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Nutzungsentschädigung bei zurückgelassenen Gegenständen

Lässt ein Mieter bei Mietende Gegenstände oder Sperrmüll zurück, dann können Sie die Wohnung nicht weitervermieten oder anders nutzen.

Nach einer aktuellen Entscheidung des Kammergerichts muss Ihnen Ihr Ex-Mieter in einem solchen Fall eine Nutzungsentschädigung zahlen – sogar dann, wenn Sie eine Neuvermietung gar nicht beabsichtigen (KG Berlin, Beschluss v. 03.06.10, Az. 12 U 164/09).

Häufig kommt es in der Praxis vor, dass ein Mieter die Mieträume bei Ende des Mietverhältnisses nicht vollständig räumt. So auch im Urteilsfall: Mehrere Einrichtungsgegenstände und einige Kubikmeter Sperrmüll fand der Vermieter vor, als er die Wohnung wieder in Besitz nahm.

Daraufhin verlangte er von seinem (Ex-)Mieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete. Dies verweigerte der Mieter unter Hinweis darauf, dass der Vermieter gar keine Neuvermietung beabsichtige.

Größerer Umfang von „Altlasten“ rechtfertigt Nutzungsentschädigung

Die Berliner Richter entschieden jedoch zugunsten des Vermieters: Nach § 546a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) hat ein Mieter die Pflicht, bei Mietende die Mieträume zurückzugeben. Und zwar vollständig; zu einer nur teilweisen Räumung ist ein Mieter nicht berechtigt (§ 266 BGB).

Das bedeutet: Lässt ein Mieter – wie hier – Sachen in nicht unerheblichem Umfang zurück, so werden dem Vermieter die Mieträume gegen seinen Willen vorenthalten. Und in diesem Fall muss ein Mieter eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB zahlen.


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Stellt sich noch die Frage: Wann haben Altlasten des (Ex-)Mieters einen nicht unerheblichen Umfang? Dies ist zwar stets eine Frage des Einzelfalls.

Dennoch können Sie von einem gerichtlich anerkannten größeren Umfang ausgehen, wenn sich in den Mieträumen bei Mietende so viele Sachen oder Müll befinden, dass deren Entfernung oder Entsorgung durch eine Person nur mit großem Aufwand innerhalb kurzer Zeit möglich ist.

Andernfalls hat der (Ex-)Mieter seine Rückgabepflicht erfüllt, wenn auch schlecht. Und das bedeutet, dass er Ihnen keine Nutzungsentschädigung zahlen muss – wohl aber die Kosten für den Abtransport seiner Sachen. Vorausgesetzt, er wurde zuvor erfolglos aufgefordert oder eine Aufforderung war nicht möglich (etwa weil sein Aufenthaltsort unbekannt ist).

Ihr Nutzungsentschädigungsanspruch bleibt – egal ob neu vermietet oder nicht

Die Entscheidung des Kammergerichts ist vor allem deshalb bedeutsam, weil die Richter klar stellten: Die Nutzungsentschädigung muss ein Mieter auch dann zahlen, wenn der Vermieter gar keine Neuvermietung wünscht oder sie zwar wünscht, sich hierum aber nicht bemüht.

Beachten Sie: Auch in den folgenden Fällen werden Ihnen die Mieträume gegen Ihren Willen vorenthalten. Deshalb dürfen Sie auch hier eine Nutzungsentschädigung von Ihrem (Ex-)Mieter fordern, solange die Wohnung nicht ausschließlich durch Sie und uneingeschränkt nutzbar ist:

  • Der Mieter hat die Mieträume vollständig geräumt, nicht aber sein Untermieter.
  • Dem Mieter wird vom Gericht eine Räumungsfrist gewährt.
  • Der Mieter hat bei Mietende nicht alle Schlüssel zurückgegeben.

Tipp: Prüfen Sie die Vergleichsmiete

Nach § 546a BGB können Sie verlangen, dass der Mieter als Nutzungsentschädigung statt der bisherigen Miete die ortsübliche Miete zahlt. Kontrollieren Sie also stets, ob die ortsübliche Miete (mittlerweile) höher ist als die mietvertraglich geschuldete Miete, und fordern Sie als Nutzungsentschädigung gegebenenfalls die Erstere von Ihrem (Ex-) Mieter.

5. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.