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Alle Informationen zur Kautionszahlung

Bei der Anlage und Verwendung der Kaution sollten Sie einiges beachten, um nicht Gefahr zu laufen, „draufzahlen“ zu müssen oder die Kaution gar zu verlieren.Was Sie genau zu beachten haben, lesen Sie in diesem Beitrag.

Welchen Zweck hat die Kaution überhaupt?

Wie bereits dargelegt, dient die Kautionsleistung Ihnen als Vermieter zur Sicherung möglicher Ansprüche gegenüber Ihrem Mieter.

Das gilt für den Fall, dass dieser seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt, also zum Beispiel die Miete nicht gezahlt oder die Wohnung beschädigt hat.

Damit hat die Kaution für Sie zwei ganz wichtige Schutzfunktionen: Sie sichert Sie in der vereinbarten Höhe sowohl gegen eine etwaige Zahlungsunfähigkeit als auch gegen eine eventuelle Zahlungsunwilligkeit Ihres Mieters ab.

So ist es etwa häufig zu beobachten, dass ein Vermieter kleinere Forderungen hat, die der Mieter nicht erfüllt, weil er genau weiß, dass der Vermieter wegen solcher Bagatellen nicht zum Gericht laufen wird, schon gar nicht, wenn das Mietverhältnis beendet ist.

Wenn Sie als Vermieter jetzt auf eine Kaution zurückgreifen können, haben Sie die Möglichkeit, auch Ihre „Kleinforderung“ durch Verrechnung zu realisieren. Sie können sich damit den Gang zum Gericht sparen.

Dementsprechend sind Sie zumindest bei Forderungen, die sich mit der Kaution begleichen lassen, während des gesamten Mietverhältnisses in der besseren Position.

Diese Chance sollten Sie sich nicht nehmen, indem Sie auf eine Kaution verzichten oder bei deren Vereinbarung gravierende Fehler machen, die im schlimmsten Fall zur Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung führen können.

Wie wird die Kaution wirksam vereinbart?

Die Verpflichtung des Mieters eine Kaution zu zahlen, besteht nur im Fall einer wirksamen mietvertraglichen Vereinbarung.


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Der Gesetzgeber verpflichtet den Mieter nicht automatisch zur Kautionszahlung, er gibt dem Vermieter lediglich die Möglichkeit, eine Mietsicherheit zu verlangen.

Achtung: Wäre eine wirksame mietvertragliche Kautionsvereinbarung zu Lasten Ihres Mieters nicht gegeben, so könnte dieser eine dennoch geleistete Mietsicherheit von Ihnen zurückverlangen.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Anders als im Gewerberaummietrecht ist die Höhe der Mietkaution nach dem Wohnraummietrecht gesetzlich begrenzt.

Sie darf höchstens das Dreifache der zum Zeitpunkt der Vereinbarung auf einen Monat entfallenden Miete betragen.

Jedoch darf bei der Mietkaution nur die dreifache Nettokaltmiete berechnet werden, als ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten.

Nur ausnahmsweise, wenn die „kalten Betriebskosten“ nicht abzurechnen und daher nicht ausgewiesen sind, dürfen Sie die Höhe der Kaution nach der Bruttokaltmiete berechnen.

Hinweis: Im Falle einer Mietererhöhung besteht keine Verpflichtung zur „Ergänzung“ der Kaution. Das heißt, Ihr Mieter ist nicht dazu verpflichtet, den Kautionsbetrag im Falle einer Mieterhöhung nachzuleisten.

Wenn Sie eine entsprechende Klausel in Ihrem Formularmietvertrag wollten, so wäre diese nichtig.

Wie sieht es mit der Mietsicherheit aus?

Sind mehrere Mietsicherheiten vereinbart worden, so müssen Sie diese zusammenhängend in der Addition betrachten. Die durch das BGB gesetzte Höhe darf nicht überschritten werden.

Wenn Sie etwa von Ihrem Mieter eine Barkaution in Höhe von drei Monatskaltmieten und zusätzlich eine Bürgschaft des Arbeitgebers oder der Eltern verlangen würden, so wäre diese Bürgschaftsvereinbarung unwirksam.

Lediglich in dem Fall, in dem der Mieter keine oder eine zu geringe Kaution geleistet hat, kann die Bürgschaftsvereinbarung in eine Kautionsvereinbarung umgedeutet werden; sie wäre dann bis zu einer Höhe von drei Monatskaltmieten wirksam.

Die Höhe der von einem Bürgen zu leistenden Zahlungen darf aber die gesetzlich vorgeschriebene Kautionshöhe von drei Monatskaltmieten nicht überschreiten.

Das bedeutet, wenn der Mieter keine Kaution geleistet hat, können Sie den Bürgen nur bis zu dem Betrag von drei Monatskaltmieten in Anspruch nehmen.

Daraus folgt: Hat der Mieter einen geringeren Kautionsbetrag als dreiMonatskaltmieten geleistet, können Sie den Bürgen nur in Höhe des Differenzbetrages in Anspruch nehmen.

Hat der Mieter eine Kaution in Höhe von drei Monatskaltmieten geleistet, können Sie gar nicht auf den Bürgen zurückgreifen.

Hinweis: Die Begrenzung nach dem BGB gilt allein dann nicht, wenn ein Dritter unaufgefordert unter der Bedingung, dass das Mietverhältnis zu Stande kommt, Sicherheit leistet und der Mieter dadurch nicht erkennbar belastet wird.

Das ist aber nur bei einer familiären Verbindung des Mieters zum Bürgen anzunehmen.

Wenn also zum Beispiel die Eltern des Mietinteressenten von sich aus anbieten zu bürgen, so dürfen Sie diese, wenn der Mieter seiner Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses nicht nachkommt auch über die drei Monatskaltmieten in Anspruch nehmen.

Achtung: Eine Elternbürgschaft zusätzlich zur Kaution wäre entgegen einer weitverbreiteten Meinung nicht per se wirksam. Sobald Sie selbst diese Bürgschaft von Ihrem Mieter verlangen würden, wäre diese unwirksam!

29. Juni 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.