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Nutzungsentschädigung: Betriebskosten gehören dazu

Die Nutzungsentschädigung beinhaltet auch die Zahlung der Betriebskosten in der Höhe, wie sie nach dem Mietvertrag geschuldet sind.

Und unabhängig davon, ob sie als Vorauszahlungen oder als Pauschale vom Mieter zu zahlen sind.

Voraussetzung für Nutzungsentschädigung: Ihr Ex-Mieter überlässt Ihnen nicht die Räume

Voraussetzung für die Pflicht des Mieters zur Zahlung der Nutzungsentschädigung und der Betriebskosten ist immer, dass er Ihnen die Mieträume gegen Ihren Willen vorenthält.

Dies ist unproblematisch, wenn der Mieter – ohne dass Sie hierzu eine Absprache getroffen haben – verspätet auszieht. Dabei ist der Grund hierfür völlig unbedeutend.

Sie haben zum 31.03. gekündigt, der Mieter gibt Ihnen aber erst am 30.04. die Wohnungsschlüssel zurück, weil seine neue Wohnung später als vorgesehen bezugsfertig wurde. Folge:

Für den Monat April muss Ihnen der ehemalige Mieter Nutzungsentschädigung zahlen.


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Der Mieter zieht zwar pflichtgemäß aus, nicht jedoch sein Untermieter. Auch in diesem Fall muss der Mieter Ihnen eine Nutzungsentschädigung zahlen, bis der Untermieter ausgezogen ist und die Mieträume geräumt hat (OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.07.02, Az. 24 U 187/01).

Sie haben den Räumungsprozess gegen Ihren Mieter zwar gewonnen, doch wurde ihm vom Gericht noch eine Räumungsfrist gewährt. Bis zum Ablauf dieser Frist muss der Mieter Ihnen eine Nutzungsentschädigung zahlen (auch wenn er vor Ablauf der Räumungsfrist auszieht).

Verlieren Sie Zeit, verlieren Sie Ansprüche

Gefährlich wird es für Sie immer dann, wenn Sie gegen Ihren Mieter ein Räumungsurteil erstritten haben, aber anschließend untätig bleiben.

Dies musste ein Vermieter aus Düsseldorf durch ein Urteil des Oberlandesgerichts erfahren:

In dem Rechtsstreit war der Mieter trotz Räumungsurteils nicht ausgezogen. Erst nachdem es einige Monate später in den Mieträumen gebrannt hatte, räumte der Mieter die Mieträume – ohne jedoch seine verkohlten Sachen mitzunehmen.

Daraufhin verlangte der Vermieter eine Nutzungsentschädigung, und zwar rückwirkend vom Mietende bis zum Tag des Auszugs.

Die Richter meinten jedoch, dass dem Vermieter die Mieträume nicht gegen seinen Willen vorenthalten wurden. Denn obwohl er ein Räumungsurteil in den Händen hielt, hatte er den Gerichtsvollzieher nicht mit der Räumung beauftragt.

Das Gericht unterstrich in aller Deutlichkeit: Wer die Räumung nicht wünscht, erhält auch keine Nutzungsentschädigung (OLG Düsseldorf, Urteil v. 01.12.05, Az. I – 10, U 74/05).

Tipp: Beauftragen Sie die Räumung sofort

Das Düsseldorfer Urteil zeigt, dass Sie unverzüglich den Gerichtsvollzieher beauftragen müssen, sobald Sie ein rechtskräftiges Räumungsurteil erwirkt haben.

Andernfalls riskieren Sie als Vermieter, dass Ihnen die Nutzungsentschädigung entgeht.

Fordern Sie Ihren Mieter zur Räumung auf

Möglich ist aber auch, dass Sie den Auszug Ihres Mieters gar nicht wollen, solange er nur die Nutzungsentschädigung zahlt. Oder, dass Sie noch gar kein Räumungsurteil erstritten haben. In solchen Fällen müssen Sie Ihren Mieter unbedingt zur Zahlung auffordern.

Damit machen Sie gleichzeitig deutlich, dass Ihnen der Mieter die Räume gegen Ihren Willen vorenthält. Und darauf kommt es den Gerichten an.

1. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.