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Nutzungsentschädigung: Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus

Ist das Mietverhältnis beendet, muss der Mieter ausziehen.

So banal dies klingen mag, in der Vermietungspraxis geschieht dies häufig nicht.

Gerade wenn Sie als Vermieter fristlos gekündigt haben, lassen sich die Mieter mit der Räumung nämlich häufig Zeit – Zeit, in der Sie die Räume nicht weiter vermieten können. Damit Ihnen als Vermieter insoweit keine Nachteile entstehen, erfahren Sie hier, welche Rechte Sie als Vermieter haben.

Beispiel: Das Mietverhältnis endet am 30.9., der Mieter gibt Ihnen die Schlüssel zur Wohnung jedoch erst am 31.10. zurück. Folge: Für den Oktober schuldet Ihnen der ehemalige Mieter Nutzungsentschädigung.

Nutzungsentschädigung

Anders kann es bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen sein, denn deren Ausführung erfolgt mit Ihrem Willen als Vermieter – auch wenn Sie dadurch die Mieträume verspätet zurückerhalten.

Ganz klar: Endet das Mietverhältnis, zum Beispiel durch Kündigung, Zeitablauf oder Mietaufhebungsvertrag, schuldet Ihnen der Mieter auch keine Miete mehr.

Dies heißt aber nicht, dass der Mieter nun umsonst in Ihrer Wohnung wohnen darf. Wenn er nicht auszieht, schuldet er Ihnen statt der Miete kraft Gesetzes die Zahlung einer Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB).


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Vorenthalten der Mietsache

Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter Ihnen die Mieträume gegen Ihren Willen vorenthält. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter, ohne dass hierzu eine Absprache getroffen wäre, verspätet auszieht.

Beispiel: Der Mieter renoviert bei Mietende nicht fachgerecht, weshalb Sie als Vermieter am Rückgabetag Nachbesserung verlangen. Eine Woche nach Mietende gibt der Mieter Ihnen die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurück. In diesem Fall können Sie eine Nutzungsentschädigung nicht verlangen, da die verspätete Rückgabe nicht gegen Ihren Willen erfolgte.

Rechtlos sind Sie in dieser Situation jedoch nicht, da Sie unter bestimmten Voraussetzungen nämlich die Zahlung von Nutzungsausfall fordern dürfen.

Gibt der Mieter Ihnen die Mieträume ohne entsprechende Vereinbarung verspätet zurück, können Sie eine Nutzungsentschädigung von ihm jedoch verlangen.

Beispiel: Der Mieter schafft es nicht, seine Renovierungsarbeiten rechtzeitig zu beenden, weshalb er die Mieträume mit einer Woche Verzögerung zurückgibt. Diese Verspätung erfolgte gegen Ihren Willen, die Räume wurden Ihnen also vorenthalten.

Fehlender Widerspruch

Wichtig: Damit Sie eine Nutzungsenschädigung verlangen können, muss das Mietverhältnis beendet sein. Das Mietverhältnis gilt aber als verlängert, wenn Sie dem Mieter gegenüber der Fortsetzung nicht binnen 2 Wochen nach Vertragsende widersprechen.

Unwichtig: Grund für Verspätung

Geschieht dies nicht, besteht das Mietverhältnis fort (§ 545 BGB). Zwar können Sie von Ihrem Mieter dann natürlich auch weiter die Zahlung der Miete fordern. Seinen Auszug bzw. die Räumung der Mieträume können Sie dann aber nicht mehr verlangen.

Warum Ihr Mieter Ihnen die Mieträume nicht rechtzeitig zurückgibt, ist für Ihren Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung völlig unerheblich. Ihr Mieter kann sich also nicht etwa damit entschuldigen, er habe noch keine neue Wohnung gefunden.

Räumung

Bei Beendigung des Mietverhältnisses können Sie die Räumung einfordern. Und bis zur Räumung dürfen Sie die Zahlung einer Nutzungsentschädigung von Ihrem Ex-Mieter verlangen.

Auch ist es nicht erforderlich, dass sich der Mieter noch in den Mieträumen aufhält. Entscheidend ist nur, dass Sie als Vermieter die alleinige „Verfügungsgewalt“ über die Mieträume zurückerhalten haben. Bis Ihnen Ihr Mieter sämtliche Schlüssel zurückgegeben hat, muss er also trotz seines Auszuges eine Nutzungsentschädigung an Sie zahlen.

Üblicherweise erfolgt dies gleichzeitig, indem Sie vor Gericht gegen ihn einen „Räumungs- und Zahlungsrechtsstreit“ führen. Sollte Ihrem ehemaligen Mieter vom Gericht eine Räumungsfrist gewährt werden, können Sie bis zu deren Ablauf ebenfalls die Nutzungsentschädigung fordern.

Und wenn der ehemalige Mieter nach Ablauf der Räumungsfrist immer noch nicht ausgezogen ist, muss er Ihnen diese weiterhin zahlen – längstens bis zur Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher.

Beispiel: Das Mietverhältnis ist am 30.09. beendet, der Mieter zieht aber erst am 10.10. aus und gibt Ihnen die Schlüssel zu der Wohnung erst am 30.11. zurück. In diesem Fall schuldet Ihnen der Mieter eine Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 01.10. bis 30.11.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.