordern. Hierfür müssen Sie allerdings – wie ausgeführt – darlegen und beweisen, dass Sie einen Schaden erlitten haben.

Beachten Sie: Ihr Anspruch auf Nutzungsentschädigung endet auch im Fall der Zwangsräumung an dem Tag, an dem Sie durch den Gerichtsvollzieher den Besitz an Ihren Räumen zurückerhalten (LG Lübeck, Urteil v. 25.03.10, Az. 14 S 146/09).

Erheben Sie Klage auf zukünftige Nutzungsentschädigung

Grundsätzlich wird Ihr Anspruch auf Zahlung von Nutzungsersatz zu dem Zeitpunkt fällig, in dem auch die vereinbarte Miete fällig geworden wäre (OLG München, Urteil v. 26.03.08, Az. 3 U 3608/07).

Sie können aber trotzdem bereits mit der Erhebung der Räumungsklage beantragen, dass Ihr Mieter auch zur Zahlung der künftig fällig werdenden Nutzungsentschädigung verurteilt wird. Voraussetzung hierfür ist nur, dass die Besorgnis besteht, Ihr Mieter werde auch in Zukunft keine Zahlung erbringen.

Sie haben gegenüber Ihrem Mieter die Kündigung erklärt, weil dieser mehrere Monate keine Miete gezahlt hat. Es steht dann zu befürchten, dass Ihr Mieter auch nach der Kündigung die Nutzungsentschädigung bis zum Auszug nicht zahlen wird.

Nach einer Zahlungsverzugskündigung ist grundsätzlich die Besorgnis begründet, Ihr Mieter werde künftig auch Nutzungsentschädigung nicht bezahlen (BGH, Beschluss v. 20.11.02, Az. VIII ZB 66/07).

17. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.