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Objektfinanzierung – Wie Sie Ihrer Bank Sicherheit geben

In den meisten Fällen wird ein Bankdarlehen für den Kauf einer Immobilie durch eine Grundschuld oder Hypothek abgesichert.

Daneben gibt es aber auch noch weitere, mitunter für Sie vorteilhaftere Möglichkeiten, mit denen Sie Ihrer Bank Sicherheit geben können.

Dabei ist ihnen gemein, dass eine teure Eintragung im Grundbuch nicht notwendig ist. Die wichtigsten dieser Sicherungsmöglichkeiten sind:

  • Sicherungsabtretung
  • Garantieversprechen
  • Bürgschaft

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  • Verpfändung

Sicherungsabtretung

Eine dieser Möglichkeiten ist die Sicherungsabtretung, bei der Sie eine Ihnen zustehende Forderung an Ihre Bank übertragen.

Diese Forderung steht dann bis zur Rückzahlung Ihres Darlehens zwar nicht mehr Ihnen sondern der Bank zu, gleichwohl wird in den meisten Fällen vereinbart, dass Sie als Sicherungsgeber die Forderung auch weiter geltend machen können, teilweise auch müssen.

Doch will dieser Schritt gut überlegt sein: Laufen die Geschäfte eines Tages schlechter, ist nicht nur die Tilgung erschwert, sondern gleichzeitig auch die Grundlage hierfür, nämlich Ihr Erwerbsgeschäft selbst gefährdet. Dann nämlich, wenn Ihr Kredit gekündigt und die Firma ganz oder teilweise verwertet wird.

Beispiel: Aufgrund Ihrer gewerblichen Tätigkeit haben Sie gegen einen Ihrer Kunden eine Kaufpreisforderung. Treten Sie diese als Sicherheit zur Ihrem Immobilien-Darlehen an Ihre Bank ab, sind Sie auch weiter berechtigt, von Ihrem Kunden die Zahlung zu verlangen. Empfänger der Zahlung ist jedoch die Bank, wobei mit Ihrer Tätigung das Darlehen als von Ihnen zurückgezahlt gilt.

Garantieversprechen

Die meisten Banken akzeptieren zur Darlehenssicherung auch so genannte Garantieversprechen. Dabei geht es darum, dass jemand Ihnen bestimmte Einnahmen garantiert und Sie diese Garantie an Ihre Bank weiterreichen.

Was sich auf den ersten Blick recht kompliziert anhört, ist häufige Praxis – und zwar in Form der Mietgarantie:

Beispiel: Sie besitzen ein Miethaus und haben dessen Verwaltung an eine Hausverwaltung übertragen. Diese hat Ihnen die Auszahlung von Mindestmieteinnahmen vertraglich garantiert. Natürlich gegen ein Entgelt für das im Gegenzug von ihr übernommene Risiko von Mietausfällen. Diese Mietgarantie übertragen Sie zur Sicherung Ihres Darlehens sodann Ihrer Bank.

Bürgschaft

Die Bürgschaft ist als Sicherungsinstrument vor allem bei Miet-, Kaufund Bauverträgen verbreitet. Doch auch bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs gehört sie zur Praxis. Natürlich akzeptieren die Banken eine Bürgschaft nur, wenn der Bürge über die notwendige Sicherheit verfügt.

Wer eine Bürgschaft im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie stellt, tut dies in aller Regel nicht umsonst. Als Gegenleistung wird in aller Regel vereinbart, dass dem Bürgen so genannte Avalzinsen hierfür zu zahlen sind. Sie bewegen sich oftmals in einer Größenordnung von etwa 1% der Bürgschaftssumme pro Jahr.

Und dennoch können die Zinsen für Sie – je nach Ihrer Vereinbarung und persönlichen Beziehung zum Bürgen – deutlich günstiger sein als die Kosten anderer Sicherungsmittel, etwa die für eine Hypothek. Denn weder fallen bei einer Bürgschaft Kosten für eine notarielle Beurkundung an noch für eine Eintragung im Grundbuch. Beides ist bei der Bürgschaft, wie auch den anderen hier vorgestellten Sicherungsmöglichkeiten, nämlich nicht notwendig.

Verpfändung

Die meisten Banken akzeptieren als Sicherheit auch die Verpfändung von Sachen, zumindest dann, wenn diese einen objektiv feststellbaren Wert haben, wie dies bei Wertpapieren und Geschäftbeteiligungen regelmäßig der Fall ist. Sachen von subjektivem Wert wie die meisten Kunstgegenstände, kommen dagegen zur Verpfändung kaum in Betracht.

Praktisch sieht die Sicherung so aus, dass Sie Ihr Eigentum hieran auf Ihre Bank übertragen, wobei auch hierfür eine notarielle Beurkundung nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Gleichzeitig wird mit der Bank vereinbart, dass diese von dem Eigentum an den verpfändeten Sachen keinen Gebrauch macht, sie insbesondere nicht verkaufen darf, solange Sie Ihren vertraglichen Darlehensverpflichtungen nachkommen. Anschließend erhalten Sie das Eigentum von der Bank zurückübertragen – einschließlich zwischenzeitlich vielleicht erfolgter Wertzuwächse.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.