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Nutzungsentschädigung – Wichtige Regelungen für Sie

Ein besonderes Problem bei der Nutzungsentschädigung ergibt sich, wenn Sie sich wegen Ihrer Forderungen auf Ihr Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) berufen.

Tun Sie dies, darf Ihr Mieter sein Eigentum nicht aus der Wohnung (und dem Keller) entfernen, da Sie dieses versteigern und den Versteigerungserlös mit Ihren Forderungen aus dem Mietverhältnis verrechnen können.

Vorsicht beim Vermieterpfandrecht

Dies ist nur auf den ersten Blick für Sie als Vermieter von Vorteil.

Was viele Vermieter nämlich nicht wissen: Wenn Sie sich auf Ihr Vermieterpfandrecht berufen, büßen Sie Ihre Nutzungsentschädigung ein.

Der Grund ist einfach: Machen Sie von Ihrem Pfandrecht Gebrauch, ist der Mieter rechtlich gehindert, seine Sachen zu entfernen. Täte er es dennoch, würde er sich sogar strafbar machen.

Das aber wiederum bedeutet: Ihr Mieter enthält Ihnen die Wohnung nicht gegen Ihren Willen vor, was ja Voraussetzung für die Zahlung der Nutzungsentschädigung ist, sondern mit Ihrem Willen. In der Praxis verlieren Vermieter damit oft mehr, als sie gewinnen.

Tipp: Wägen Sie den Wert des Pfandrechts ab


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Bevor Sie von Ihrem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen, prüfen Sie bitte immer, ob die Sachen des Mieters wirklich einen Wert haben und deren Versteigerung ergiebig ist.

Ist das nicht der Fall oder zweifelhaft, verzichten Sie lieber auf Ihr Vermieterpfandrecht, um von Ihrem Mieter wenigstens die Nutzungsentschädigung zu erhalten.

Nutzungsentschädigung erhalten Sie nur bis zum Tag des Auszugs

In der Praxis wird es immer wieder zum Problem, wenn der Mieter die Schlüssel zur Monatsmitte zurückgibt und (plötzlich) auszieht. Zu Recht werden Sie sagen: „Wie soll ich die Wohnung nun so schnell weitervermieten?“

In einem Grundsatzurteil hat der BGH jedoch klargestellt, dass die Nutzungsentschädigung nur bis einschließlich dem Tag zu zahlen ist, bis zu dem der Mieter Ihnen die Räume gegen Ihren Willen vorenthält (BGH, Urteil v. 05.10.05, Az. VIII ZR 57/05).

Als Ausweg bleibt Ihnen der Mietausfallschaden

Allerdings bleibt Ihnen ein Hintertürchen. Denn § 546a Abs. 2 BGB bestimmt, dass Sie neben einer Nutzungsentschädigung einen weiteren Schaden geltend machen können.

Und der ist in einem solchen Fall regelmäßig in Form eines sogenannten Mietausfallschadens gegeben, weil der Mieter Sie pflichtwidrig um die Möglichkeit bringt, sich um eine zügige Neuvermietung zu kümmern.

Wenn Sie wegen der schuldhaft verspäteten Rückgabe die Mieträume nicht neu vermieten konnten, ist es für Sie in der Regel unproblematisch, den Mietausfallschaden geltend zu machen. Jedoch müssen Sie sich ernsthaft bemüht haben und dies auch in einem etwaigen Gerichtsverfahren nachweisen können.

Ehemaliger Mieter darf nicht mindern

Ist das Mietverhältnis zu Ende und zeigt sich nun ein Mangel in der Wohnung, darf Ihr Mieter die Nutzungsentschädigung nicht mindern.

Selbst dann nicht, wenn der Mangel schwerwiegend ist, etwa im Winter die Heizung ausfällt. Nur wenn der Mangel schon vor Ablauf des Mietverhältnisses bestand, darf der Mieter die Nutzungsentschädigung in dem Maße kürzen, in dem er zuvor die Miete berechtigterweise mindern durfte.

Ihr Anspruch auf Nutzungsentschädigung trotz Schlüsselrückgabe

Ist Ihr Mieter ausgezogen, hat aber einen Großteil seines Mobiliars in der Wohnung zurückgelassen, muss er Ihnen ebenfalls eine Nutzungsentschädigung zahlen.

Dies wurde vom Oberlandesgericht Düsseldorf klargestellt, nachdem ein Mieter mehrere große Einrichtungsgegenstände sowie unzähligen Kleinkram in einer Wohnung zurückgelassen hatte (OLG Düsseldorf, Urteil v. 12.10.04, Az. I – 24 U 147/04).

Achtung: Ist nur ein geringer Aufwand zur Räumung der Wohnung erforderlich, dürfen Sie keine Nutzungsentschädigung verlangen. Die Kosten der Räumung muss der Mieter Ihnen aber selbstverständlich erstatten – wenn Sie ihn zuvor unter Fristsetzung erfolglos zur Räumung aufgefordert hatten.

Wichtig: Ihr Anspruch auf Zahlung der Nutzungsentschädigung unterliegt der gleichen 3-jährigen Verjährungsfrist wie Ihr Anspruch auf Zahlung der Miete.

Dabei beginnt die Frist für beide Ansprüche am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist.

Für die Monate April und Mai 2007 ist Ihr Ex-Mieter Ihnen die Zahlung der Nutzungsentschädigung (oder der Miete) schuldig geblieben. Die Verjährungsfrist begann am 31.12.2007 zu laufen und endet 3 Jahre später, also am 31.12.2010. Ab dem 01.01.2011 wäre der Anspruch, sofern nicht vorher gerichtlich geltend gemacht, verjährt.

7. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.